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农村产权改革调研报告
推进农村产权制度改革，实现农村产权登记规范化、市场交易化、资产资本化，是解决“三农”问题的有效途径，是统筹城乡发展改革的重大举措。近年来，我市以中央一号文件精神为指导，紧紧围绕建立“归属清晰、权责明确、保护严格、流转顺畅”目标，着力推进农村产权制度改革，取得了明显成效。但是，面对新形势、新要求，我市农村产权制度还存在一些不容忽视的问题。本文在深入调查研究的基础上，对我市农村产权制度现状和问题进行了认真分析，并提出了进一步深化产权制度改革的建议。
一、我市农村产权制度改革的现状和问题
、市政府高度重视农村产权制度改革工作，2015年一号文件《关于全面深化农村改革增强农村发展活力的意见》将农村产权制度改革作为今年工作的重要内容。近年来，我市开展农村产权制度改革探索，取得了一定的进展。一是在确权发证方面。我市农村土地承包经营确权登记颁证工作已于2015年全面完成。集体林权制度改革工作自2015年11月开始试点，2015年7月在全市范围内铺开，2011年主体改革基本完成。全市完成外业勘界林地面积58.4万亩，占总任务的96.69%；林权申请登记率为96.7%，发证宗数5094宗，发证本数4042本。自2012年6月正式启动以来，农村
集体土地所有权登记发证已完成。宅基地使用权、集体建设用地使用权确权登记发证工作已完成30%。二是在产权交易方面。2015年，我市启动了市、乡镇（场）、街办、开发区三级农村集体资产交易中心的建设工作，2015年，搭建了农村土地流转三级信息平台，实现全市54万亩农村土地承包合同和21万亩农村流转土地的流转合同的微机录入工作。2015年，市政府出台了《农村产权交易管理办法》，农村产权交易平台已挂牌成立，相关工作已开展，机构正在加快构建，《大冶市农村综合产权交易中心工作方案》正在制订，即将出台。三是土地流转方面。农村房屋交易、农村集体建设用地有偿流转、土地承包经营权（林权）流转市场和管理、操作、服务平台正在培育和形成。目前，全市土地流转率超过50%。林改配套改革也在推进，成立了市林权管理中心，开展林权登记、林权抵押、森林资源资产评估、林权流转、林权信息收集发布、政策法律咨询服务等工作。对全市林权抵押贷款市场进行调查研究，出台了《大冶市森林资源资产抵押贷款办法（试行）》，目前金融部门以林权抵押方式，发放贷款142万元。四是在产权抵押融资方面。正在探索建立农村金融市场体系，积极推进开展银农合作、银保合作、保农合作，农村产权抵押融资办法开始稳步实施。2015年，、市政府列支1000万元设立融资担保基金、列支1000万元设立风险补偿基金、列支300万元贷款贴息，出台了农
村土地承包经营权及流转经营权、养殖水面经营权、林地使用权和林木所有权可以抵押等一系列政策。
我市在农村产权制度改革中，还存在四个方面主要问题，需要在以后的实践中切实予以解决。
一是市场导向机制没建立。我市农村产权改革一方面要为农户进行确权颁证，另一方面还要积极建立市场规范化交易平台，目前，我市对农户进行了相应的确权颁证，还没有实现房屋、宅基地、集体建设用地等产权的市场化，以市场为引导的产权交易格局还没有形成，农村产权进入市场规范化交易的渠道还未建立。
二是产权交易体系不完善。农村产权改革需要实现城乡要素的自由流动，搭建产权交易的平台是实现城乡要素能够自由流动的载体。以农村产权交易平台的建立及制度等方面的健全，促使各类生产要素进行聚集、吸引外来资本和本地要素进行有效交换。我市农村产权交易中心还是刚刚组建，机构还有待完善，相关制度还需要制定，目前还只是起步阶段。
三是产权流转机制不健全。农村产权价值较难评估，征地补偿费因地理位置不同差异很大,农产品受季节因素和竞争因素影响,价格波动频繁,都影响到产权价值的准确评估;林权的估值难,森林资源资产构成复杂,不同林种价值差异大。农村产权抵押登记难，虽然物权法等法律扩大了抵质押
