关于赴桥东区考察的报告

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关于赴桥东区考察的报告

为了加快推进县城安臵区建设和安臵进程，保障县城建设的顺利进行，2017年11月2日至9日，考察团一行14人，先后赴河北省石家庄市桥东区、陕西省西安市碑林区进行了为期9天的考察学习。此次考察学习，目的明确，重点突出，效果明显，为加快推进我县安臵区建设和安臵工作提供了良好借鉴。现将学习考察情况报告如下：

关于赴桥东区考察的报告

一、两地的基本做法和成效

桥东区位于石家庄市区中部，总面积43平方公里，常住人口33万人，辖1个镇、9个街道办事处。区位优势明显，京广、石德铁路、107国道、石太高速公路纵贯全区，历来是人流、物流、资金流、信息流的汇聚之地，是发展商贸商务的黄金地块。陕西省西安市碑林区位于西安市中心东南部，是西安市中心城区之一，总面积22平方千米，总人口83万人，辖8个街道办事处，100多个社区，因区内有驰名中外的“碑林”而得名，是西安市商业最繁华的中心区域。学习考察期间，我县考察团通过参观、走访、座谈、查看资料等方式，对两地在城中村改造和安臵方面的情况作了深入 1

了解，掌握了大量的第一手资料。总的来看，两地在城中村改造和安臵方面具有以下共同特点：

一是城中村改造推进快，效果好。石家庄市桥东区共有城中村16个，其中二环路以内8个，二环路以外8个，需开发改造面积4740亩，需拆除旧建筑面积200多万平方米，安臵居民1.1万户、3万人。截止目前，全区15个城中村已新建住宅楼近150栋，完成建筑面积103万平方米，总投资约10亿元。桥东区通过大力推进城中村改造，为配合河北省“三年大变样”行动的实施、加快城市建设、推进区域经济发展奠定了良好基础。西安市碑林区原有29个城中村，均分布在二环路以内，涉及村民8767户，约2.63万人。自2017年开展城中村改造以来，已先后对22个村进行了拆迁改造，拆迁总面积418.6万平方米，涉及拆迁村（居）民15730户、5万多人。截止目前，已建成回迁安臵楼项目3个，回迁安臵面积31.58万平方米，安臵群众3744户。在建安臵楼项目17个，回迁面积188万平方米，其中已竣工面积25.65万平方米，完成总投资18.9亿元人民币。碑林区充分借助自身区位优势和经济发展优势，达到了住房安臵和生活安臵共同推进的目的。

二是城中村改造观念新、方式活。在城中村改造过程中，两个区经过多年的摸索和实践，分别走出了一条符合当地群众需求及经济发展实际的路子。在观念上，不搞政府大包大 2

揽，不搞“政府全买单式”的安臵建设模式，而是坚持实行政府主导下的市场运作模式。从操作层面来看，桥东区主要有三种安臵建设模式：一是以村集体为主体，在政府统一的安臵政策指导下，由村集体自行负责安臵区建设和制定具体安臵办法。二是与开发商合作模式，政府或村集体以土地为主要资本，设定条件，与开发商洽谈，由开发商负责安臵区建设。三是自然过渡模式，即随着城市建设进程的不断加快，一些城中村或安臵户通过城市项目建设得到安臵。碑林区则成立了专门的城中村改造工作办公室，全面负责全区城中村改造管理工作，以建设“宜居、宜业、宜学、宜商、宜游”城区为目标，坚持“政府主导、市场运作、科学规划、利民益民、综合改造”的工作思路，由政府牢牢把握改造安臵项目的立项规划、拆迁建设、回迁安臵、管理服务等方面的主动权，通过招商引资，由区政府把关选择有实力、有信誉的开发商进行项目合作。这一模式在实际运行中，将开发商作为安臵楼建设的主体，承担了安臵建设的主要费用，破解了城中村改造的筹资难题，有效缓解了政府的出资压力。

三是城中村改造政策优惠、兼顾利益平衡。由于两区均位于大城市主城区，区域经济实力雄厚，在进行城中村改造过程中，政府在税费方面优惠幅度较大，政府基本上不在城中村安臵改造项目中获取利益。石家庄市桥东区为降低开发商建设成本，区政府对安臵楼建设用地采取划拨方式供地， 3

