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房产中介人员管理规定
1．房地产中介服务人员管理的法律法规规定
从事房地产中介服务的人员，应当按照国家有关规定参加房地产中介服务职业资格考试，经考试合格，取得房地产中介服务职业资格证书；取得资格证书的人员，应当按照国家规定，申请办理注册手续，领取注册证。
在我市执业的房地产中介从业人员，必须具有由广州市国土资源和房屋管理局核发的房地产中介服务人员资格证、执业证或国务院人事部和建设部统一印制的《中华人民共和国房地产经纪人执业资格证书》、《中华人民共和国房地产经纪人协理从业资格证书》。
2．广州市房地产中介服务人员的从业资格和执业管理
(1) 从业人员的培训和资格证的取得
要取得房地产中介服务人员资格证，必须具备高中以上学历，经市中介管理所授权的培训班进行培训，并经考试合格后，发给资格证。
（2）执业管理
房地产中介服务人员取得资格证后须在3年内向市中介管理所申领执业证。申领执业证须提交下列资料：
①执业证申请表；
②身份证明；
③房地产中介服务资格证；
④申请人与其所在房地产中介机构签订的劳动合同；
⑤在房地产中介机构见习满1年的证明。
(3)执业证年审
执证经纪人每年1?4月向市中介管理所申请执业资格证年审。
3．国家的房地产经纪人执业资格相关制度
国家人事部、建设部于2001年颁布了《房地产经纪人员职业资格制度暂行规定》和《房地产经纪人执业资格考试实施办法》，决定实行房地产经纪人员职业资格制度，纳入全国专业技术人员职业资格制度统一规划，凡从事房地产经纪活动的人员，必须取得房地产经纪人员相应职业资格证书并经注册生效。
(1)实行房地产经纪人执业资格和房地产经纪人协理从业资格两级职业资格管理
房地产经纪人执业资格是进入房地产经纪活动关键岗位和发起设立房地产经纪机构的必备条件。取得房地产经纪人协理从业资格是从事房地产经纪活动的基本条件。房地产经纪人执业资格证书全国通用，房地产经纪人协理从业资格证书在本省范围内有效。房地产经纪人执业资格须经全国统考，由国家人事部和建设部组织实施；协理从业资格由省人事厅和房地产管理局按国家确定的考试大纲有关规定，在本地区组织实施房地产经纪人协理从业资格考试。
（2）报考房地产经纪人协理从业资格的条件
①中华人民共和国公民；经国家有关部门同意，获准在中华人民共和国境内就业的外籍人员及港、澳、台地区的专业人员；
②遵守国家法律、法规；
③具有高中以上学历；
④愿意从事房地产经纪活动。
（3）报考房地产经纪人执业资格的条件
①大专学历，工作满6年，从事房地产经纪业务满3年；
②大学本科学历，工作满4年，从事房地产经纪业务满2年；
③双学士或研究生班毕业，工作满3年，从事房地产经纪业务满1年；
④硕士学历，工作满2年，从事房地产经纪业务满1年；
⑤博士学历，从事房地产经纪业务满1年。
（4）房地产经纪人职业资格注册登记制度
取得房地产经纪人执业资格后必须经注册登记，才能以注册房地产经纪人名义执业。申请注册必须同时具备以下条件：
①取得房地产经纪人执业资格证书；
②无犯罪记录；
③身体健康，能坚持在注册房地产经纪人岗位上工作；
④经所在经纪机构考核合格。
房地产经纪人协理从业资格的注册登记管理工作，由省级房地产管理部门或其授权的机构负责，每年报建设部备案。
1．房地产中介公司和从业人员为客户提供的服务及承诺
（1）利用网络优势，提供优质及多元化服务。根据顾客的需求，在市场上物色适当的房屋供顾客选择；或积极向买家推荐顾客所提供的房屋。
（2）中介公司及其从业人员在提供中介服务过程中，不应参与炒卖楼宇，不吃差价。不会一见好盘就自己买，而会把好盘优先向广大顾客推介，并协助租赁（或买卖）双方以最合理的价钱最快且顺利地达成交易。
（3）尽量提供有关房屋的资料及市场最新信息予顾客参考。如顾客放盘，中介公司会将顾客所提供的房屋资料妥善保管，不擅自、随意泄露出去。