物的范围,明确规定荒地承包经营权、在建工程、农产品未来收益、应收账款等可以作为融资抵押担保,但主管部门目前仍只办理不动产的抵押登记,相关动产抵质押的管理办法尚未落实到基层。
四是金融制度不配套。农村金融制度不健全，农村金融机构少，农村政策性银行，规范的村镇银行、小额贷款公司、农村互助资金组织和信用担保机构还比较缺乏，向农村提供充足的货币资金量能力、农村各种生产要素货币性评价稀缺性强。农村产权抵押融资成本较高，评估费用信用保险费率远高于普通财产保险，导致融资成本较高。
二、存在问题的原因分析
农村产权制度改革是一项涉及千家万户的民心工程，又是一项长期性、综合性的艰巨工作。农村产权制度改革的核心是实现农村资产向资本的转化。我市农村产权制度改革进展不快的主要原因有三个方面：
一是认识不到位。大部分乡镇没有把农村产权制度改革作为当前农村工作的重中之重，没有放到全局高度来认识、来谋划，基层的同志对这项改革工作没有真正吃透，没有形成统一认识，认识不到位就必然导致行动犹豫迟缓，导致畏难发愁、等待观望、消极应付等问题。有些干部群众思想认识还不统一，受传统观念影响，部分干部和群众缺乏市场意识，对农村产权制度改革认识不到位。
二是改革难度大。农村产权制度改革涉及面广，问题复杂，改革操作难度较大，有的乡镇、村出于谨慎稳妥、保持稳定等方面的考虑；确权登记工作量大，情况复杂，任务艰巨，矛盾纠纷多。农村集体建设用地流转在是一个基础性实际操作过程中受到诸多限制。
三是政策不配套。当前，我国农村产权制度改革还是试点阶段，虽然形成了许多经验，但许多政策敏感性强，还处于先试先行模式，没有形成统一的政策标准，还没有在全国推广。农村产权制度缺乏土地、房屋交易配套政策。如在产权交易中成本收益评估、收益留成、交易税费的收取等，没有具体规定。我市也出台了一些土地流转、金融支农等政策，但没有形成体系，缺乏整体合力。
三、推进农村产权制度改革措施
农村产权制度改革，确权是基础，流转是重点，增值是关键。借鉴外地经验，结合我市实际，我认为，今后我市农村产权制度改革要重点做好以下几个方面工作：
（一）认真开展农村产权确权颁证工作。认真开展农村集体土地所有权、农村土地承包经营权、农村集体建设用地使用权、农村房屋产权、农村集体林权、农村小型水利工程产权、农村集体财产股份制改革等制度改革。以加快农村经济发展为目的，建立归属清晰、权能完整、流转顺畅、保障严格的现代农村产权制度，使农村集体和农民个人在权属上
更加清晰，在管理上更加规范，促进生产要素合理流通。坚持集体所有权，稳定农户承包权，放活土地经营权。加强农村地籍调查，开展分类确权登记。加快农村土地承包经营权确权登记颁证工作，稳定农村土地承包关系并保持长久不变。加快农村集体建设用地、“四荒地”等所有权和使用权的确权登记。加快推进农户宅基地使用权、农民自留地承包权的确权登记和颁证到户工作。深入推进集体林权确权工作。稳步推进水面承包经营权的确权登记颁证工作。充分依靠群众自主协商解决确权过程中的矛盾和问题，可以确权确地，鼓励确权不确地。
（二）推进农村产权股份制经营。健全农村集体资金、资产和资源管理制度，以清产核资、资产量化、股权管理为主要内容，推进农村集体资产股份合作制改革，实现集体资源资产化、资产资本化、资本股份化。以明晰所有权、放活经营权、落实处置权、保障收益权为突破口，深化农村经营管理体制改革，探索农村产权股份制经营机制。将农村除承包土地以外的集体各类资源性和经营性资产，作股量化到村集体组织成员，成立农村社区股份合作社、集体资产股份合作社、股份公司等新型经济组织，发展农村集体经济。推进小型水利设施产权改革和小型水利工程改制,鼓励户办、联户办和股份制办各类水利工程。
