物业管理法律常识

相关推荐

物业管理法律常识

各区(市)县物价局、房管局(办、所)：

物业管理法律常识

为规范物业服务收费行为，保障业主和物业管理企业的合法权益，现将省物价局、省建设厅制定的《四川省物业服务收费管理细则》转发你们，并结合我市实际，提出以下贯彻实施意见，请一并遵照执行。

一、我市物业服务收费按不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。住宅(不含别墅)物业服务收费实行政府指导价，别墅及其他非住宅物业的服务收费实行市场调节价。

二、五城区(含高新区)物业服务收费政府指导价标准，由成都市物价局会同成都市房产管理局依据物业服务的社会平均成本及经济发展水平按照分级分等定价原则制定基准价及浮动幅度，并定期向社会公布。建设单位与物管企业或业主与物管企业应根据公布的基准价及浮动幅度协商约定，报所在区物价局备案，同时按有关规定明码标价。双方协商达不成一致意见的，由所在区物价局协调执行标准。

其他区(市)县物业服务收费政府指导价标准，由当地价格主管部门会同同级房地产行政主管部门结合当地实际制定并定期向社会公布。

三、住宅物业服务收费指导价标准(试行)(附件1)，由与物业服务等级(以下简称服务等级)指导标准相对应的服务等级基准价及其浮动幅度，以及与环境设施设备项目等级(以下简称项目等级)指导标准相对应的项目等级基准价及其浮动幅度构成。

四、住宅物业服务等级指导标准(试行)(附件2)和环境设施设备项目等级指导标准(试行)(附件3)，由成都市物价局会同成都市房产管理局分别根据物业服务范围、服务内容、服务质量等因素，以及物业的环境、配套设施设备等因素制定并公布。

五、住宅物业服务收费指导价标准中的项目等级基准价，是维持物业的公共环境、设施设备日常运行和维护的基本成本(含能耗、设施设备与绿化的日常维修养护及其对应人员的成本)，除此以外的物业服务成本(不含保险费)和法定税费、企业利润进入服务等级基准价。

六、住宅物业服务收费指导价标准未含物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费，该项费用由合同双方协商约定，按物业买受人拥有的物业建筑面积另行分摊。

七、实行政府指导价的物业服务收费，其收费标准由合同当事人双方，结合不同物业项目的实际，按照物业服务范围、服务内容、服务质量，物业环境、配套设施设备条件，以及满足其正常运行、维护的要求，分别在相对应的服务等级基准价和项目等级基准价的基础上，在规定的浮动幅度内协商，并在服务合同中具体约定。

八、物业服务范围、服务内容、服务质量以及环境、配套设施设备等条件超出或达不到住宅物业服务等级或项目等级指导标准的，由合同当事人双方，结合实际，参照物业服务收费指导价标准协商确定收费标准。

九、物业买受人自物业竣工并交付使用之日起，按物业服务合同约定足额缴纳物业服务费用;纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用由开发建设单位按统一标准全额缴纳。

十、物业管理区域内同一设计用途、同一档次的物业服务收费，应按统一标准收取。住宅物业应严格按房屋设计用途使用，如另作他用的，物业服务费标准由双方协商约定。

十一、新建房屋销售时，建设单位应当按照《物业管理条例》的规定，在物业买卖合同中明确前期物业服务合同约定的内容，其中住宅物业应参照本通知精神，明确物业服务等级、环境设施设备项目等级的有关内容及其价格标准。

十二、按照《住宅室内装饰装修管理办法》(建设部令第110号)签订住宅室内装饰装修管理服务协议的装修管理，其管理服务费用按以下标准执行，并在协议中明确：

1、按房屋建筑面积和装修工期向装修施工方收取管理服务费用，电梯住宅按不高于0.03元/平方米/天，其他多层住宅按不高于0.02元/平方米/天的标准计算。

物业管理公司收取了装修管理服务费用，不得再收取装修工出入证工本费、电梯使用费等其他费用。造成共用部位、共用设施设备损坏等的，费用由责任人另行承担。

2、委托物业管理企业清运装修垃圾的，清运费标准按建筑面积不高于2元/平方米收取，具体由装修人或装饰装修企业与物业管理企业协商约定。

十三、物业服务收费政府指导价标准中不包括居民生活垃圾处置费(袋装垃圾收运服务费)、车辆停放费、共用设施(如游泳池等)使用费。

十四、物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受委托代收上述费用的，可向委托单位收取3%以内的手续费(不得计入价内)，但不得向业主收取手续费等额外费用，并不再分摊水、电计量总表至业主户表之间的管线损耗。

十五、未实行物业管理的住宅小区、单位职工宿舍的管理，可参照本通知执行。

十六、本通知从2004年10月1日起试行。成都市物价局、成都市房产管理局《关于转发省物价局省建委<关于印发四川省城市物业管理服务收费暂行规定的通知>的通知》(成价房[2000]121号)同时废止

物业管理服务收费的标准按照下列规定确定：

(一)已售公有住宅的收费标准，由市物价局会同市房地局制定;

