小区内停车归谁管理

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小区内停车归谁管理

商品房配建的车位、车库主要有以下几种类型：地面车位、地下产权式车位、地下人防车位、机械式车位。产权式车位可以办理权属证明，毫无疑问归属于购买的业主。但其他几种车位无法办理产权，那么其归属于谁，谁又享有其使用和收益权呢？

一、地面车位：《物权法》第七十四条第二款规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位属于业主共有。”根据该条法律的规定，建筑区划内地面停车位一般是占用业主的共有道路或其他公共用地建设的，其面积已经作为公用面积予以分摊，故应属全体业主共有。另外，《物业管理条例》第55条规定：“利用物业共用部位、共用设施进行经营的，应当在征得业主、业主大会和物业管理企业同意后，按照规定办理有关手续，业主所得收益应当主要用于专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用”。因此，停车业主所交的停车费，扣除管理成本，酬金和税金之外，其剩余收益应归属全体业主所有，这也是对没有停车位业主的一种利益平衡。

二、建筑区划内的地下停车位一般不占用业主的公共用地，其面积也未作为公用面积予以分摊，故允许通过约定的方式来确定地下停车位的权属。比如产权式车位，开发商在销售这种车位之前，和销售商品房一样要领取销售许可证，签订买卖契约，业主可以取得车位的产权证。

三、对于人防车位产权归属颇有争议，因为规划中楼盘配建的人防工程是国家对开发商要求的强制建设义务，其建造成本由开发商负担，相当于一种实物性的税收。其产权归属法律并没有明确规定，但《人民防空法》规定，人防工程归属国家所有。实践中，根据“谁投资、谁受益”的基本原则，开发商可以通过出租、出售的方式获取该种车位的收益，但购买此种车位无法取得产权，实则是一种变相的长期租赁。

四、机械式车位的设备属于开发商或设备所有人，业主购买的只是设备的使用权或租赁权，但机械设备设置的地点不同（如：小区地面区域、小区地下人防区域），对车位收益的归属有所影响。

（江苏法德永衡律师事务所杨焘）

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