（三）建立健全农村产权交易体系。建立政府主导农村产权交易平台，构建市、镇（场）、村三级农村综合产权交易平台，为全市农村产权交易提供全方位的服务。市级平台建立便捷的农村产权登记查询系统，提供集中交易、规范运作的农村产权交易服务。镇级设立农村产权交易咨询服务窗口，负责农村产权资源交易信息收集整理、产权咨询。村级设立联络员，负责协调处理农村产权交易涉及的农户关系等服务工作。农经部门对土地流转进行前置审批后，农交中心便可以进行信息发布，组织签约，并为受让方颁发农村产权交易鉴证书。受让方凭此鉴证书可申报财政扶持资金和申请抵押融资。通过发布信息吸引了更多的投资人，使出让方在竞价中受益。
（四）创新农村投融资机制。抓紧研究制定农村产权抵押融资的相关政策，坚持市场化运作和政策引导相结合，完善激励机制，充分调动和激发借贷双方积极性和创造性。充分发挥财政资金引导作用，通过贴息、奖励、风险补偿、规费减免等措施，带动金融和社会资金更多投入农业农村。稳步推进的方式积极推进金融创新，吸引金融要素聚集，支持金融机构做大做强。设立小额贷款公司、村镇银行、“三农”信贷专营机等新型、微型农村金融机构，重点开展以农村信贷为主导、农业投资为补充、农业担保为纽带、农业保险为后盾和农村信用为基础的五大农村金融体系建设，积极推进
农业龙头企业上市培育工作，并配套建立有利于农村金融持续发展的风险控制、风险补偿、鼓励引导和融资追缴四大机制，逐步构建起商业性金融、合作性金融、政策性金融相结合，资本充足、功能健全、服务完善、运行安全的农村金融支撑服务体系，有效缓解农村地区资金瓶颈，促进农业产业发展和农民增收。
（五）完善农业经营风险防控机制。探索农村产权担保、评估的市场机制，充分挖掘土地、林权、水域等产权的抵（质）押功能。建立农村产权交易风险补偿基金制度，有效防范金融风险。为降低抵押风险，政府按一定比例出资设立农村产权抵押融资风险基金，用于收购抵债资产;逐步扩大政策性农业保险试点范围，增加涉农保险产品，增强农业和农户的抗风险能力；采取风险补偿、政府资源配置等方式引导商业保险机构开发面向农户的小额信贷保证保险产品，并与银行共同制定合理的风险分摊机制。探索建立工商企业流转农业用地风险保障金制度，严禁农用地非农化。鼓励保险机构开展特色优势农产品保险，继续开展政策性“三农”保险，努力提高“三农”保险覆盖范围。探索涉农担保贷款机制，推进市中小企业信用担保公司比照创业贷款模式进行涉农担保。探索农民合作社联合会担保贷款机制，培育发展农村互助担保。为了保障农民的基本生活，对农村产权抵押进行相关限制性规定，在以房屋产权抵押贷款时，农户在抵押农村
房屋时，还必须承诺设定抵押的房屋在依法偿债后有适当的居住场所，并且征得所在农村集体经济组织同意；在以集体建设用地使用权和土地承包经营权抵押融资，借款人都必须坚持不改变土地所有权性质、不转移农村土地占有和农业用途的前提。银行要加强窗口指导，引导各涉及农村产权改革银行机构积极开展农村产权抵押贷款，简化贷款审批程序、提供优惠贷款利率，财政要安排专项资金，按农村产权抵押贷款实际贷款规模和年限给予贷款部分贴息，以降低农户融资成本，提高农户融资积极性。
（六）完善土地使用监管机制。按照农村经济发展的总体要求，正确处理耕地保护与建设用地的关系，处理城乡建设与环境保护的关系，实现规划用地、节约用地，提高土地的利用效率。就目前来说，把农村建设用地与耕地分开看、分开管,才能更好地保护耕地,才能盘活和集约利用好建设用地。要建立健全严格的节约集约用地制度，严格实行节约集约用地激励倒逼、用地指标差别化分配管理和土地出让金以奖代补等制度。严守耕地保护红线，建立基本农田数据库，划定永久基本农田，确保全市基本农田不低于60万亩、耕地保有量不低于70万亩。制定出台征地补偿标准动态调整办法，完善征地补偿安置，设立耕地保护基金，建立耕地保护补偿机制，对具有承包经营权并且承担了保护承包耕地责任的农户，分类设定补贴标准，发放耕地保护基金。
农村产权制度改革调研报告
