成都市物业管理招标

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成都市物业管理招标

第一章总则

第一条为了规范我市物业管理招标投标活动，维护招标投标当事人的合法权益，促进物业管理市场健康发展，根据《中华人民共和国招标投标法》、国务院《物业管理条例》等有关规定，结合我市实际，制定本办法。

第二条本市行政区域内的物业管理招标投标活动及其监督管理，适用本办法。

第三条物业管理招标投标应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。

第四条在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，住宅物业区域（含住宅小区内的非住宅物业及与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业）建筑面积在2万平方米（含本数）以上的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业；国有投资高于50%以上的非住宅物业建设单位，应通过公开招标方式选聘具有相应资质的物业管理企业。

第五条在投标文件截止之日投标人少于3个的或者住宅物业区域建筑面积在2万平方米以下的，经物业所在区（市）县房产管理部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。

第六条政府提倡住宅物业以外的其他物业区域的建设单位通过招投标的方式，选聘具有相应资质的物业管理企业。

政府鼓励业主、业主大会通过招投标的方式，选聘具有相应资质的物业管理企业。

第七条成都市房产管理局负责全市物业管理招标投标活动的监督管理。各区（市）县房产管理部门按照本办法规定职责负责本行政区域内物业管理招标投标活动的监督管理。

第八条任何单位和个人不得违反法律、法规规定，限制或者排斥具备投标资格的物业管理企业参加投标，不得以任何方式非法干涉物业管理招标投标活动。

第二章招标

第九条本办法所称招标人是指依法提出招标项目，进行物业管理招标的物业建设单位、业主大会。

第十条物业管理招标由招标人依法组织实施。业主大会决定通过招投标方式选聘物业管理企业的，应授权其执行机构业主委员会履行招标人的职责具体组织招标活动。

招标人可以自行组织实施招标活动，也可以委托招标代理机构办理招标事宜。

招标人自行组织实施招标活动的，应当具有编制招标文件和对投标人进行资格评审、组织评标的能力，包括：

（一）具有法人主体资格（业主大会作为招标人的除外）；

（二）具有与招标项目规模和复杂程度相适应的工程、管理、财经等方面的专业技术力量；

（三）具有招标工作经验的人员。

招标人委托招标代理机构的，可从市房产管理局推荐的物业管理招标代理机构名录中选定，并查验招标代理机构具备相关资格条件的证明资料。

物业管理招标代理机构名录的推荐，另行规定。

第十一条招标人应当根据招标项目的特点和需要，在招标前完成招标文件的编制。

招标文件应包括以下主要内容：

（一）招标人或招标人与委托代理机构的基本情况，包括名称、地址、资格、联系方式等；

（二）招标项目基本情况，包括物业名称、坐落地址、四至范围、总占地面积、总建筑面积、房屋类型、产权性质、房屋幢数、套（间）数、建筑结构及其配套的设施设备、环境条件、投标报价测算所需的各类技术参数和指标、物业档案、物业总平面图、物业管理用房配置、专项维修资金建立等；

（三）物业管理服务内容及标准；

（四）对投标人及投标书的要求，包括投标人的资质条件及投标书的格式、主要内容（包括是否要求投标书中有投标人基本情况）、份数等；

（五）投标报价要求、评标方法和标准；

（六）物业服务合同的签订说明，包括是否将投标文件作为物业服务合同的附件；

（七）招标活动方案，包括组织解释招标文件及实地考察物业的时间、开标时间、地点、方法与程序等；

（八）投标书密封要求和送达的截止时间、地点及方式；

（九）悔标的责任；

（十）其他事项说明及法律法规政策规定的其他内容。

招标文件的编制可参照市房产管理局制订的示范文本。

招标文件可载明投标保证金、对未中标人编制投标文件的经济补偿、中标后的履约保证金等内容。

第十二条物业管理招标分为公开招标和邀请招标。招标方式一经确定，中途不得变更。

第十三条招标人采取公开招标方式的，应当在公共媒介上发布招标公告，并同时在成都市房产管理局公众信息网上发布招标公告，网站上公告时间不应少于5个工作日。

招标公告应包括以下主要内容：

（一）招标人的名称、地址、联系方式；

（二）招标物业项目的名称、地址、使用性质、建筑面积、竣工交付使用时间等基本情况；

（三）投标资格条件、报名的地点和期限；

（四）获取招标文件的时间、地点、方法和相关费用等。

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招标人采取邀请招标方式的，一般应向5个以上（最低不少于3个）具有相应资质的物业管理企业发出投标邀请书，投标邀请书应当包含前款规定的事项。

