- 相关推荐
委托卖房如何防范风险
广州中介利用委托卖房进行诈骗案件的发生,给人们敲响了警钟。如何才能做到安全委托?专家建议要对被委托方的信用资质、委托范围和权限等方面做好防范工作,做到合理委托,轻松卖房。
事由:委托卖房被骗
委托卖房会有风险吗?近日,本刊编辑部就接到一些读者来电,咨询此类问题。
读者吴先生是一个新上海人。十几前大学毕业之后分配到兰州一家国企工作,期间曾分得住房一套,并办理了产权证。此后他来到上海发展,近期准备买房,因此他想把兰州的老房子卖掉来筹集首付款。中介很快就帮他找到了买家,并收取了两万元的定金。因为吴先生在上海工作,而卖房手续太多,无法一一亲自到场办理,于是中介公司建议他办理全权委托公证,交由中介来处理剩下来的卖房手续,诸如签订买卖合同、过户手续等等,而且还不收额外的费用。该办法虽然能够让吴先生省去卖房奔波之苦,但他隐隐约约感到有些不安,比如中介会不会以更高的价格转手卖给他人?会不会及时把房款打进自己的账户?……“全权委托卖房虽然省力,不过买卖过程全然不受自己控制,这让我感到不踏实。”吴先生这样说。
吴先生的遭遇相信并非个别案例。随着人口流动程度的加剧,很多人在新的工作地点重新置业之后,极有可能要出售掉之前的住房;还有一种情况就是之前曾出现大量异地购房的情形,未来也必须售出,这都有可能需要委托代理卖房。
但毋庸置疑的是,委托代理卖房的方式的确存在一定的风险。近日广州市检-察-院向社会通报,已有人专门利用全权委托这种方式从事诈骗活动,而且涉案金额巨大。据了解,被告人钟某静和施某曾在某房产中介公司工作,他们指使他人冒充买家与卖主签房产买卖合同,并取得卖家信任,以到银行办理解除抵押手续为由骗得卖家全权委托办理卖房事项,代收房款和银行按揭,进而挪用卖家房款供个人使用。2017年3月至11月,钟某静和施某存以同样或类似的方式先后多次实施合同诈骗行为,其中钟某静诈骗数额约795万元,施某存诈骗数额约496万元。
揭秘:存在哪些漏洞
广州巨额诈骗事件的出现,为委托卖房敲响了警钟。这意味着,这种卖房方式其实存在着诸多漏洞,稍一不慎,则有可能被居心不良之人所利用。那么,委托卖房存在哪些漏洞?
法律专家解释说,委托卖房就是办理收入委托公证,在本质上就是让被授权方具备民法上被代理人的身份。通过法律程序予以公证之后,具备了公信力,在法律效力等同于卖家,可办理买卖过程中所涉及到的诸多手续。但不可否认的是,如果卖方在出售房产时对委托卖房的公证授权风险意识不够,很容易陷入不法分子事先设置的陷阱中。
根据之前出现的诸多违法案例,归纳发现,委托卖房漏洞主要表现在以下几个方面:
首先是对房屋成交状况不了解,容易被人“吃差价”。记者曾接触到过这样的案例,2004年前后的上海楼市价格涨势很猛,房价通常每周都会调一次。因此有部分不法中介在取得卖家信任之后,取得全权委托代理权,然后以更高的价格出售房产,赚取差价。极端的情况是出现“一房多卖”情形,黑中介收取买方首付款之后一走了之,也会让卖家平白无故惹上麻烦。
其次是资金安全无法得到保障。全权委托代理买房,虽然也有不少卖家主动提供账号,要求中介收到房款之后,第一时间打到自己的账户上。但是,个别不法中介却阳奉阴违,私自扣留钱款并挪作他用。更有甚者,还会出现黑中介卷款潜逃的情形,类似的刑事案件在深圳已经出现过多次。
再就是授权时间和付款时间如果存在一定期间,给违法中介和炒房客提供了炒房的机会。因为授权后买方完全有机会将房子再次倒卖并从中牟利。并且在这个过程中,有可能替卖家做出虚假承诺,以逃避相关税收,损害卖家的权益。
最后是不当委托。比如个别出于轻信他人,或者图省事,连签订买卖合同都让房产中介代为办理,但卖家办理委托之后,中介可能会伙同买家对合同条款任意改动,一旦买卖不成产生诉讼,将对卖方极为不利。
支招:如何避开风险
那么,在卖房过程中怎样才能做到不必亲力亲为,而又能避开委托所带来的风险呢?
据了解,卖家给中介人员出具的授权委托书需要经过公证程序。授权委托是双方自愿的行为,具体委托给谁,委托范围多广、权限多大,是当事人自己的事,只要委托内容不违法,公证机构不便也不会干预。对此,北京金诚同达律师事务所上海分所许海波律师提醒说,要控制风险,关键是要把控好几个关键环节,便可做到合理委托,轻松卖房。
首先要对中介公司的信用状况进行了解。不少上当受骗的卖家就是在这方面吃了大亏,他们对中介言听计从,从不了解中介的市场口碑,以及是否存在违法前科。对此律师建议,卖家在决定授权委托之前,一定要多方面打听,以便确定是否值得信任。
其次,对于委托权限一定明确。许海波表示,在进行授权委托公证时,卖方要掌握委托范围、权限的度,做到合理委托。比如有些卖家连买卖合同的签署、收取房款等,都让中介公司代劳,这显然是不合适的。他说:“我建议卖家一定要列明授权权限,比如签订买卖合同、收取房款等关键步骤,还是亲自到场为好,至于代办过户手续、水电煤过户等,都可以让中介来代为办理。”
最后需要明确的是,在授权委托时,必须明确授权期限,而不能给予中介无限期的权限。一般情况下,从签订买卖合同到最终交房,如贷款、解除抵押、过户等环节都比较顺利的话,仅需要一个半月左右时间,因此可据此来确定具体时间。即使是授权时间不够,也不会对卖房造成不便,可以再次授权办理剩余手续。
而如果已与买家签订了买卖合同,同时商定了价格,那么卖家可以在授权委托时,在委托书上注明买方具体姓名、交易价、办理时间等细节,代理人就无法再卖给出了更高价的其他买家,从中赚取差价。此外,如果要给授权委托卖房加一道“保险”,律师建议委托律师来对关键环节进行监督和鉴定,比如买卖合同签订、房款的收取等。许海波表示,律师通过自己的专业服务,基本能够把委托风险降到最低。记者 甄爱军来源理财周刊)
【委托卖房如何防范风险】相关文章:
如何防范担保投资风险05-24
如何防范金融风险03-22
家庭理财如何防范风险04-23
如何防范企业经营风险02-27
风险防范管理措施03-21
风险防范责任状04-30
风险防范会议记录05-18
环境风险防范措施06-07
护理风险防范措施06-20
风险防范管理措施15篇03-21