自从我考入新都区清流镇一村一名大学生自愿者以来，接触的工作主要就是关于农村产权制度改革。我所在的乡镇严格按照区委、区政府的工作部署，积极推进农村产权制度改革，各项工作开展顺利，现已95%以上村民拿到了房屋和土地使用权证。对此，我围绕产权流转问题进行了调研，提出如下报告：
一、农村产权制度改革存在的问题
首先，有些干部群众思想认识还不统一。受传统观念影响，部分干部和群众缺乏市场意识，对农村产权制度改革认识不到位。一些村干部担心改制后造成资产流失，甚至怕失去权力，改制后管不好，管不了；部分群众担心改制后形成垄断，得不到应有的利益；承包户担心产权或经营权买到手后，没有效益，收不回成本；也有担心政策不稳定，发生变化。这些认识上的误区，影响了农村产权制度改革的进程。其次，农村产权制度规定，农村宅基地只能在集体经济组织内部流转，禁止城镇居民在农村购置房屋，使得农村产权难以在较大范围内实现流转，农民宅基地、承包地实现货币化、市场化较难。第三，农民房屋分布零散，尤其在偏远山区，靠自身力量难以实现流转。加之受传统观念、价值观念的影响，产权确权后农民已慢慢领会改革意义，会更会看重自己的土地和房屋，更看重土地、房屋的预期价值，因而不会轻易放弃自已的房屋和土地离开农村，这样在一定程度上会影响了房屋的流转。同时，《担保法》第34、36和37条规定，除承包的农村“四荒”使用权可以抵押、乡（镇）村企业的土地使用权可
随建筑物抵押外，农村土地集体所有权和耕地、宅基地、自留地、自流山等集体所有的土地使用权不得抵押。这就意味着农民土地承包权、宅基地使用权、农村集体建设用地使用权不能作为一种收入权益进行质押变现，国有商业银行都不愿介入农村产权抵押贷款业务。并且，农村产权制度缺乏土地、房屋交易配套政策。如在产权交易中成本收益评估、收益留成、交易税费的收取等，没有具体规定，希望能出台政策。第四，“增人不增地，减人不减地”这一政策是各地为了保证农村土地承包经营权不变而实行的政策，该政策的实施有利于稳定农村土地承包关系，巩固家庭联产承包责任制，保障农民的承包权和对土地的长期投入。但是，随着我国人口增加和土地减少，由于农业现代化使农村土地的利益逐步最大化等各种因素的综合作用，人地矛盾异常尖锐。
二、关于农村产权制度改革存在的问题的几点建议
农村产权制度改革是统筹城乡试点、推进城乡一体化的系统性制度创新，是继联产承包责任制后的又一重大变革，与联产承包责任制相比，它所面临的问题虽然复杂。但是我个人认为，农村产权制度改革应充分重视以下几个问题：
1、 应充分发挥农民的主体作用
改革要充分调动农民积极性、主动性、创造性，真正实现“让民做主”，这既是推动农村产权制度改革的内在需求，同时也是为了规避政府风险的客观要求。
农民究竟是身份还是职业？这是此次改革中遇到的第一个“顽症”。在现行的法律法规和制度框架下，农民长期以来被视为一种身份，我国城乡二元化的户籍制度、劳动和社会保障制度、以及农村的承包地、宅基地、集体经济组织等都是以身份为基础的。而要最终实现农村产权制度改革的目标，应该逐渐淡化直至取消城乡二元的户籍制度，鼓励城乡之间的劳动力资源自主、自愿流动和优化整合，最终将农民定位为一种职业，即从事农业的第一产业工作者。“农民职业化”定位具有以下三个方面的意义：
（1）它是农村产权制度改革的切入点，是政府统筹城乡发展、实现公共服务职能转变的依托，可以为改革中新制定的一系列规章制度提供新的理念和方向。
（2）可以把农民的养老保险、医疗保险、就业培训等全部纳入到城乡一体化中，保障农民的长远生计，解除农民的后顾之忧。
（3）将会使我国现存的户籍制度鸿沟将不复存在，农民不再是二等国民，城乡二元结构将逐渐弥合，农业产业发展与第二、第三产业统筹兼顾，城乡差别将逐渐缩小，为社会主义新农村的建设奠定基础。