（4）安排顾客实地视察，以作比较。如顾客放盘，无论是否有人看楼或还价，及时将最新市场情况向顾客反映。
（5）公平公正，尽力协助买卖双方讨价还价，促使双方协商一致，并签订《房屋租赁/买卖合同》。
（6）在买卖双方签订《房屋买卖合同》前，中介公司会查证卖方真正身份及产权情况，并将其告知买方。
（7）根据客户需要，为其提供代收代管楼款的服务。中介公司会设置独立的银行账户用以处理顾客的款项，确保楼款存取安全及完全用于相应的交易程序，绝不挪作其他用途。
（8）根据客户需要，协助顾客完成买卖过程中的各项手续，包括银行按揭、测绘、查册、递件、过户、领证等一系列手续。
（9）收费明码实价，除在各项文件/协议上清楚列明的佣金及协办交易费用外，不会再收受其他利益。
（10）开具正式佣金发票，代收订金或楼款的，开具收据，保障并确认代收客户的一切楼款。
（11）设立客户服务热线，认真听取顾客的建议及投诉，独立调查，严肃处理；并在需要时正式对外公布处理结果。
2.完善的房地产中介机构应具备的条件
（1） 客户网络广泛、各类盘源丰富，拥有广泛的客户网络，丰富的盘源，拥有一批固定客户，从而保证中介公司业务的顺利展开。
（2）地铺式连锁经营。为吸引客户，占领市场，中介公司往往会拥有为数不少的分行，地点遍及市内主要住宅区、商业区，客户可任意选择到其任何一间分行咨询地产相关事宜或为自己提供服务。
（3）人员素质高、成交速度快。中介公司旗下汇聚大量房地产精英，人均学历水平在大专以上，所有人员持证上岗。为从整体上提高业务员的专业素质，中介公司建设了内部专业培训系统，聘请具有丰富地产从业经验的导师对业务员进行上岗、在职、进阶、个人提升等一系列培训，着重理论与实践相结合，注重员工的工作经历与心态之共同成长，给予员工广阔的发展空间，全面提升业务员的服务心态及营销技巧。高质素的专业人才，使快捷成交有保证。
（4）提供完善的售前、售后服务。中介公司除努力摄成交易外，还致力于为客户提供多元化的售前指导及售后跟进的服务，包括提供免费查册、免费刊登广告；代办查册、测绘晒图、银行按揭、交易过户、租赁登记、税务申报、电信业务及安居琐事等。
（5）提供正规、专业的业务咨询。中介公司会长期聘请熟悉房地产法律、法规的律师、房地产专家等担任顾问，为客户提供有关地产方面专业、规范的咨询服务，协助解答顾客购/售房前后的种种疑惑。
（6）强而有力的后勤支援。为配合各营业部门的业务运作，中介公司会成立信息工程部、市场部、客户服务部、企业传讯部等后勤部门，以协助配合前线部门的高效运作。
（7）完整的房地产资讯网络平台。为更好地处理业务信息，中介公司斥巨资装设电脑信息管理联网系统，率先建立起企业内、外部资讯网。对内通过网络平台，将分布于市内不同地域的分行盘源资讯汇集及进行实时交换，为客户提供最快捷、最准确的盘源信息；对外资讯网则着眼于为公众提供房地产方面的信息服务，搜集并发布楼市各类楼盘的资讯，分析预测市场动态，公开内部及市场上的成交案例等资讯数据，努力推动房地产市场信息向规范、有序、透明发展。
3．客户在接受中介服务时的权利义务
(1)买方有权到房屋所在地作反复实地视察，以作比较；
(2)买方有权了解房屋产权状况及业主的真正身份；
(3)卖方有权选择一盘多放及最终由哪间中介公司成交；
(4)卖方有权选择出价最高的买方成交；但收取定金后卖方反悔的，需赔偿原买家定金及经纪的佣金损失。
(5)客户有权要求经纪人明确解释合约条款的内容，尤其是价格、面积、付款方式、交楼状况及交易时间等主要条款，避免产生歧义。
(6)客户有权不签署没有对方姓名的买卖合同及要求买卖双方当面签约。市场上有不法中介公司利用顾客的信任，与买方或卖方单方签约，隐瞒买方出价或卖方售价，从中侵害顾客利益。
(7)客户有权要求签署具有明确成交期限的买卖合同，避免中介公司或其他炒家，利用签署临时买卖合同至买卖正式递件前这段时间，将房屋转售第三方。