(二)普通内销商品住宅的收费标准，由物业管理企业与业主或者业主委员会在区、县物价部门会同房地产管理部门规定的基准价的浮动幅度内协商确定;

(三)高标准内销商品住宅和外销商品住宅的收费标准，由物业管理企业与业主或者业主委员会协商确定。

其他服务项目的收费，由物业管理企业与业主委员会或者业主、使用人协商确定。

物业管理常识2016-07-18 23:47 | #2楼

一、物业公司何时开始收取物业管理费?答：物业公司收取物业管理费一般从购房人验收房屋，签字认可后，开始计取物业管理费;

下面介绍几点物业管理常识，希望对有物业管理方面困难的人有所帮助。

一、物业公司何时开始收取物业管理费?

答：物业公司收取物业管理费一般从购房人验收房屋，签字认可后，开始计取物业管理费;也有物业管理公司以住户办理入住手续时开始计取管理费的。如果购房人在购房时，开发商与购房人双方对物业管理费计取另有约定的除外。例如：有的开发商在卖房时承诺免第一年物业管理费，就属于这种情况。

二、开发商的空置房是否应交纳物业管理费?

答：目前，没有明文规定。但从行业惯例来看，开发商的空置房都交纳物业管理费。至于交纳管理费的多少，按照《房屋使用、管理、维修公约》中确定的标准执行。

三、对于自来水、电、煤气，物业公司在向住户收取这些资源费用时，是否可以自行加价?

答：自来水公司，供电局、煤气公司是上述资源的供应者，住户是消费者。物业公司并不是水、电、气的批发商，只是水、电、气等费用的代收者，而且是受专业部门委托后，方可代收资源费。水、电、气是由政府定价，不能随意加价。至于物业公司的代收酬劳，以北京市来说，按市物价局颁布的《北京市普通居住小区物业管理服务收费暂行办法》(京价(房)字〔1997〕第196号)，统收服务费1元/户

物业管理收费的依据2016-07-18 9:50 | #3楼

物业管理收费的依据主要表现在两个方面：一是合同的约定;二是法律的规定。 (一)合同的约定物业管理委托合同是一种有偿的劳务合同，委托人通过付出一定费用获得管理公司的专业服务;与之相对应，物业管理公司也正是通过提供管理服务收取费用，赚取利润，从而

物业管理收费的依据主要表现在两个方面：一是合同的约定;二是法律的规定。

(一)合同的约定

物业管理委托合同是一种有偿的劳务合同，委托人通过付出一定费用获得管理公司的专业服务;与之相对应，物业管理公司也正是通过提供管理服务收取费用，赚取利润，从而维持公司的经营与发展。

物业管理公司收取费用的基础是其提供的管理服务需要付出成本和劳务，以及作为经营公司应赚取的合理的利润。鉴于此，物业管理合同可以在科学测算管理成本、合理安排劳动力的情况下确定一个收费标准。

(二)法律的规定

根据中华人民共和国价格法的规定，物业管理收费是一种服务收费，即是属于服务价格。依<价格法>第六条的规定，服务价格除重要的公益性服务适用政府指导价或政府定价外，一般的服务价格都实行市场调节价。依该法第八条规定："经营者定价的基本依据是生产经营成本和市场供求。物业管理收费是否属于<价格法>所说的"重要的公益性服务价格"，恐怕不能一概而论。如果是经营性物业(如高档写字楼)的管理收费，应主要取决于企业结合经营成本和市场供求的定价;但住宅小区，尤其是一般经济住宅小区的物业收费涉及千家万户，收入层次也参差不齐，政府完全不干预是不行的，正因为如此，现在各地通常会发布一些政府限价，即根据物业的区域(如是郊县还是市区)、档次、设备(如有无电梯)等公布几种限制价格。在这个限价范围内，物业管理商可以同业主以协议的方式确定或变更价格。

有些地方的物业小区同管理商还达成了一种成本利润合并计算的办法来处理物业收费。如确定物业管理利润为8%，则管理支出由业主据实支付，另按8%盈利比例加付款项给物业公司。采用这一做法要经常审核物业管理公司的支出。只要双方以合同方式明确，此种方式亦未尝不可。

国家计委、建设部1996年发布的<城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法>现仍然有效，物业公司有义务遵守，业主可依据该办法和物业管理公司的收费行为予以监督。

管理服务费及交费方法

管理服务费是维持物业管理工作和公共设施、设备正常动作的保证，是公共性服务收费。每月业主和使用者均应按规定缴交。

为免阁下交费之跋涉，管理处收取各项费用，除入伙期间到管理处交费之外，均采用委托银行转帐方式交收管理服务费，住户只须办理一本中国工商银行存折或牡丹卡，便可完成各项托收项目。收费严格按照市政府批准或与业主(业主委员会)协商一致的标准执行。

管理服务费主要构成：

1、管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费;

2、公共设施、设备日常运作、维修及保养费;

3、绿化管理费;

4、清洁卫生费;

5、保安费;

6、办公费;