我认为，要使“农民职业化”，需要进行一系列制度创新，具体包括：（1）户籍制度创新，逐渐取消城乡二元的户籍制度，代之以城乡一致的居民户籍管理。（2）劳动就业、社会保障、住房、医疗、子女教育等制度创新，为农民提供平等的公共服务。只有实现公共服务的一体化，产权制度改革的目标方能实现。（3）统筹兼顾，为城乡之间的劳动力自主、自愿流动提供便利条件，鼓励城市、农村之间
的劳动者自由流动、自主择业，推进各种生产要素的合理流动和优化配置。
2、 向村民渗透产权制度改革实质
一是进一步加强宣传，让群众全面了解产权制度改革的目的和意义，克服分光吃净思想；二是树立典型，推广先进经验，向群众介绍区内外集体经济发展较好的先进事例，引导群众正确处理眼前利益和长远利益的关系；三是建立完善集体经济组织管理人员业绩奖惩机制，调动其谋求发展的积极性，实现集体经济不断发展壮大，集体资产稳步增值。
3、推进农村金融体制改革，实现产权与资本的结合。
农房产权制度的改革有利于金融和社会资本进入农村市场，但其更需要农村金融体制改革与创新的配合与支撑。因此，要加快建立适合农村资金需求特征的组织体系、服务体系、担保体系、保险体系和信用体系，拓宽农业农村直接融资渠道，引导金融、民间资金和社会资本进入农业农村，实现产权与资本的有机结合。
4、建立健全农房产权流转的中介服务机构。
农房产权的流转不仅需要供需双方，而且还需要市场机制下的中介服务机构，如相关的价值评估机构与交易组织机构。长期以来农村土地及房屋价值的评估机构欠缺，流转过程中土地及房屋价值的评估常常被忽视，而使其不能通过流转得到充分的体现，同时，也给流转中纠纷的解决造成了一定的障碍。因此，为促进流转的真正市场化，我们应建立农村土地及房屋价值的评估机构，为合理估价农村土地及
房屋价值，明确其商品性提供服务。同时，在农村市场体系尚不完备的前提下，农民获取交易信息的途径较为闭塞，为扩大流转供求信息的获取渠道，我们还应加大信息的共享渠道。
5、完善农村社会保障机制、探索农房储备中心
农房产权制度改革不能单兵突进，必须综合施治，配套改革。因为在目前的改革中，不论是农村土地承包经营权流转，还是宅基地使用权、农房产权流转，其最大的障碍就是：土地不是单纯的生产资料，而是事实上的生活资料，房屋也是如此，是农民生老病死的基本保障。因此，要真正实现农村房屋产权的自由流转，除了减轻农民的税负外，还应建立多层次农村社会保障制度，以替代农地对农民的保障功能。逐步探索建立以“安身工程”为主要内容的农村公共住房制度，创造条件推进城乡社会保险制度接轨统一。换句话说，我们需要的是通过社保体系来保障宅基地使用权及农房产权的自由流转，而不是以宅基地使用权及农房产权的流转来换取社会保障。因为只有市场经济的发展和各种社会保障制度的健全，农民完全依赖土地和房屋而生存的现象才会越来越弱化。另外也可以探索建立“农房储备”等机构，通过收购农房进行储备，比如收购一些集体土地上的闲置住房、农户多余住房、或部分放弃农村住房移居城内的住房等。可以用这部分储备房屋，对农村的低保户和五保户、无房户、极度危房户可以实施住房保障机制，从而减轻农民生活负担与压力，也为农民在融资方面取得突破，在生活方面也有所保障。也使得改革中的方方面面也才会有突破的基础。
6、积极推行以股份合作制为主的产权流转方式
总结近几年和当前我县农村的一些实践，我们认为，在目前国家政策和体制下，应大力提倡农民以组织化形式参与流转。即在充分尊重农民-意愿的基础上，发展以农村社区为载体、以土地为纽带、以股份合作为主要形式的新型集体经济组织，推动农村土地与房屋规模化经营或规模化流转，构建城乡经济社会发展一体化新格局。