(8)客户应避免全权委托包括中介公司在内的其他人，全权代理出售/购买房屋的事宜。因为受委托人可能会利用顾客的信任，利用顾客的授权，损害顾客的利益。
(9)客户除支付中介佣金外，无须支付如睇楼费、饮茶费等额外费用；但睇楼、交易过程由顾客引起的费用例如交通费等由顾客自行支付。
（10）客户应尊重中介公司和从业人员的劳动，为其提供的服务支付相应
费用。
（11）客户不应私下或通过其他中介公司与原中介公司介绍的客户接触，
以图自行交易，避付佣金。
（12）对中介公司所提供的房屋资料保密。
4.中介服务小常识
（1）房地产中介公司是中间人而非代理人
在广州的二手市场中，业主有自由选择不同中介公司作一盘多放，租客/买家也有自由同时在几家中介公司物色物业。中介公司与顾客签署的书面委托书，只是确认顾客欲透过中介公司购买或出售物业的愿望，所以中介公司处于买卖双方的对折点上，基本上只扮演中间人的角色，主要的功能是积极配对及撮合双方交易，并从双方处收取佣金，而非真正的代理人。经纪只能尽量公正，而不是维护其中一方的利益。
（2）市场在不断变动，成交后价钱亦会增加或减少
中介公司承诺会把手头上最便宜的物业介绍给顾客，亦会把出价最高的顾客介绍给卖方。但不能保证成交后价格不再增加或减少。价钱的合理性只存在于成交的一刹那。顾客不能期望中介公司为其促成的价钱永远是市场上最好的。
（3）中介公司不炒楼，但市场上有炒家
中介公司本身及从业人员在提供中介服务过程中，不得参与炒卖活动，但难保买家会在签署临时买卖合同后至交易递件前的这段时间内转售。
（4）广告只属邀盘而非实盘
由于大多数业主有可能一盘多放，顾客看到广告时，房屋是否己被其他中介公司成交或者卖方是否已经改动价格等情况，需再联络卖方了解情况。未签合约前，业主多不肯对出售的条件做出坚实的承诺，经纪出广告只属盘源信息发放及邀盘，即邀请顾客出价，然后去和卖方洽商。广告上所示的价钱，只是经纪提议的谈判起点，并非业主的承诺。
（5）业主会反价，买家亦会反悔
在谈判中买卖双方的口头承诺，都不宜作准，双方可能只是在测试对方底价。经纪所作的只是在双方的底价符合时，落实双方签约，把协议确定下来。签订《房屋租赁/买卖合同》前，出现卖方反价或买方反悔的情况绝不出奇。因此不可能要求经纪在这谈判过程中．对买卖双方的反悔情况负全责。
（6）临时合约的功用及局限
房地产市道变化迅速，要是不签署临时合约，等买卖双方办妥测绘、银行按揭申请、相关文件资料准备等手续后才签署正式合约，很多时其中一方己改变初衷，以至无法交易。故在双方达成协议的一刹那，把协议的内容以文字记录下来非常有必要。但此时产权资料是否清晰、按揭是否可申请、贷款额是多少、房改房单位是否同意出售等，种种情况尚未可知，要把临时合约订成一份必卖必买的合约也不实际。所以中介公司用的临时合约是一份有限权责的合约。买方只要放弃临时定金，赔偿经纪损失（该项交易经纪可收得的总佣金），就可以不再履行买卖合约。卖方亦可在双倍退还定金，赔偿经纪总损失之后，退出买卖。这样双方的权责相等，可算相当公平。双方如不想交易告吹，可增加临时定金的数量，但这样风险亦随即增加。临时定金怎样才算合理，应由买卖双方自行协议，通常临时定金都在壹万元以上。
（7）经纪非万能，社会有分工
房地产交易涉及的知识面非常广泛，包括法律、测量、估价、城市规划、建筑及财务等。经纪对这些方面的知识都应略有所知，但却决非专家。经纪提供的意见只宜作参考，不宜作最终决定依据。如有需要，应找有关的专业人士，如律师、估价师、城市规划师、建筑师或会计师等提供专业意见。
（8）中介公司只介绍，不指定
为方便顾客，中介公司的员工或会向顾客提供一些银行、律师以至装修公司等的名单以备顾客参考。但中介公司不得指定顾客非选择名单内的公司不可。顾客完全有权自己决定，需要哪类服务及雇用哪间公司。
（9）尽力做到三方签约，确保买卖双方清晰成交价格