第十四条招标人应当在发布招标公告或发出投标邀请书10日前，到项目所在区（市）县房产管理部门备案。备案时，招标人应提供以下资料：

（一）招标人的相关资格证明文件，包括物业区域的建设工程规划许可证及其总平面图和国土使用证或房屋所有权证的复印件、业主大会决议（原件）等；

（二）招标公告或者投标邀请书；

（三）招标文件；

（四）重新选聘物业管理企业的，应提供原物业服务合同；

（五）招标人委托招标代理机构的，应提交招标代理委托合同；

（六）法律法规政策规定的其他资料。

备案机关对备案材料有异议的，应在受理之日起3个工作日内向招标人提出。

第十五条符合本办法第五条规定的住宅物业区域的建设单位，应向物业所在区（市）县房产管理部门提供《土地使用权出让合同》、《建设工程规划许可证》等相应证明资料;投标人少于3个的，还应提供招标投标过程的书面情况说明和被邀请单位不参与投标的证明文件。

区（市）县房产管理部门受理申请后5个工作日内对符合规定条件的，应予以核准。

第十六条采用公开招标的，招标人可以根据招标文件的规定，对投标人进行资格预审。

实行投标资格预审的，招标人应当在招标公告或者投标邀请书中载明资格预审的条件和获取资格预审文件的办法。资格预审文件一般应当包括资格预审申请书格式、申请人须知，以及需要投标人提供的企业资格文件（包括外地物业管理企业向市房产管理局备案资料）、技术装备、财务状况和拟派出的项目负责人、主要管理人员的简历与业绩等证明材料。

第十七条经资格预审后，招标人应当向资格预审合格的投标人发出资格预审合格通知书，告知获取招标文件的时间、地点和方法，并同时向资格预审不合格的投标人告知资格预审结果。

资格预审合格的投标人过多的，招标人可从中优选不少于5家资格预审合格的投标人，并在成都市房产管理局公众信息网上公告，公告时间不得少于5个工作日。

第十八条招标文件发售时间不得少于2个工作日。

招标人应当确定投标人编制投标文件所需要的合理时间；但依法必须进行招标的物业管理项目，自招标文件发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止，不得少于20日。

第十九条招标人对已发出的招标文件进行必要的澄清或者修改的，应当在招标文件要求提交投标文件截止时间15日前，书面通知所有的招标文件收受人；逾期通知的，投标文件送达截止期日顺延。该澄清或者修改的内容为招标文件的组成部分。

第二十条招标人根据物业管理项目的具体情况，可以组织潜在的投标人踏勘物业项目现场。

第二十一条招标人不得向他人透露已设的标底、已获取招标文件的潜在投标人的名称、数量以及可能影响公平竞争的有关招标投标的其他情况。

在确定中标人之前，招标人不得与投标人就投标价格、投标方案等实质性内容进行谈判。

第二十二条招标人设有标底的，仅作为防止串通投标、分析投标合理性的参考。

第二十三条通过招投标方式选择物业管理企业的，招标人应当按照以下规定时限完成物业管理招标投标工作：

（一）预售新建商品房项目的，应当在取得《商品房预售许可证》之前完成；

（二）新建现售商品房项目出售的，应当在现售前30日完成；

（三）非出售的新建物业项目应当在交付使用前90日完成。

（四）重新选聘物业管理企业的物业管理项目，一般在物业服务合同届满或解除前60日完成。

第三章投标

第二十四条本办法所称投标人是指响应-招标、参加投标竞争的物业管理企业。

投标人应当具有相应的物业管理企业资质及承担招标项目的管理能力；招标文件对投标人资格条件另有规定的，投标人应当具备规定的资格条件。

第二十五条投标人应当按照招标文件的内容和要求编制投标文件，投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件做出响应。投标人对招标文件有疑问需要澄清的，应当书面向招标人提出。

投标文件包括以下主要内容：

（一）投标函；

（二）投标报价，包括物业服务费用收支预算方案；

（三）物业管理方案，包括物业管理服务理念与目标、物业管理机构运作方法及管理制度目录、物业管理服务人员配备、物业管理服务分项标准与承诺；

（四）对招标文件所列其他内容的陈述；

（五）招标文件要求提供的其他材料。

第二十六条投标人应当在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，将投标文件密封送达投标地点。招标人收到投标文件后，应当向投标人出具标明签收人和签收时间的凭证，并妥善保存投标文件。在开标前，任何单位和个人不得开启投标文件。

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第二十七条投标人在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，可以补充、修改或者撤回已提交的投标文件，并书面通知招标人。补充、修改的内容为投标文件的组成部分，并应当按照本办法第二十六条的规定送达、签收和保管。在招标文件要求提交投标文件的截止时间后送达的补充或者修改的内容无效。

第二十八条投标文件有下列情况之一的，应无效：

（一）送达时未密封；

（二）逾期送达；

（三）未由投标人的法定代表人签署和加盖公章；

（四）未能按招标文件要求编制；

（五）附有招标人不能接受的条件。

第二十九条投标人不得以他人名义投标或者以其他方式弄虚作假，骗取中标。

投标人不得相互串通投标，不得排挤其他投标人的公平竞争，不得损害招标人或者其他投标人的合法权益。投标人不得与招标人串通投标，损害国家利益、社会公共利益或者他人的合法权益。

