房地产代理业务的流程

相关推荐

房地产代理业务的流程

　　有很多的人在买房之后都会想要找人代办房产证，但是不知道找什么公司代办为好。下面为您精心推荐了代办房产证的公司分类，希望对您有所帮助。代办房产证的公司类型一种是开发商将商品房卖给客户时，代理客户办房产证;二是房屋中介机构在其介绍的二手房成交后...想要了解更多关于代办房产证的公司都有哪些流程的知识，下面是小编精心整理的房地产代理业务的流程，欢迎阅读与收藏。

　　房地产代理业务的流程

　　一、房地产代理业务的扩展

　　伴随着房地产业的快速发展和房地产市场的逐步完善，房地产经纪业务也取得了长足的进步。房地产代理竞争日趋激烈，房地产代理业务的扩展就成了房地产经纪机构生存和发展的关键。

　　房地产代理业务开括的关键是争取客户。要想赢得客户，最重要的是要切实为客户提供高质量的代理服务，合理收取佣金，认真履行合同，促成代理成功，以诚信获得顾客信任。从长远来看，房地产经纪机构必须重视自身的品牌战略，以良好的企业品牌来吸引和稳定客户群，这是业务开拓的根本途径。

　　房地产代理业务的拓展即包括业务和范围的拓展，也包括业务内容的拓展，还包括消费者客户资源数量的拓展，但最主要的还是房地产项目的拓展。对于房地产经济结构，拓展代理项目的责任人是房地产经济结构的总经理及高层管理人员，但能否获得更多的代理项目，还是由以下因素决定作用。

　　① 加强机构自身建设，形成规范有效的工作流程，组建优秀的代理团队，培养优秀的代理人才。

　　② 尽力做好每一项代理业务，树立标志性的项目的示范作用，建立项目品牌。

　　③ 加强本机构优秀项目的对外宣传，经常参加本区域的学术研讨活动，利用各种活动树立本机构人员及机构形象。

　　④ 开展各种公关联谊活动。

　　⑤ 充分利用网络，可以自建网站或杂志，建立有效的信息传递平台。

　　⑥ 发挥机构特长，经常性地为开发企业作一些力所能及的免费服务。

　　二、业务洽谈

　　业务洽谈室，首先，要倾听客户的陈述，充分了解客户的意图与要求，同时衡量自身接受委托、完成任务的能力；其次，要查清委托人是否对委托事务具备相应的权利，当委托人是自然人时，还必须确认其具有完成民事行为能力，因此，要查验委托人的有关证件，如个人身份证、公司营业执照等；再次，要向客户告知房地产经济结构的名称、资格、代理业务优势以及按房地产经纪执业规范必须告知的其他事项；最后，就经纪方式、佣金标准、服务标准以及拟采用的代理合同文本内容等关键事项与客户进行协商，达成委托意向。

　　三、房地产查验

　　房地产查验的目的是使房地产经纪人员对代理的房地产有了充分的了解和认识，做到知己知彼，为以后有效进行代理租售打下良好的基础。

　　1、房地产查验的主要内容

　　（1）委托房地产的物质状况包括所处地块的具体位置和形状、朝向、房屋建筑机构、设备、装修情况、房屋建筑的成新等。

　　（2）委托房地产的权属情况

　　① 权属的类别与范围。在房地产代理业务中，一般被代理的房地产都是所有权，在存量房出售代理业务中，一定要搞清楚标的的房地产是所有权房还是使用权房。如果是所有权的，要注意如果房地产权属归两个人或两个人以上所有，该房地产即为共有房地产。对共有房地产的转让和交易，须得到其他共有人的书面同意。

　　② 房地产他项权设定情况。既是否设定抵押权、租凭权？如果有，权利人是谁？期限如何确定？诸如此类的情况，对标的物的交易难易、价格、手续均会产生重大影响，必须在事先高清楚。

　　（3）环境状况包括标的房地产相邻的物业类型，周边的交通、绿地、生活设施、自然景观、污染情况等。

　　2、房地产查验的基本途径

　　主要包括文字资料了解、现场实地察看、向有关人员了解等途径，房地产经纪人员可以向已入住的业主了解房屋使用情况，业主往往是房屋质量的第一见证人。

　　四、方案设计

　　① 销售方案设计

　　② 广告、宣传方案设计

　　③ 公关活动方案设计

　　五、承接项目，签订合同

　　① 向委托方提供各方案并申请批准，根据委托方意见可作适当修改。 ② 向委托方索取各种证照及图纸资料复印件备案。

　　③ 委托方开具委托书

　　④ 签订代理合同

　　六、现场销售

　　① 组织团队，上岗前培训，团队进场，建档建制，售楼处布置，合同准备。 ② 消费客户接待、看房、谈判、签合同、收款。

　　③ 办理贷款及权属登记。

　　④ 办理入户房屋交验。

　　七、佣金结算

　　佣金结算按合同约定结算。

　　八、售后服务

　　售后服务包括延伸服务改进服务及跟踪服务等。

　　房地产代理公司顾问公司业务操作流程

　　房地产项目市场研究涉及房地产项目开发的各个环节，是开发策划、投资策划、发展策划、营销策划以及全程营销服务的有力支撑点，力求在发现问题和解决问题的过程中确保项目能够完全被市场接受。