中介公司决不蓄意隐瞒交易过程中任何与买卖双方自身利益相关的情况，力求做到三方签约，公平公正，确保买卖双方清晰成交价格。
（10）顾客不要奢望可“零首期”购买各类型的物业。
苏州市房地产中介管理办法
第一章 总则
第一条 为了加强房地产中介管理，规范房地产中介活动，维护房地产市场秩序，保障房地产中介活动当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《江苏省城市房地产交易管理条例》等法律、法规，结合本市实际，制定本办法。
第二条 在本市行政区域内从事房地产中介服务，实施房地产中介管理，应当遵守本办法。
第三条 本办法所称房地产中介，是指房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动的总称。
房地产咨询，是指为房地产活动当事人提供政策法规、信息、技术，进行开发项目可行性论证、创意策划等方面服务的经营活动。
房地产价格评估，是指对房地产进行测算，评定其经济价值、价格的经营活动。
房地产经纪，是指为委托人提供房地产信息和居间代理业务的经营活动。
第四条 市房产管理局（以下称市房产行政主管部门）是本市行政区域内房地产中介活动的行政主管部门，负责房地产中介服务机构资质、执业人员资格及房地产中介活动的日常监督管理工作。
县级市房产行政主管部门负责本行政区域内房地产中介活动的监督管理工作。
工商、物价、税务等有关部门按照各自职责，做好房地产中介有关的管理工作。
土地价格评估机构和人员的管理按照国土资源有关法律、法规、规章执行。
第二章 机构和执业人员管理
第五条 从事房地产咨询、价格评估、经纪等中介服务，应当依法设立房地产中介服务机构，并具有相应的房地产中介服务资质。房地产中介服务机构不得与行政机关和其他国家机关存在隶属关系或者其他利益关系。
第六条 设立房地产中介服务机构应当具备下列条件：
（一）有自己的名称、组织机构；
（二）有不少于15平方米的固定服务场所；
（三）有不少于相应资质规定的经费和执业人员。
相应资质的经费和执业人员数量要求由市房产行政主管部门根据国家、省的有关规定，结合本市实际，另行制定。
第七条 设立房地产中介服务机构，应当提供下列材料，向房产行政主管部门提出申请：
（一）固定服务场所的房屋所有权证或者房屋租赁证；
（二）执业人员的资格证书；
（三）市房产行政主管部门规定的其他材料。
经审查合格的，申请人凭审查合格意见书办理工商登记和税务登记。
其他经营实体变更经营范围从事房地产中介服务的，按照本条第一款、第二款的规定办理变更登记。
第八条 房地产中介服务机构在领取营业执照后30日内，应当提供下列材料，向房产行政主管部门申请领取相应的资质等级证书：
（一）房地产中介服务机构资质申请表；
（二）企业法人、个人独资或者合伙企业营业执照及其复印件；
（三）机构的组织章程及主要的内部管理制度；
（四）固定服务场所的房屋所有权证或者房屋租赁证；
（五）执业人员的执业资格证书及聘用合同；
（六）市房产行政主管部门规定的其他材料。
第九条 房地产中介服务机构可根据业务需要在本市行政区域内设立分支机构。
设立分支机构的具体规定由市房产行政主管部门制定。
第十条 房地产中介服务机构资质及其执业人员资格实行年检（审）制度。
房地产中介服务机构应当在每年工商、税务年检前持下列材料至房产行政主管部门办理年检手续：
（一）中介服务机构资质证书及执业人员资格证书复印件；
（二）营业执照、收费等级证复印件；
（三）年度业绩报告；
（四）年度财务报表；
（五）市房产行政主管部门规定的其他材料。
未经年检（审）或者年检（审）不合格的，不得从事房地产中介服务。
市房产行政主管部门应当在年检（审）结束后，向社会公布年检合格的房地产中介机构名单。