〈1〉、 通过建立股份合作制，可以突破农村房屋只能在集体经济组织内部流转的制度障碍，按照自愿的原则，让农民把宅基地交给集体经济组织变为集体建设用地实施流转，宅基地流转了那么建在它之上的附属物（房屋）也就随之流转了，从而实现宅基地和房屋的商品化、货币化，同时也解决了单个农民农房和宅基地难于流转的问题； 〈2〉、通过建立股份合作社，实现变分散流转为规模流转。必须把农民组织起来。只有通过集体经济股份合作社这种形式，鼓励农民自愿入股，通过土地、房屋股份化，让农民变股东，使农民在不直接经营的情况下也能获得收益。因此，发展农村股份合作组织，是实现农村产权流转的有效形式，既解决好农民单枪匹马难以参与市场竞争的问题，又发展壮大集体经济。
7、建立农村产权顺畅流转的机制
〈1〉、尽快出台农村产权流转指导意见。目前各项产权流转的指导性意见和实施细则都是各局自已制定的，并没有市上的统一指导意见。在完善产权流转市场，明确农村产权交易收益留成比例、交易
税费率等方面都无具体的细则，希望能有一些相关政策，这样才能确保农村产权规范流转。
〈2〉、建立产权流转价格评估机构和价格体系。一是建立农村产权价格评估机构。坚持政府与市场相结合，建立具有一定资质的公益性地价评估机构和中介组织，为房屋作价、入股、转让、出租、抵押评估等提供服务。二是建立农村产权流转价格体系。综合考虑经济社会发展水平、规划用途、周边城镇土地价格、农作物产值和基础设施投入等因素，分圈层建立房屋流转基准价格体系，确保房屋流转公平公正，防止无序竞争。
〈3〉、加强农村产权流转金融体系建设，完善农村担保体系。除建立政府出资的担保公司外，要积极鼓励工商资本和社会资金进入产权流转担保领域，引导农副产品收购企业、农业龙头企业和农民专业合作组织为农民贷款提供担保，建立农民“多户联保”的担保机制，多渠道解决农民“贷款难”问题。
虽然在农村产权制度改革的道路上会出现很多问题，但是，我坚信我们肯定能顺利解决的，明天的农村必将是世界型的、现代化的、田园式的美丽城市。
关于农村产权制度改革情况的调研报告
农业和农村发展目前已进入最好最快的时期。但是，伴随着城乡一体化进程加快，传统农业的矛盾也日益凸显，“谁来种田”的问题日益尖锐。为努力构建“农业增效、农民增收”的同步发展的全新机制，我先后深入到梁子湖区太和镇的花贺村、谢埠村、胡进村、邱山村、新城村、柯畈村、新建村、子坛村部分农户家中，就目前农村产权制度改革工作开展情况进行了调研。现将调研情况汇报如下：
一、太和镇资源、产权现状
（一）太和镇基本概况
太和镇现有国土面积84平方公里(镇区面积6平方公里），耕地面积41160亩(其中水田面积33450亩，旱地面积7710亩)，占全区耕地面积的22.2%，山场面积4.2万亩；全镇下辖21个行政村、1个居委会，有170个自然湾、256个村民小组，11453户，总人口54460人(其中城镇人口8500多人，农业人口45960人)，外出流动人口1.5万多人，人口密度为600多人/平方公里，占全区总人口的29.6%。2011年，全镇财政收入实现3366.4万元，农民人均纯收入6511元。
（二）资源、产权现状及流转形式
1、资源。太和镇主要以种植业为主，主要种植水稻、小麦、油菜、红薯，经济作物有苗木花卉、水果、莲籽，有猪、鸡、牛、鱼、鸭等
畜牧养殖业；目前已形成苗木花卉、蔬菜种植，水产、畜禽养殖四大产业基地。矿产资源有：澎润土、珍珠岩等，是湖北省重要的非金属矿基地。
2、产权现状。我调查的8个村14个村民小组都开展完善了二轮农村土地承包工作。自2004年至今签订家庭承包经营合同586份，发放土地承包经营权证586份，发放林权证176份。
3、流转形式。一是自发式流转。部分农民通过相互协商，将少种或不种的粮田无偿或以少量补偿给种田大户。二是租赁式流转。农民将自己的承包土地以低价格长期租赁给规模经营业主。三是“归大堆”式流转。农民将整片荒山、荒地、荒田归成一大堆，一口价转让给承包户。
二、主要做法及取得的成效
一是土地规模经营水平显著提高。太和镇已初步形成了规模经营，特色突出的花贺村有苗木花卉种植基地4000亩，谢埠村有杂交稻种子种植基地1600亩，柯畈村有蔬菜种植基地1200亩，新建村有莲籽种植基地300亩，新城村有精养鱼池基地500亩等专业生产区。土地效益是流转前的3－6倍。