其它商业用地出让金除上缴国家、省部分外，上缴市、区部分大幅返还给开发商；碑林区在安臵区建设规费收取方面，也给予了开发商较大幅度的优惠，从而保证了城中村改造项目的顺利实施。

四是城中村改造坚持改制先行，改建跟进。所谓改制先行，主要指城中村村改居和村集体经济股份制改造，通过改革，将村集体经济合法、平稳地改造为股份制经济。集体经济向股份制经济转变包括清产核资、资产评估、股份量化和组建股份制公司四项工作，再通过有形改造还建集体商业面积，使村民变居民后拿到“分红”，享受经济发展的成果。从学习考察情况来看，两区改制工作进展较快。其中西安市碑林区15个行政村已全面展开了无形改造工作，全区农业人口已全部转为城镇居民户口，15个行政村由村委会转为社区居委会，清产核资工作全面完成，西何家村等已全面完成股份制量化工作，走在西安市的前列。

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二、两地的经验与启示

此次外出外察，考察团一行精心安排行程，全面、深入了解考察地情况，与当地政府进行了友好交流。一路所见所闻，令大家倍感振奋。我们认为，两地在城市拆迁安臵工作方面有很多地方值得学习和借鉴。

一是政府引导、市场运作的安置模式。石家庄市桥东区和西安市碑林区城中村改造之所以取得突出成效，关键在 4

于坚持实行了政府引导，市场运作的基本模式，也就是拆迁安臵项目都是在政府的主导下进行市场化运作，政府在把握安臵项目的立项规划、拆迁建设、管理服务等各个环节主动权的基础上，再通过招商引资选择有实力、有信誉的开发商进行项目合作，同时对开发商投入的拆迁安臵资金进行全程监控，确保安臵改造项目落到实处，从而实现了政府只抓安臵不投入、只抓服务不掏钱的目的。我们认为，政府引导、市场运作的安臵模式及具体运作办法，对我县安臵区建设具有重要的借鉴作用。

二是以人为本、惠泽于民的安置理念。石家庄桥东区和西安市碑林区在拆迁安臵过程中，都提出要以换位思考的办法，站在被拆迁群众的角度，坚定不移地维护被拆迁群众的合法利益。同时，采取政策优惠、商住并举、协助招商等办法，让开发商拥有一定的利润空间，使开发商肯来、愿来投资安臵改造项目建设。碑林区在拆迁安臵过程中，还旗臶鲜明地提出“不与民争利，不与开发商争利”的口号，政府在安臵过程中不拿一分钱收益，部门在建设过程中不提一分钱收费，把相关规费和税收的受益最大程度地返还给被拆迁群众和开发商，最大化地维护被拆迁群众的利益，保障开发商的利益，从而得到了被拆迁群众的欢迎和开发商的拥护。我们认为，充分保障开发商与群众的利益，是实行政府引导、市场运作这一安臵模式的前提和基础。

三是统筹规划、强化监管的保障措施。这次考察的两个区，都十分注重科学规划，强化监管，以求做到“一次拆迁，十年不动土”。在拆迁安臵过程中，始终遵循先规划、后建设、再安臵的原则，按照整体拆迁、整体改造的思路，首先做好市政公用设施、环境规划和空间设计，使安臵项目和城市建设整体功能充分融合，以避免低水平的重复建设。在安臵改造项目的具体建设过程中，相关部门加强监管，以确保开发商建设的安臵楼标准和同时建设的商品楼达到既定规划要求，使群众对安臵房的建设质量放心满意。

四是统一经营、整体受益的生活安置方式。石家庄市桥东区和西安市碑林区对拆迁安臵户均采取集体入股、统一经营、按股分红、整体受益的办法，高质量地解决了被拆迁群众的生活保障问题，给考察团留下了深刻印象。在此过程中，两个区首先通过改革，将村民转化为居民，将集体经济转化为股份制经济，再通过政府、村或居委会牵线搭桥，把产权属于村（居）民的商铺租赁给大商户、村或居委会的股份制公司，由大商户、集体股份制公司规模经营，这样既使群众得到了稳定受益，又使安臵区的市场效益得到了充分发挥。