第十一条 外省、市房地产中介服务机构在本市开展房地产中介服务的，应当遵守本办法的规定，并持资质等级证书及其执业人员的资格证书、注册证，至市房产行政主管部门办理登记备案手续。
第十二条 房地产中介服务机构的资质等级评定，由市房产行政主管部门依据国家、省规定的评定标准和办法组织实施。
第十三条 房地产价格评估机构的资质分为一、二、三等级。市房产行政主管部门可以根据本市实际设立房地产价格评估机构临时资质。
一级资质由市房产行政主管部门转报省建设行政主管部门初审，初审合格后报国务院建设行政主管部门审批；二级、三级资质由市房产行政主管部门初审，报省建设行政主管部门审批；临时资质由市房产行政主管部门核准，颁发临时资质等级证书。临时资质有效期最多不超过2年。
第十四条 房地产价格评估机构的执业范围：持一级资质的机构可以跨省从事各类房地产价格评估业务；持二级资质的机构可以在省域内从事房地产转让、抵押、房产租赁和企业兼并、合资入股等方面的房地产价格评估业务；持三级资质的机构可以在本市行政区域内从事建筑面积5万平方米以下的评估业务；持临时资质的机构可以在本市行政区域内从事建筑面积3万平方米以下的评估业务。
第十五条 房地产经纪、咨询机构按资质条件分为A、B、C三个等级。县级市可根据本地区实际设立房地产经纪、咨询临时资质。房地产经纪、咨询临时资质有效期为1年。
A级、B级、C级房地产经纪、咨询机构的资质，由市房产行政主管部门按规定进行核准或者报上级主管部门核准并颁发证书；临时资质由所在地的县级市房产行政主管部门核准并颁发证书，并向市房产行政主管部门备案。
第十六条 房地产经纪、咨询机构可以在发证机关所在的行政区域内从事房地产经纪、咨询业务。
第十七条 从事房地产中介服务的执业人员，必须经考试合格，取得房地产中介服务执业资格证书。
第十八条 房地产中介服务机构应当按照规定为其聘用的具有房地产中介服务执业资格的人员办理注册手续。未经注册的人员不得从事房地产中介业务。
第十九条 房地产中介服务人员执业资格考试和注册办法，按照国家和省的有关规定执行。
第二十条 严禁伪造、变造、买卖、转借执业资格证书和注册证。
第二十一条 房地产中介执业人员不得同时在两个或者两个以上房地产中介服务机构从业。
第三章 房地产中介服务行为管理
第二十二条 房地产中介服务机构从事房地产中介服务，必须持有相应的资质证书，不得超越资质证书规定的业务范围承接业务。
第二十三条 房地产中介执业人员承办业务，必须经其所在中介服务机构统一受理，不得以个人名义接受委托，收取费用。
第二十四条 房地产中介服务机构承办业务，应当与委托人签订书面中介服务协议。房地产中介服务协议应当包括下列内容：
（一）当事人姓名或者名称、住所；
（二）中介服务项目的名称、内容、要求和标准；
（三）协议履行期限；
（四）收费标准、金额和支付方式、时间；
（五）违约责任和纠纷解决方式；
（六）当事人约定的其他内容。
房地产中介当事人签订中介服务协议可以参照市房产行政主管部门印制的协议示范文本。
第二十五条 房地产中介服务机构未经委托人同意，不得将受委托的中介服务业务再委托给其他中介服务机构。
第二十六条 房地产中介服务机构从事中介活动，应当查阅当事人提供的有关房地产权利证书等证件。对不提供有关证件或者提供的证件不符合规定的，房地产中介服务机构应当拒绝接受委托。
第二十七条 房地产中介服务机构应当在其服务场所的醒目位置，悬挂《营业执照》、《房地产中介服务机构资质证书》、《收费等级证》等，并公示收费项目、服务内容、计费方法、收费标准和投诉方法等。
第二十八条 房地产中介服务费，由中介机构按照《收费等级证》核定的收费标准统一收取，并使用税务部门统一监制的专用发票。
房地产居间代理费用，由房地产交易双方各半承担，或者由交易双方商定。居间不成或者交易双方在交易登记前解除合约的，房地产中介服务机构可以按照中介服务协议的约定或者物价部门的有关规定，向交易双方收取从事居间活动支出的必要费用。
房地产交易产生的税金，由交易双方按照国家规定缴纳。