二是涌现了一些种养大户。这8个村有莲籽种植大户，养鸡、养猪专业户，水稻种植大户，养鱼专业大户13家。这些种养大户为推进农业结构调整，推广现代农业技术，起到了典型引导作用。
三是推进了新农村建设。土地流转把一部分农村劳动力从土地上解放出来。如花贺村，据统计，近几年青壮年外出打工收入每年以15%
的速度递增，2015年实现打工收入520万元。近几年，花贺村修建造价在30万元小别墅楼房有56幢，村民捐资150多万元修建村级水泥路2600米、改造当家塘12口。
四是摸索出了产业化模式。花贺村的浙湖互爱彩叶花木场、柯畈村的伟业蔬菜园、谢埠村的杂交稻种子基地都是与农户采用“公司承包+反雇农民”参与生产模式。让农民接受企业现代经营理念和制度化管理方法，按照市场信息、经营战略、经营目标实施标准化生产。
五是增加了农民收入。流转土地农民不付种地成本，不担市场风险和自然风险，稳定获取土地出让金收入，更能从企业务工中获取劳务收入。如花贺村，没流转前农民种一亩田一年纯收入不过400元，流转后每亩流转地年平均租金360元。除此之外，花贺村一名50－70岁的农民还可以从花木场务工中得到一笔收入。一天劳动8小时，一月收入1000多元，一年至少3000元—5000元。据统计，2011年该场为花贺村在该场打工人员发放工资近800余万元。
四、目前存在的困难和问题
1、认识上有偏差。一是部分基层领导干部认识不高，支持、引导、服务不够。认为土地流转是农户自己的事，应由农户和业主自由协商；同时也担心引起新的矛盾，进而影响农村社会稳定。如子坛村7组，自上世纪80年代分田到户至今，由于各种错综复杂因素，一直没有调整土地承包经营权，导致小组修路、挖塘等民生工程难以实施。二是农民观念陈旧，顾虑多，风险意识差。在现行的政策下，农民进行无代价生产经营的同时，还可享受国家的惠民补贴，导致农民固守家园、
温饱即满思想比较浓厚，怕土地流转出去，自身的利益受到损害，不愿流转。
2、毁田建房现象严重。占用农田、耕地建房泛滥，很多住户直接将自己承包农田填平建房。同时，原有宅基地长期闲臵，“空心村”比比皆是，出现了一户多宅基现象。如新建村大部分村民回原居住地建房和进集镇购房后，荒废宅基地达500多亩；邱山村80%的农户在集镇都已购房，但仍占用老宅基地，让其荒芜。
3、卖田分钱顾眼前。新城村是一个城中村，由于城镇建设需要，大量耕地被征用；而征地补偿款全部分发给农户，集体没有提留，已出现了村庄无田、村民无业、子孙无耕的现状。
4、产权机制不规范。一是流转程序不完善。土地流转工作尚处于起步阶段，没有形成完整规范的流转程序，缺乏科学管理。二是产权制度不健全。在集体土地所有权、集体建设用地使用权、土地承包经营权、林权和房屋所有权中，有很多产权没有进行确权登记，更没有建立健全“归属清晰、权责明确、保护严格、流转顺畅”的现代农村产权制度和农村市场体制。三是“还权赋能”功效不明显。表现在受益主体不明，流转面积不实，承包费没有考虑物价变化因素等方面，导致农村的产权要素资本化没有充分实现。
5、保障制度不健全。目前，外出务工农民尽管居住在城镇，但“根”还在农村，对广大农民来说，“外出务工是出路，回家种地是退路”，由于担心土地给别人种了以后收不回来，多数农民“宁可不要租金把地交给亲戚朋友代种甚至抛荒，也不愿与种田户签订转包合同”，影响
农民对土地投入。
6、土地集中难连片。由于在建立家庭联产承包责任制过程中，田地不断零分细划，特别是有的农户在心里上存在与承包大户对立等原因，导致流转不连片，给规模经营户的防虫治病、机械操作等社会化服务带来不便，以致规模经营达不到降低成本、提高效益的目的，影响农户接包流转土地的积极性。
7、种养大户偏少。农村缺少具有现代经营理念的致富带头人。真正懂经营、善管理、有带动作用的带头人少。也有的承包人受资金、技术等限制，扩大经营规模贷款难，购买先进的机械设备缺资金，现代的生产技术掌握不多，制度机制管理、科学管理也跟不上，限制了规模经营的进一步发展。