　　一、常规研究内容主要有：

　　（1）竞争环境研究

　　通过对区域市场产品供求总量及其结构分析、典型竞争企业/楼盘营销策略研究、片区同类项目普查、需求变化趋势预测等供应、需求、产品、策略的调查，以及研究宏观人口、收入、行业、政策等数据，从而对当前整体市场状况进行描述，对未来行业趋势进行定性预测，对具体项目影响进行分析评估，协助已进行项目制订开发决策。

　　（2）细分市场选择和目标市场需求研究

　　主要通过对潜在客户的品牌和产品认知、使用、决策、购买、影响因素、个人和家庭社会经济文化特征等方面的调查研究，进行市场细分和选择目标市场，同时描述目标市场特征和规模。尺度的细分市场选择和目标市场需求研究服务，可以为项目市场定位、产品设计、营销策略提供全面准确的决策信息，是建筑设计和营销策略赖以成功的基石。

　　（3）产品研究

　　产品质量和功能设计在销售促进中的影响权重在70%以上，不动产产品本身综合质素的好坏决定着销售业绩，如何针对居住行为和心理需求以及特定目标消费群的特殊需求，设计开发产品功能及环境、文化等属性，既是房地产市场营销要求解决的问题，也是建筑学、人类学、社会学等学科研究的课题。没有科学全面的产品研究结论，就不可能设计开发出满足消费者需求的住宅产品，更谈不上创造住宅建筑精品，产品研究向来是尺度房地产市场研究的重中之重。

　　（4）商圈研究和商业物业定位研究

　　商圈研究主要为商业物业的定位和营销策略服务，是各类百货公司、主题商场、专业市场、连锁商业、零售店选址和选择经营品种、规模的重要依据，研究内容主要有各级商圈经济规模测量，包括人流量、车流量、区域面积、人口密度、

　　经营规模等各级商圈地理环境描述，包括物业分布和道路交通状况、城市规划等商圈购买力和人口构成特点调查，商圈内居民消费习惯研究商圈竞争及趋势研究，包括人口规模与结构、商业结构、经营品种及产业规划、发展趋势研究、商场功能及目标市场、经营主题的选择、市场机会的探索与研究。

　　（5）其它不动产项目的市场研究

　　包括：工业物业的项目选址、区域投资比较、科技园区与各类经济开发区研究旅游/酒店业（风景旅游区、度假村、产权酒店、海岛等）综合开发研究写字楼、智能化大厦、酒店式公寓、私立学校、私立医院等办公物业和不动产项目的市场研究主题公园（体育休闲公园、现代农庄、军事公园、科技公园）等大型娱乐项目市场研究。

　　二、房地产项目投资策划

　　土地是房地产开发的命脉

　　销售价格和土地成本是项目投资利润的主要决定因素，从保守的立场来看，土地价格以及与土地相关的费用决定着项目的利润空间和开发可行性；土地价格不仅是利润的主要决定因素，同时由于房地产项目的特殊性，土地位置也显著影响项目市场定位、产品设计、营销策略和销售价格，因此，土地购买的内容和条件是房地产项目开发过程中最重要的决策环节