第二十九条 房地产中介服务机构应当建立业务记录，设立业务台帐，健全财务制度。
第三十条 房地产中介服务机构不得聘用未取得房地产中介服务执业资格证书的人员从事中介服务活动。
第三十一条 房地产中介服务机构及其执业人员，在房地产中介服务活动中不得有下列行为：
（一）索取、收受协议以外的酬金或者其他财物，或者利用工作之便牟取不正当利益；
（二）提供虚假材料或者隐瞒真实情况；
（三）与一方当事人串通，损害另一方当事人利益；
（四）以诋毁其他房地产中介服务机构及其执业人员或者支付介绍费等不正当手段争揽业务；
（五）为禁止转让、抵押、出租的房地产提供中介服务；
（六）法律、法规禁止的其他行为。第四章罚则
第三十二条 房地产中介服务机构及其执业人员违法从业或者因提供虚假信息等过错，给当事人造成经济损失的，中介服务机构应当承担赔偿责任。中介服务机构赔偿后，可以向有过错或者重大过失的中介服务执业人员追偿。
第三十三条 违反本办法第二十二条规定，未取得中介服务资质证书或者超越资质证书规定的范围，从事房地产中介服务的，由房产行政主管部门责令限期改正，没收违法所得，并可以处违法所得1倍以上3倍以下罚款。超越资质证书规定范围经营，逾期不改正的，由发证机关降低其资质等级或者吊销资质证书。被吊销资质证书的，工商行政管理部门应当依法吊销其营业执照或者注销其营业执照中房地产中介经营范围。
第三十四条 违反本办法第十条规定，房地产中介服务机构及其执业人员未经年检（审）或者年检（审）不合格的，由房产行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，由发证机关登报公告其资质或者资格失效；继续执业的，按未取得中介服务资质或者资格进行处罚。
第三十五条 违反本办法第十一条规定，外省、市中介服务机构未办理登记备案手续在本市从事房地产中介服务的，由房产行政主管部门责令其限期改正，可以处1000元以上3000元以下罚款。
第三十六条 违反本办法第十七条规定，未取得房地产中介服务执业资格证书从事房地产中介服务的，由房产行政主管部门责令其停止违法活动，没收违法所得，并可以处100元以上1000元以下罚款。
第三十七条 违反本办法第十八条规定，房地产中介服务机构未按照规定为其聘用的具有房地产中介服务执业资格的人员办理注册手续，处2000元以上10000元以下的罚款。
第三十八条 违反本办法第二十条规定，伪造、变造、买卖、转借执业资格证书或注册证的，由房产行政主管部门处2000元以上10000元以下罚款，并收缴或者注销其执业资格证书和注册证。
第三十九条 违反本办法第二十一条规定，同时在两个或两个以上房地产中介服务机构从业，或者违反本办法第二十三条规定，以个人名义接受委托、收取费用的，由房产行政主管部门责令限期改正，并可以处1000元以上5000元以下的罚款；情节严重的，由发证机关注销其执业资格证书和注册证。
第四十条 违反本办法第三十条规定，聘用未取得执业资格证书的人员从事中介服务活动的，由房产行政主管部门责令限期改正，并处10000元以上30000元以下罚款。
第四十一条 房地产中介服务机构及其人员有本办法第三十一条禁止行为之一的，由房产行政主管部门责令改正，对中介服务机构处以1000元以上10000元以下的罚款，对执业人员处以500元以上5000元以下的罚款；情节严重的，由发证机关注销其执业资格证书和注册证；构成犯罪的，依法追究其刑事责任。
第四十二条 房地产中介服务机构及其执业人员违反本办法规定，属于工商、物价、税务等部门处罚的，从其规定。
第四十三条 房产行政主管部门工作人员在房地产中介管理工作中，玩忽职守、索贿受贿的，由所在单位或上级主管部门给予行政处分；构成犯罪的，依法追究其刑事责任。
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