8、集体资产难以盘活。村级集体尚有一部分资产，如矿山、闲臵校舍、提留地、水塘、林场等。目前，主要是采用低价租赁经营或闲臵，未能发挥集体资产的应有作用，更没有进行资源开发、资本积累、资产增值，村级集体经济成了难以长高的“小矮人”。
五、推进产权制度改革的建议
1.加大宣传力度。加大对推进农村产权制度改革等有关法律法规、优惠政策、鼓励支持政策的宣传力度，让农民了解政策、消除疑虑、推进农村产权制度改革。
2、明晰产权归属。确权颁证是农村产权制度改革的基础，是维护农民合法权益的有效举措。对农村承包地，在坚持农村集体所有性质和基本经营制度不变的前提下，以二轮延包合同为基础，做好补证换
证工作。在工作中，严格做好登记造册、建立档案，并将调查摸底结果办证程序、确权办证情况等及时在村内上墙公示，及时发证到户，切实做到有据可查、有证可依，确保做到公正、公开。
3、做好“三费”分配。对被征用土地“三费”中的青苗费发放到农户，而应将土地补偿费和安臵补偿费全部由集体统管，在城区购臵商业门面，由集体按月收取门面租金，主要用于对失地村民发放生活补助金和年底分红。对集体资产进行评估，实行公司化运作。组建物业管理公司，安排失地农民就业。
4、搭建产权交易平台。产权流转交易是农村产权制度改革的关键。为促进农村土地承包经营权进入市场自由交易，应从建设有形的流转平台入手，建立市、区、镇三级联网的农村土地流转交易平台，负责流转交易信息搜集、发布、上报、政策咨询、业务指导、手续办理等业务。
5、建立流转补偿机制。随着改革开放的不断深入，经济社会得到迅猛发展，人民生活水平得到有效提升，部分人已经跨出乡村融入到城镇生活之中。按照部分人已经或者将要放弃农村的某些产权的需要，建立对农民自愿放弃土地承包经营权的鼓励和补偿机制；建立对农民自愿放弃宅基地的补偿机制；探索建立用地指标入股换收入、换就业等合作机制；建立耕地保护补偿机制，多层面多渠道为农村产权制度改革提供可持续发展动力。
6、推进“两股一建”工作。即，农村集体资产股份化、土地承包经营权股权化和建立新型农村合作经济组织。一是农村集体资产股份
化方面，可在在股权设臵上，主要分为集体股和个人股，在股权收益上，每年提取一定比例的公积金，剩余按股分红。二是在土地承包经营权股权化方面，采取土地股份制的形式让农民增收。在股权运作上，按照土地等级折股。在股权收益上，按入股土地等级保底分红，剩余收益滚存，主要用于村内公益事业和公司扩大规模。三是在建立农村新型合作经济组织方面，可探索土地信用合作杜（在坚持土地承包政策、土地用途和农民承包经营权不变的前提下，以集体土地和资产为资本，以存贷、托管、代耕种土地和发展二三产业为业务的模式）、土地银行（农民将承包地存入村集体经济组织，根据土地质量和期限长短，每年获取相应的补偿金即“利息’）、土地托管（合作社通过土地托管将分散的单个农户组织起来，采取“合作社＋农户+基地”的运作模式。实行产前产中产后“一条龙”服务）、市民农园（城市居民在农村主要是城郊农村，付一点租金租种少量土地，在休闲之余种上各种各样自己喜爱的农作物，锻炼身体，充实生活）等新型经济合作组织。
7、抓好耕地占补平衡。围绕“用好增量、盘活存量、内涵挖潜”的目标，建立土地等别动态调整机制。对农村宅基地按现有房屋进行核实确权，废弃宅基空土，全部由集体收回复垦；通过开发荒山荒坡荒滩、复垦废弃矿山用地、复垦灾毁耕地、整理农用地等土地综合治理措施，确保土地占补平衡，调动农民种地的积极性。
8、做好迁村腾地工作。制定优惠政策，鼓励边远山区、湖区、库区的空壳村，向城镇和新社区迁移；既有利于城镇建设的扩张，又有利于农村产权制度改革。
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