四、几点建议

此次赴外地学习考察，我们始终带着责任，带着问题，边走边看，边看边想。如何改进我县现有安臵区建设模式，

如何制定一个切实可行的新安臵政策，等等，这几项工作的难度都很大。我们的初步想法是：

1、要变革现行安置模式。我们现有的安臵政策，虽然给被征地拆迁农民提供了五种安臵模式，目前实际上只实行了商贸区联户建房和自由安臵这两种方式，这两种安臵方式的实质还是政府统一规划，安臵户自行建设。其最大的弊端有三个方面：一是政府买不起单，过高的“三通一平”和配套建设费用使政府财力难以承受；二是占地过多，县城安臵区建设已占用了大量城市用地指标，加上县城新增项目亟需用地，按现有安臵建设模式，将会更大程度上增加县城供地难度。三是安臵户建不起房，由于经济上的原因，有相当一部分安臵户建不起房，长期处于过渡阶段，已建好的安臵房相当一部分又不符合城市规划。有鉴于此，我们认为，可以借鉴外地经验，变革现有安臵模式，实行政府引导下的市场运作模式。具体来说有两种办法：一是以政府为主体开发建设安臵区，以优惠价格让安臵户购房安臵；二是政府主导、市场运作，政府只抓统筹管理和政策服务，不直接参与安臵建设，不直接投入建设资金，安臵建设通过市场运作，交给开发商，让开发商在拥有一定利润空间的条件下落实安臵项目建设。我们认为，从长远发展来看，第二种方式更为可行。但经我们初步测算，目前存在的问题是，只有在安臵地和商业用地大致为1：5的情况下，开发商才会有较小的赢利空

间，这容易造成政府出地过多或者安臵容量有限的局面，招商引资也会成为面临的突出难题。建议可否在安臵区建设上适当突破现有城市规划，建设小高层，提高容积率，并给开发商尽可能大的税费优惠。至于如何具体运作，我们将在下一步认真研究。

2、要出台优惠政策。要使群众愿意搬，开发商愿意建，就要在拆、建过程中充分考虑群众和开发商的利益，找到群众和开发商的利益均衡点，让群众和开发商都能够满意。在开发商方面，政府要在税费方面尽可能让步，让开发商进得来。在群众方面，要考虑群众利益，尤其是生活出路问题，要通过安臵项目的实施，让群众对未来的生活出路看得见，想得到，划得来。这要求我们提前算好帐，在政府优惠政策出台之后，开发商可以开省多大的开发成本；在安臵项目实施后，安臵户的生计是否有比较稳定的经济保障。总的来说，只有兼顾各方利益，政府主导下的市场运作模式才能有付诸实施的可能。

3、要高度重视规划监管。鉴于我县目前安臵区建设进度缓慢，风格不一，土地资源紧缺且浪费比较严重的现实，安臵区必须先规划后建设，坚持以统一规划、科学规划为前提，切实加大安臵区建设的规划监管和执行力度，避免出现二次拆建现象。尤其在项目建设过程中，相关职能部门要对项目的设计、质量等进行全程跟踪监管，以确保规划不走样、

发展能长远。

4、要积极探索有效的安置区经营管理办法。要努力转变目前我县安臵区商铺使用效益不高、市场利用率不大的现状，考察团认为，可借鉴石家庄市桥东区和西安市碑林区的成功经验，在基本条件具备的情况下，通过招商引资的办法，引进一些有意向在县城经营的大商户，将安臵区的商铺进行整体租赁，实行统一经营，拥有商铺的村民按照合同收取租金，从而用集约化、产业化形成经济效益，解决安臵群众的生活保障问题。

5、要尽快做好新政策制定和安臵区建设试点等工作。目前，我县执行的[2017]6号和[2017]5号文件部分条款不再适用，下阶段我们要抓紧调研，尽快拿出文件初稿，呈送、县政府全面审查；同时对安臵区在扩容过程中，如何采取政府主导、市场运作模式进行建设，我们将尽快做出一个具体方案，启动试点工作，为在县城推行新安臵方式和适用新安臵政策做准备。

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