房地产开发相关名词解释

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房地产开发相关名词解释

　　房地产开发是指从事房地产开发的企业为了实现城市规划和城市建设（包括城市新区开发和旧区改建）而从事的土地开发和房屋建设等行为的总称。以下是小编收集整理的房地产开发相关名词解释，仅供参考，欢迎大家阅读。

房地产开发相关名词解释

　　房地产开发相关名词解释1

　　楼面地价：土地成交价格/建筑面积

　　即用取得这块土地所花费的总钱数除以总建筑面积，得出的就是每平米建筑面积的成本，不存在再除以楼层之类的问题，地块的占地面积、建筑面积、容积率、绿化率，限高、公建、商业配套等在拿地前政府规划部门都有明确的规定。

　　自从土地招拍挂之后，所有成交地块在北京市土地储备中心的网站都可以查到，含地块位置、占地面积、建筑面积、成交时间等。

　　容积率：项目用地范围内总建筑面积与项目总用地面积的比值。

　　计算公式：容积率=总建筑面积÷总用地面积

　　容积率可以更加准确地衡量地价水平。人们购买土地使用权的目的是为了对土地进行开发，建设房屋。

　　房屋的单方开发成本＝房屋单方造价＋楼面地价＋税＋费

　　楼面地价＝宗地总价／宗地内允许总建筑面积＝土地单价／容积率

　　绿化率：项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比。

　　计算公式：绿地率=绿地面积/土地面积

　　在政府出让土地的时候，地块的占地面积、建筑面积、容积率、绿化率、限高、代征道路、代征绿化、代建学校等配套、公建面积都是已经规定好的，开发商并不能随意更改。

　　营销管理费：项目销售过程中的行政管理、广告推广、人员工资等费用。包括从事项目开发的部门的人员的工资、奖金、补贴等人工费以及直接从事项目开发部门的行政费，策划、样板间、售楼中心建设、楼书、折页、模型等所有营销推广费用；互联网、报纸、杂志、公交、电子屏、车站、路牌广告等费用。

　　建筑面积与销售面积的关系：在土地出让公告中，会明确写明项目的总建筑面积，但是总建筑面积中还包含物业用房、人防工程、配套公建等不能出售的面积，因此实际可用于销售的面积会少于总建筑面积。而这些不可销售的建筑面积也应该记入开发成本。

　　建筑密度：指建筑物的覆盖率，具体指项目用地范围内所有建筑的基底总面积与规划建设用地面积之比(%)，它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。

　　建筑密度是反映建筑占用地面积比例的一个概念建筑密度大，说明用地中房子盖得"满"，反之则说明房子盖得"稀"

　　建筑密度=建筑首层面积/规划用地面积

　　建筑密度不可能超过1，一般不会超过40-50，因为用地中还需要留出很多面积作为道路绿化\广场停车等等

　　土地增值税：土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入为计税依据向国家缴纳的一种税赋，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。

　　土地增值税是以转让房地产取得的收入，减除法定扣除项目金额后的增值额作为计税依据，并按照四级超率累进税率进行征收。

　　(1)增值额未超过扣除项目金额50%部分，税率为30%；

　　(2)增值额超过扣除项目金额50%，未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%；(3)增值额超过扣除项目金额100%，未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%；

　　(4)增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。

　　建安成本规律

　　随房屋层数的增多，开始时由于基础工程费及地基处理费的分摊，单方造价降低；当层数达到一定值时，就需要加固基础、增加电梯、加强抗震等，单方造价由下降转为上升。

　　房地产开发相关名词解释2

　　复式：区别于跃层，受跃层启发，经济型跃层结构(上下不一样高)；

　　错层：户内楼板面高度不一样，错开出有楼梯连接，但未分成两层，适合大面积住宅；

　　进深：一幢建筑物(房子)从前墙皮到后墙皮的距离(长度)；

　　开间：住宅的宽度，一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮的长度(3m~3.9m较舒适)；

　　层高：房屋一层的高度，指下层楼板面到上层楼板面的高度(2.9m);

　　静高：一间房屋内楼板面与屋顶的高度(2.7m);

　　户型：根据家庭人口组成情况和国家规定的居住面积定额所确定的每户居室；

　　建筑系数： “建筑占地系数”的简称，指建筑用地范围内所有建筑物占地的面积与用地总面积之比，以百分率计。用以说明建筑物分布的疏密程度、卫生条件及土地利用率。合理的建筑系数应在节约用地的原则下，尽可能满足建筑物的通风、采光和防火、防爆等方面的空间要求，并保证足够的道路、绿化和户外活动场地。

　　三通一平：通常指施工现场达到：路通、电通、水通，土地平整。

　　七通一平：大的开发区域需要的施工现场要求：路通、上水通、雨污水通、电力通、通讯通、热力通、煤气通，场地平整。

　　房地产基本术语：

　　1.房地产

　　房地产又称不动产，是房产和地产的总称，具体指土地及其附着物。房地产总是以地产联结为一体的，具有整体性和不可分割性。

　　2.土地使用权

　　土地使用权是指国家机关、企事业单位、农民集体和公民个人，以及三资企业，凡具备法定条件者，依照法定程序或依约定对国有土地或农民集体土地所享有的占有、利用、收益和有限处分的权利。政府部门以拍卖、招标、签订协议的方式将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者。土地使用权期满后，如果该土地用途符合当时的城市规划要求，土地使用者可以申请续用，经批准并补清地价后可以继续使用。

　　3.房地产市场

　　房地产市场主要包括房地产买卖、租赁市场，含一级市场、二级市场和三级市场。

　　一级市场是指国家土地管理部门按照土地供应计划，采用签订协议、招标、拍卖的方式，以土地使用合同的形式将土地使用权按一定的年限、规定的用途及一定的价格出让给房地产发展商或其他用地者的市场。

　　二级市场是指房地产发展商根据土地使用合同的要求将建好的房屋连同相应的土地使用权转让给单位和个人的市场。

　　三级市场是指单位、个人之间的房地产权转让、抵押、租赁的市场，它是在二级市场基础上第二次或多次转让房地产交易活动的市场。

　　4.生地

　　生地是指空间地、田地、未开垦地等不具备使用条件的土地，也称为待开发的土地。

　　5.熟地

　　熟地是指“三通一平”或“七通一平”，具备使用条件的土地，也称为完成市政设施建设的土地。“三通一平”是指通水、通电、通路，场地平整；“七通一平”是指通水、通电、通路、通排污系统、通信号、通暖气、通天然气，场地平整。

　　6.宗地

　　宗地是地籍的最小单元，是指以权属界线组成的封闭地块。

　　7.建筑物