沈阳市住宅物业管理规定征求意见稿

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沈阳市住宅物业管理规定征求意见稿

第一章总则

第一条为了规范住宅物业管理活动,维护业主和物业管理企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，根据国务院《物业管理条例》，结合本市实际，制定本规定。

第二条在本市行政区域内从事住宅物业管理活动，适用本规定。

第三条本规定所称住宅物业管理，是指住宅区内的业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及其配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理以及维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

本规定所称业主，是指房屋的所有权人。

本规定所称物业使用人，是指物业的承租人或实际使用物业的其他人。

本规定所称物业管理企业，是指依法设立、具有独立法人资格，从事物业管理服务活动的企业。

第四条市房产局是本市物业管理的行政主管部门，负责本市物业管理活动的监督管理工作。

区、县（市）房产行政主管部门负责本辖区内物业管理活动的监督管理工作。

街道办事处（乡镇人民政府）对本辖区内物业管理活动实施监督管理;会同区、县（市）房产行政主管部门指导监督本辖区内业主大会的成立及其日常工作；协调物业管理活动与社区管理中其他活动的关系。

市、区、县（市）人民政府有关部门应当按职责分工履行物业管理监管责任，为物业管理创造良好的环境。

第二章业主大会和业主委员会

第五条建设单位应当在办理《商品房预售许可证》之前或现房销售之前，向区、县（市）房产行政主管部门提出划分物业管理区域的要求。区、县（市）房产行政主管部门根据物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素划分物业管理区域。建设单位应当向房屋买受人告知物业管理区域划分情况。

分期建设的住宅区，其配套设施设备为共用的，应当划分为一个物业管理区域。

尚未划分或者需要调整物业管理区域的，区、县（市）房产行政主管部门应当会同街道办事处（乡镇人民政府）进行划分。

第六条一个物业管理区域只能成立一个业主大会，并选举产生业主委员会。同一物业管理区域，住宅房屋按套计算，业主入住率达50%以上，或自首套住宅房屋出售并交付使用之日起满两年的，应当由社区委员会组织业主代表、建设单位组成业主大会筹备组，负责业主大会的筹备及组建工作。

同一个物业管理区域分期开发建设的住宅区，首期建设的物业管理区域，住宅房屋按套计算，业主入住率达50%以上，由社区组织业主代表、建设单位组成业主大会筹备组，组建业主大会，成立业主委员会，并根据物业建设情况和业主入住情况增选业主委员会委员。

第七条本规定施行前成立的业主委员会、物业管理委员会任期届满后，应当按照本规定及有关规定组建业主大会，成立业主委员会。

第八条业主在首次业主大会会议上的投票权数，按其拥有的住宅套数计算，每套住宅为一票。住宅区内的非住宅物业业主在首次业主大会会议上的投票权数，按其拥有的物业建筑面积计算，不超过100平方米有单独房屋所有权证的为一票；超过100平方米的，每超过100平方米计一票，超过部分不足100平方米的不计票。

单个业主在业主大会会议上所持的投票权，不得超过全部投票权的30%，剩余投票权按照其他业主占全部投票权的比例分摊给其他业主。

第九条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内持有1／2以上投票权的业主参加。

业主大会做出决定，必须经与会业主所持投票权1／2以上通过。业主大会做出制定和修改业主公约、业主大会议事规则、选聘和解聘物业管理企业的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2／3以上通过。

业主大会做出专项维修资金使用和续筹方案的决定，需经涉及物业范围内的全体业主所持投票权2/3以上通过。

第十条业主委员会主任、副主任在业主委员会成员中选举产生。业主委员会委员由五人以上单数组成。业主委员会委员任期为三年，可连选连任。任职期间发生变动，应及时进行补选。

业主委员会委员必须履行业主义务，公正廉洁。

第十一条业主大会筹备组召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主。并告知物业所在地的区、县（市）房产行政主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）、社区委员会。

第十二条业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规、规章规定的，房产行政主管部门应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

第十三条业主大会、业主委员会应当配合公安机关，与社区委员会协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。

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业主大会、业主委员会应当配合社区委员会依法履行自治管理职责，支持社区委员会工作，并接受其指导和监督。

业主大会、业主委员会作出决定，应当告知社区委员会，并认真听取社区委员会的建议。

第三章前期物业管理

第十四条物业管理企业应当取得工商行政管理部门核发的《企业法人营业执照》后，向市、县（市）房产行政主管部门提出核定物业资质申请。房产行政主管部门对申请条件进行审查。符合条件的，按照有关规定核发资质证书。

第十五条在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位应当通过招投标方式选聘具有相应资质的物业管理企业，依法签订《前期物业服务合同》，由受聘的物业管理企业实施前期物业管理。

第十六条住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业；投标人少于3个或者住宅建筑面积少于2万平方米的，经区、县（市）房产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。

第十七条物业管理企业与建设单位办理物业承接验收时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。查验中发现问题的，由建设单位负责，并由交接双方书面认定。