　　投资策划的关键点：

　　土地能否购买（为什么不能购买）

　　来能做什么

　　能赚多少钱

　　风险有多大

　　地价上限应是多少

　　项目风险评估和规避方法

　　三、投资策划流程8步曲

　　1、可以开发什么——在政府城市建设规划和土地控制性规划条件下，根据地块

　　自身条件

　　2、有需求吗——初步判断符合政策、地块条件环境和区域形象的物业开发类型是否存在现实的市场需求

　　3、需求够大吗——虽然物业类型的需求存在，但有效需求规模和强度不同，在正式确定作为投资核算基准的物业开发类型组合及体量之前，需要对物业需求规模和强度进行测量

　　4、能卖多少钱——在物业开发类型确定之后，继续对各类型的销售价格进行测量和分析，以修正物业类型组合及体量，并作为核算销售收入的依据

　　5、开发成本是多少——不同物业开发类型组合及体量的开发成本是多少

　　6、开发利润是多少——在既定物业开发类型组合及体量的条件下，根据成本比较与分析，不同方案的开发利润是多少

　　7、开发风险有多大——在根据物业开发类型组合及体量比较分析开发成本和利润时，不同方案的市场风险有多大

　　8、项目适合这个企业吗——好项目并非适合所有的企业，单纯分析项目的可行性而不考虑企业自身条件往往蕴藏着潜在危险

　　四、房地产项目发展策划

　　要提高房地产项目投资利润和降低市场风险，除土地相关因素外，主要与产品设计和营销策略有关，房地产项目前期研究与策划是产品设计的市场基础，也是促销策略的核心

　　（1）发展策划流程

　　目标市场定位研究↓产品概念策划↓沟通产品与目标客户的元素、途径、策略↓确定产品符合投资目标预期↓确定投资风险在能够接受的范围内↓为产品设计提供指导建议

　　（2）发展策划成果

　　目标市场定位：在特定地块规划条件下，通过细分市场研究选择目标市场组合，并描述目标市场的需求特征和规模，主要内容为：

　　市场细分

　　评估规模

　　选择

　　描述特征

　　描述产品需求特点

　　描述决策模式

　　产品概念策划：

　　地块和规划对产品的要求

　　目标市场对产品的需求

　　产品创新思路

　　投资目标对产品的要求

　　产品设计概念

　　规划设计建议

　　产品设计的收益比较

　　产品风险分析

　　（3）营销策略：

　　产品写真：使用符合消费者习惯的市场营销语言，对产品特点进行描述，简洁明了的归纳产品市场形象。

　　消费者需求红心：根据目标市场特征和产品需求特点，总结描述消费者需求轮廓和重心，把消费者需求系统化和层次化。

　　沟通按钮：寻找有效连接消费者需求和产品的沟通元素，使之系统化并形成产品营销主题，为营销创意策略、媒体策略、促销策略提供指导。

　　财务分析报告：对项目本阶段的财务指标进行分析，提出投资分析概算报告规划设计任务书：总结发展策划结果，拟定规划设计任务书，在常规内容之外增加下列内容：

　　（4）营销主题

　　产品设计概念

　　规划设计建议

　　（规划设计市场顾问服务也在本阶段持续完成）

　　五、房地产项目营销策划

　　能人所不能

　　充分利用专业的房地产调查和分析技术为营销策划服务，保障营销策略的可行性和针对性；

　　在营销科学理论框架下整合策划技术，保持创意的目的性、有效性和系统性；独创的情景营销一体化操作规范和程序，与广告推广策略相得益彰，更现锐利的促销突破能力；

　　与广告人员、销售代理人员组成联合项目组，无缝协作，紧密配合，全力解决营销过程中的所有问题，让开发商的营销工作更轻松，更简单。

　　房地产代理公司

　　房地产代理公司是指专业为房地产公司（开发商）提供房地产专业的楼盘策划和销售代理的服务机构，业务集中在产品定位，到案场包装，物料设计，媒体计划，广告推广，房地产销售代理。汇拢资金等。随着房地产市场的分工的日益细化，房地产代理公司越来越多的参与到房地产行业中，专业的代理公司更受到房地产开发商的青睐和合作。

　　房地产代理的一般服务内容：

　　一、市场调研

　　1、整体宏观市场调研（相关政策、经济形势、供求比例等）

　　2、竞争研判，找到竞争的基准对象

　　3、土地的价值研判，为产品提炼最大的附加值

　　4、消费群和产品的双向调研

　　二、前期咨询

　　1、产品定位

　　2、产品规化建议

　　3、目标市场及主力消费群的确定

　　4、行销运动方向总构

　　三、规化顾问

　　1、总体规化顾问提示

　　2、建筑规化顾问提示

　　3、环境规化顾问提示

　　四、营销策划

　　1、营销总策略建议

　　2、推盘策略建议

　　3、价格策略建议

　　4、品牌传播策略建议

　　五、广告推广、公关策划

　　1、广告总体精神确定

　　2、广告表现策略建议

　　3、所有广告的平面创意和设计

　　4、礼品和促销用品的创意或设计

　　5、主题SP活动计划

　　房产中介代理房屋买卖的流程是怎样的

　　房产中介的定义：

　　房屋中介，又称房地产中介。市场经济离不开中介服务。随着我国房地产业的发展，房地产中介咨询服务机构正在蓬勃发展，房地产开发和市场消费的桥梁纽带作用通过这一中介得以发挥。房地产中介为消费市场提供了房地产评估、经纪、咨询等服务。

