杭州商业考察报告

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杭州商业考察报告

杭州万象城开发商为华润新鸿基房地产（杭州）有限公司，是由香港华润（集团）有限公司、香港新鸿基地产发展有限公司双方于2017 年12月1日共同投资成立，注册资本金为9.9 亿港币（双方出资比例为6:4）。（香港的商业地产鲜有单一项目，即使不是一家公司在一个地块上开发几种类型的房产品，也会由几家公司合力开发某个区域做不同类型产品——不同产品类型之间的资源互通互用才能产生更大利润，或许香港的开发商们是这么想的。）

杭州商业考察报告

2017年8月29日，华润新鸿基以11亿左右的价格拍下了位于杭州钱江新城50号万象城地块，因两家大鳄雄厚的实力和不俗的背景，该项目曾一度引起浙江地产界的震动，项目的一举一动也备受瞩目。

该项目投资高达50亿港币，作为杭州第一个大型都市综合体，于2017年12月23日在杭州钱江新城核心区举行奠基开工典礼。杭州万象城借鉴了深圳万象城的选址和规划理念，地处杭州未来CBD钱江新城的核心区，北靠钱江路,西邻江锦路,南临富春路,东依庆春东路, 与浙江财富中心对面而立，与未来杭州市民中心、杭州大剧院举步之遥，地铁2号线和4号线紧贴左右，毗邻BRT线路总站，富春路、庆春东路等城市主干次道将其网罗其中，并毗邻北部及东部的新老居民区，地理位置优越。

未来，以杭州万象城为核心，钱江新城将形成以一个全新的高级商圈，杭州整体的商业格局也将实现从武林商圈单一中心，向武林商圈与钱江新城多个中心转变。杭州万象城的开工，将使得杭州从“西湖时代"向"钱江时代"跨越的历史进程进一步加速，也将对长三角的商业地产产生一定的影响。

项目占地约150亩,规划建筑面积超80万平方米(含地下), 将建成集大型购物中心、甲级写字楼、五星级酒店、高档公寓及住宅等功能为一体的大型都市综合体，其中包含24万方的"万象城"购物中心、11万方的写字楼、6万方的酒店，25万方的服务式公寓以及14万方的住宅。万象城的业态组合中40%是零售，20%是餐饮，20%是休闲娱乐，还有20%是大型的运动场所、家具用品、银行、冲洗店等。

作为整个万象城项目的核心部分之一，购物中心建筑面积24万平方米，是杭州最大的购物中心。该项目采取“只租不售”的方式进行招商和经营管理，并且计划引入20%的全新商家。在业态规划上，项目将借鉴深圳万象城的成功经验，并结合杭州本地的消费特点，涵盖零售、餐饮和娱乐(包括影院，杭州第一个在购物中心内的、符合奥运比赛标准的真冰溜冰场等设施)。

整个杭州万象城分三期建设，首期将于2017年完成购物中心和住宅部分；二期于2011年完成酒店式公寓；三期将于2017年完成写字楼及酒店。

杭州万象城据称是华润旗下目前为止国内MAII中最成功的划时代的一个店，虽处于杭州新城区，但是由于华润和新鸿基集团的强大号召力、建筑的出色商业氛围和品牌集聚能力，依然引来了路易威登等国际一线奢侈品牌入驻。其建设周期也创造了奇迹，其中设计时间为一年，建筑为两年半，共计三年半时间。项目物业全部出租，于2017年4月21日营业，开业出租率达到92%，营业率达到60%。同时值得一提的是万象城所在的杭州钱江新城

综合体项目开发的三幢高档住宅“悦府”在开盘当天即售罄，交付一年后价格即翻番。

项目用地面积34409平方米，容积率3.59，项目占地面积24650平方米，成正方形，建筑密度72%。地上总建筑面积123434平方米，地下总建筑面积93479平方米，合计216913平方米。其中地上约12万方，可用面积约8万方，主要构成为尚泰百货约2万方，餐饮约2.3万方，零售店铺约2.7万方，影院约6000方，真冰场约5000方。杭州万象城主要有以下几个特点：