建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。

第十八条办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业管理企业移交下列资料：

（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；

（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；

（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；

（四）物业管理用房、《商品房买卖合同》示范文本、《业主临时公约》、书面承诺等物业管理所必需的其他资料。

物业管理企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。

第十九条建设单位在新建物业验收合格后，应当向业主委员会移交竣工验收资料；尚未成立业主委员会的，向物业管理企业移交资料。

第二十条物业管理企业承接物业时，发现物业未经过验收或验收不合格的，不得承接。

第二十一条建设单位应当在销售物业之前，制定《业主临时公约》，并在与买受人签订《商品房买卖合同》时，向买受人明示，并予以说明。买受人应当对遵守《业主临时公约》予以书面承诺。

《业主临时公约》应当对物业的使用、维护、管理和业主的共同利益、业主应当履行的义务、违反业主临时公约应当承担的责任等事项依法作出约定，不得侵害物业买受人的合法权益。

第二十二条建设单位与物业买受人签订的《商品房买卖合同》应当包含前期物业管理服务合同约定的

内容。前期物业管理服务合同由建设单位提供。

第二十三条建设单位应当按照不低于物业总建筑面积0.3%的标准配置物业管理用房，但不得低于150平方米。

物业管理用房包括：物业办公用房、物业清洁用房、物业储藏用房、业主委员会办公用房等。其中，物业办公用房和业主委员会办公用房应为地面以上的成套房屋，具备水、电、供热等条件。

任何单位和个人不得改变物业管理用房的使用用途。确需改变的，应当经业主大会同意，并依法办理相关手续。

第二十四条业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位、物业管理企业不得擅自处分。

第二十五条已建成物业管理区域内存在的开发建设遗留问题，由相关行政主管部门依法处理。业主委员会、物业管理企业发现后，应当及时向相关行政主管部门报告。

第二十六条物业管理企业应当向物业所在地的区、县（市）房产行政主管部门报送物业管理企业情况、物业服务合同、所承接物业情况、服务内容、收费标准等资料。

第四章物业管理服务

第二十七条业主大会可以通过招投标的方式或采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立物业服务合同。

签订物业服务合同可以参照建设部示范文本，约定物业服务范围、服务项目、收费标准、双方的权利和义务、违约责任等内容。

第二十八条物业服务收费实行政府指导价和市场调节价。前期物业管理阶段，由建设单位和受聘的物业管理企业参照物价行政主管部门制定的政府指导价，协商议定收费标准；业主大会成立后，由业主委员会和物业管理企业协商议定收费标准。物业管理企业应当将议定的价格报物价行政主管部门备案。

物业管理企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方协商确定。

物业管理企业应当在物业管理区域内书面公布物业服务项目及其服务标准。

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第二十九条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。

已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。

已竣工出售并办理入住手续的物业，由物业买受人全额交纳物业服务费用。

第三十条物业管理企业应当协助公安机关做好物业管理区域内安全防范工作。物业管理企业可以聘用

专业保安人员，也可以聘用其他人员。聘用的其他人员应当经过专业培训合格。聘用的保安人员应当接受公安机关的监督管理。

第三十一条物业管理企业提前解除合同的，应当于解除前60日内，通知业主委员会，并将退出的理由书面告知业主委员会，同时向物业所在地的房产行政主管部门报告，得到同意，按规定做好交接工作后，方可退出。

第三十二条物业管理企业不得将物业管理区域的全部物业管理事项一并委托给他人。

第三十三条实行物业管理的住宅区出现物业管理企业提前解除合同时，应当由社区委员会对小区的环境卫生和垃圾收集实施管理，并按未实施物业管理住宅区卫生费标准收费，直至业主大会选聘新的物业管理企业。

第五章物业使用与维护

第三十四条物业使用中禁止下列行为：

（一）破坏房屋承重结构；

（二）损坏或者擅自占用物业共用部位、共用设施设备，移动共用设备；

（三）破坏房屋外观；

（四）违法搭建建筑物、构筑物；

（五）擅自改变物业的使用性质；

（六）侵占绿地，损毁花草树木；

（七）随意停放车辆；

（八）随意堆放、倾倒或者抛弃垃圾、杂物；

（九）违反规定生产、储存易燃、易爆、毒害性、放射性物品，排放有毒、有害物质或者产生超过规定标准的噪声；

（十）擅自设置摊点；

（十一）法律、法规、规章禁止的其他行为。

业主、业主委员会、物业管理企业发现前款行为的，可以劝阻、制止。拒不改正的，应当向有关行政管理部门报告。有关行政管理部门应当依法处理。

第三十五条供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管

线和设施设备维修、养护的责任。责任划分如下：

（一）供水设施：进户管道第一阀门及阀门以外部分由供水公司负责，以内部分由业主负责。

（二）排水设施：住宅区规划红线范围内的排水管道及窨井（不含市政管线）由业主负责；以外的由市政部门负责。住宅区内的化粪池由业主清掏、清运。

（三）供气设施：由燃气部门负责，维修、更新改造，费用按有关规定执行。

（四）供热设施：由供热企业负责。

（五）供电设施：架空线路维修管理的分界点为楼外墙横担（无横担以楼外墙电缆接头为界），以内由业主负责，以外的用电设施（包括楼内用户电表）的维护管理由供电部门负责。箱式变电站及箱变配出的低压线路、住宅楼总电源配电柜（包括用户电表），由供电部门负责维护管理，楼总电源配电柜负荷侧以下200毫米处以内的配电设施由业主负责。