　　房产中介在房屋买卖过程中的流程：

　　1、卖方持《房地产权证》及身份证到管理处物业管家处办理出售登记手续。

　　2、与卖方或出租方协商房产价值，达成一致意见后签定《房屋出售委托协议》。

　　3、通过中介信息公告栏、手机集群短信等媒体进行该房屋的广告宣传。

　　4、带领客户前去实地看房，填写看房记录，协商房产的交易价格。

　　5、了解买方需求，提供符合或接近需求的房屋其选择，合适的可以交纳定金，此时收取双方50%的服务费。

　　6、买卖双方通过协商，对房屋座落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，双方签订一式三份的《房屋买卖合同》;合同签订后，收取双方剩余的50%服务费。

　　7、带备《房地产权证》原件、复印件一份、购房合同、买卖双方身份证原件、复印件各一份以及约定税费支付方到南海地税局办理开具“销售不动产统一发票”。

　　8、带买卖双方以及《房地产权证》、“销售不动产统一发票”、《房地产权证》附图复印件、转让双方的身份证明文件、《房地产转移登记申请书》、《房地产买卖合同》一式三份到房地产交易服务中心办理过户手续。

　　9、过户约一个月，房地产交易服务中心通知缴交税费时，需我方陪同约定税费支付方，带银行存折到房地产交易服务中心缴交税费。

　　10、房地产交易服务中心通知领取新产权人《房地产权证》。

　　11、交易结束，资料存档。

　　代办房产证的公司都有哪些流程

　　代办房产证的公司类型

　　一种是开发商将商品房卖给客户时，代理客户办房产证;

　　二是房屋中介机构在其介绍的二手房成交后，代理客户办房产证过户手续;

　　三是说的这种情况，好象是买卖双方已经成交，仅委托中介机构代理客户办房产证过户手续。象此种情况，政府部门权证交易所可以直接办理。最好不要委托中介机构代办，因为在代办过程中，需要将的户口簿、户口簿中所有人员的身份证、结婚证等重要证件交给中介机构，有些不太安全。

　　代理公司办理房产证的流程

　　(一)如何委托开发商或代理公司办理房产证?第一步：签订委托协议

　　委托代办的协议中应明确约定：

　　1、开发商应该于什么期限内办理产权证。如果是两证分离的地区，一定要注明土地使用权证和房屋所有权证。当然如果因为行政原因，本地暂时无法取得土地使用权证的，只能让步了。

　　2、开发商或代理公司应当于什么期限内提供缴纳相关税费的正式收缴凭证。

　　3、约定一旦因开发商原因导致不能如期办理或办证发生错误的情况时如何处理，最好明确约定“可以退房”或“不退房，但开发商应赔偿全部房款x%的赔偿金”等明确的违约处理方法。

　　4、约定如果贷款银行扣押产权证和购房合同的，购房人如何核验产权证，因为这种情况下购房者往往只能看一眼产权证。

　　5、约定办理抵押登记的事宜。有些银行不扣押产权证，仅办理抵押登记，抵押登记的手续是否由开发商办理以及如何办理等事宜也应当约定清楚。

　　6、约定代办费用的数额和缴纳方法，并要求提供正式的开发商盖章的收据。如果购房合同对此没有详细约定，请一定要在这份委托协议中争取加入这些条款。

　　(二)如何委托开发商或代理公司办理房产证?第二步：缴纳产权证代办费、公共维修基金、契税、印花税

　　在交钱之前，需要了解一下这些税费的收缴标准，以便核实开发商计算是否正确;交钱之后，一定保留好收款凭证，并一定要求收款单位盖公章，不要收“白条”。

　　(三)如何委托开发商或代理公司办理房产证?第三步：按照约定时间领取产权证

　　仔细核对证书的数量，如果约定取得两证，一定要核验是否齐全;仔细核对产权证的记载，尤其是面积、位置、权利人姓名、权属状态等重要信息，如与合同约定不符，要求开发商说明原因;核对“他项权利”一栏记载的抵押事项;索要缴纳税费的正式发票。

　　办理房产证的方法

　　第一步：签订委托协议。

　　第二步：缴纳产权证代办费。

　　第三步：自己到相关部门缴纳公共维修基金、契税。

　　保证及时缴纳公共维修基金和契税，根据法律规定，这两笔款项的缴纳凭证是办理产权证的必需文件，因此如果不能及时缴纳会影响获得产权证的时间。

　　一定要保留好缴纳税费的正式收缴凭证，并及时交给开发商或代理公司，以便他们下一步的申请工作。

　　第四步：按照约定时间领取产权证。

【房地产代理业务的流程】相关文章：