业态分布：地下四层，其中负一（与高档住宅区相通）、负二(局部)为商业，主要有精品超市、世界知名餐饮（肯德基、麦当劳、星巴克、哈根达斯、味千等，且均靠在一起）等，并与地铁站相连接，负三、负四为停车场（总停车位1200个）；地上五层涵盖主题百货（尚泰百货为泰国最大的著名高档百货品牌，为大陆首家）、奢侈品专卖店、奥林匹克真冰场、百老汇电影院、知名品牌及特色餐饮、电玩、休闲、娱乐等设施。

建筑规划：在建筑与主干道之间留有上下客人（机动车）辅助道路；建筑设置屋顶平台和室外活动区，并辅以园林设施，与室内高档餐饮区、钱塘江景互为辉映；内部建筑空间丰富，线条简洁，硬朗和柔和互为交织并富于变化，外部立面石材与玻璃交叉使用，外延上方造型凹凸有致，错落大方，充分体现了城市、人和商业的完美结合和设计师的匠心独具；建筑中间主天井为蛋形，一至三层逐渐放大，三至五层逐渐缩小，各次通道均有小天井，成弧形和不规则长方形，动感而且商业韵味浓郁。

交通动线：以一条主线贯穿整个建筑，且没有柱廊，顾客可以一进店就可以一眼望到底，可视性特别强；三条次动线分布其中，分别通向三个次出入口；除配备每层的之间的电梯之外还分别设置了2-4,3-5层的跨层直达电梯，以方便顾客快速上升直达目的地，同时带动电梯周边主力店铺；餐饮主要分布在建筑的四个角，中间为时尚店铺；

电影院有独立的区域

空间和对内、对外交通动线，并与周边的餐饮、时尚店铺动线交流互动，互带人气，促进人流的集聚和流动。

氛围布置：杭州万象城的商业氛围浓郁，但是给人的感觉却很简洁、自然、清新，在主入口都有LED显示屏（约80平方米），画面闪耀动感，一楼无柱中庭上方设置室内LED（约50平方米）；因开业不久，在中庭中间几条次通道交汇处摆放了由大小不一的红色的礼品包装盒堆砌而成的造型（其间还巧妙的布置了正方形的可三面面对顾客的LED显示屏）；室内悬挂物主要以烘托开业氛围的红色礼品包装盒几何造型为主，没有悬挂吊旗。

杭州万象城考察时间虽短，但还是给我们很多的启发和值得借鉴的地方：

1、建筑面向主干道为国际一线品牌预留的空间、高度、开间很合理，尤其是店门档次和造型都很时尚；

2、室内主天井上方中间布置了LED显示屏，气派、动感、商品信息丰富，传播及时迅速，中央国际新亚广场和未来的雨润中央新天地都可以借鉴；

3、没有悬挂吊旗，但是在扶梯和各通道出入口、休闲空间均大量设置有立式的双面的广告牌（为插入式），画面内容可定期更换，广告牌上端留有槽口，可放置商场布局图、品牌宣传促销信息、主题店铺活动等；

4、次出入口有下沉式广场，与负一楼连通，通道两边为世界知名连锁餐饮品牌，一些在淮安互相排他的品牌如必胜客与味千、肯德基与麦当劳等都紧靠在一起；

5、可以考虑设置跨层的直达电梯；

6、负一楼与住宅楼、写字楼等应留有出入口；

7、餐饮的比例在所有业态中应适当加大；

8、真冰场在淮安乃至周边城市都是空白，可以引进；

9、卸货区可设置在地下；

10、主体商业建筑屋顶设置花园或园林空间将大大提升商业设施的档次河观赏性，也可以与室内的业态呼应。

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