（六）通讯设施：由通讯部门负责。

（七）有线电视设施：由有线电视部门负责。

由业主负责维修养护的，可以委托物业管理企业实施维修养护。

第三十六条任何单位或者个人不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路或者场地。确需临时占用、挖掘道路或者场地的，业主、物业管理企业应当征得业主委员会的同意；其他单位或个人应当事先征得业主委员会和物业管理企业的同意。临时占用、挖掘道路、场地完工后，要及时恢复原状，造成损失的，应当予以赔偿。

第三十七条车辆在全体共用部分的停放、收费和管理等事项，由业主大会决定。业主大会决定对车辆停放收费的，可参照物价部门规定的收费标准收费。业主大会成立前，车辆在物业管理区域内停放的，其收费标准应当按照物价部门的规定执行。车主对车辆有保管要求的，由车主和物业管理企业另行签订保管合同。

公安、消防、抢险、救护、环卫等特种车辆执行公务时在物业管理区域内停放，不得收费。

物业管理区域内停放车辆，不得影响其他车辆和行人的正常通行。

第三十八条业主装饰装修房屋时，应当事先告知物业管理企业。物业管理企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项书面告知业主。

物业管理企业发现业主、使用人在物业使用、装饰装修过程中有违反法律、法规、规章或者业主公约（业主临时公约）的行为，应当依据有关规定或约定及时予以劝阻、制止，对拒不改正的，应当及时报告业主委员会和有关行政管理部门。

第三十九条物业自用部位、自用设施设备存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应

当及时维修养护，有关业主应当给予配合。

责任人不履行维修养护义务的，经业主大会同意，可以由物业管理企业维修养护，费用由责任人承担。

责任人不履行维修养护义务，给其他业主造成损失的，由责任人承担赔偿责任。

第四十条物业管理区域内的共用部位、共用设备设施存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，物业管理企业应立即维修，有关业主应配合。

第四十一条住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。

专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。

第六章法律责任

第四十二条违反本规定的，由城市管理行政执法部门和房产行政主管部门、有关部门按照职责分工实施处罚和管理。构成犯罪的，依法追究刑事责任：

（一）住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业管理企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业管理企业的，责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款。

（二）建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的，处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

（三）不移交有关资料的，责令限期改正；逾期仍不移交有关资料的，对建设单位、物业管理企业予以通报，处1万元以上10万元以下的罚款。

（四）未取得资质证书从事物业管理的，没收违法所得，并处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

（五）挪用专项维修资金的，追回挪用的专项维修资金，给予警告，没收违法所得，可以并处挪用数额2倍以下的罚款；物业管理企业挪用专项维修资金，情节严重的，吊销资质证书。

（六）建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必要的物业管理用房的，责令限期改正，给予警告，没收违法所得，并处10万元以上50万元以下的罚款。

（七）未经业主大会同意，物业管理企业擅自改变物业管理用房的用途的，责令限期改正，给予警告，并处1万元以上10万元以下的罚款；有收益的，所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。

（八）擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的；擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的；擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，责令限

期改正，给予警告，对个人处1000元以上1万元以下的罚款，对单位处5万元以上20万元以下的罚款。所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。

（九）建设单位不履行或者拖延履行保修义务的，责令改正，处10万元以上20万元以下的罚款，并对在保修期内因质量缺陷造成的损失承担赔偿责任。

（十）物业管理企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的，责令限期改正，处委托合同价款30％以上50％以下的罚款；情节严重的，吊销资质证书。委托所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

第四十三条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳，并按照规定缴纳滞纳金；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。

第四十四条业主以业主大会或者业主委员会的名义，从事违反法律、法规的活动，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予治安管理处罚。

第四十五条违反本规定，房产行政主管部门或者其他有关行政管理部门的工作人员利用职务上的便利，收受他人财物或者其他好处，不依法履行监督管理职责，或者发现违法行为不予查处，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予行政处分。

第七章附则

第四十六条非住宅物业管理活动可以参照本规定执行。

第四十七条本规定所称的区包括区、沈阳经济技术开发区、浑南开发区、金融商贸开发区、棋盘山国际风景旅游开发区、沈阳农业高新技术开发区。

第四十八条本规定自年月日起施行。 ( 辽沈晚报)

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