第四章开标、评标和中标

第三十条开标应当在招标文件确定的提交投标文件截止的同一时间公开进行；开标地点应当为招标文件中预先确定的地点。

第三十一条开标由招标人主持，邀请所有投标人参加。

开标时，由投标人和推选的代表检查投标文件的密封情况，也可以由招标人委托的公证机构进行检查并公证。经确认无误后，由工作人员当众拆封，宣读投标人名称、投标价格和投标文件的其他主要内容。

开标过程应当记录，并由招标人存档备查。

第三十二条开标过程结束后应当立即进入评标程序。评标由招标人依法组建的评标委员会负责,并遵守有关评标规则。

物业管理评标专家由招标人一般在开标前3日内从市房产管理局提供的评标专家名册中采取随机抽取的方式确定，并在评标过程必须公开前予以保密。与投标人有利害关系的，不得成为评标委员会成员。

依法应由建设单位通过招投标方式选聘物业管理企业的，评标委员会应由招标人代表和物业管理方面的专家组成，成员为5人以上单数，其中物业管理方面的专家不得少于成员总数的2/3。

业主大会作为招标人的，应依法确定其评标委员会中招标人代表人数，其评标委员会成员为5人以上单数，并可按规定抽取物业管理方面的专家参加。

依据国家相关规定，招标人不从依法组建的物业管理评标专家名册中抽取专家的，评标无效。

物业管理评标专家名册的建立，另行规定。

第三十三条依法应当进行招标的物业管理项目，因评标委员会依法否决不合格投标或者界定为废标后致使有效投标少于3个的，招标人应当重新招标。

第三十四条招标人应当按照评标委员会推荐的中标候选人的排序确定中标人。招标人应将中标候选人在成都市房

产管理局公众信息网上公示，公示期不应少于5个工作日，并在公示期满后5个工作日内确定中标人。招标人应当首先确定排名第一的中标候选人为中标人。

排名第一的中标候选人放弃中标、因不可抗力提出不能履行物业服务合同，或者招标文件规定应当提交履约保证金而在规定的期限内未能提交的，招标人可以确定排名第二的中标候选人为中标人。

排名第二的中标候选人因前款规定的相同原因不能签订物业服务合同的，招标人可以确定排名第三的中标候选人为中标人。

招标人可以授权评标委员会直接确定中标人。

相关法规对中标人的确定另有规定的，从其规定。

招标人为业主大会的，应将中标结果在物业管理区域内明显位置向业主公布。

第三十五条招标人应当在确定中标人之日起3日内向中标人发出中标通知书，同时将中标结果书面通知所有未中标的投标人，并应当返还其投标书。招标人应当对投标书的内容保密，不得复印、抄录。

第三十六条招标人应当自确定中标人之日起15日内，向原招标备案机关备案。

备案资料应当包括评标委员会的评标报告、中标人的投标文件、中标通知书等。

第三十七条招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起30日内，按照招标文件和中标人的投标文件签订相应的书面合同；招标人和中标人不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议。

合同签订之日起15日内应当向物业所在区（市）县房产管理部门备案。

第三十八条中标通知书对招标人和中标人具有法律约束力。中标通知书发出后，招标人改变中标结果或者中标人放弃中标的，应依法承担相应的法律责任。

第三十九条招标人收取投标人投标保证金的，在与中标人签订相应的物业服务合同后5日内，应当向中标人和未中标的投标人退还投标保证金。招标文件对未中标人承诺支付标书编制补偿金的，招标人应当在与中标人签订相应的物业服务合同后5日内支付。

履约保证金的交存与退还，按招标文件的要求执行。

第五章附则

第四十条本办法中的住宅物业区域的建设单位，未通过招投标的方式选聘物业管理企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业管理企业的，按国务院《物业管理条例》第五十七条规定予以处理。

招投标活动中的违法违规行为，依照有关规定处理。

第四十一条招标人备案材料和事项发生变更的，应重新备案。备案材料不实的，招标人应承担相应的法律责任。第四十二条投标人、其他利益关系人认为招标投标活动不符合有关规定的，有权向招标人提出异议或者依法向有关部门投诉。

物业管理招标投标异议投诉受理处理，另行规定。

第四十三条物业管理招标过程中发生的广告代理、信息发布、文件编制、劳务、交通等相关费用由招标人支付，招标文件中约定由中标人或投标人承担的除外。

第四十四条招投标活动结束后，招标人或者原物业管理企业应按有关规定，办理物业管理承接验收手续，移交相关物业管理资料和物业管理用房。

第四十五条本办法由成都市房产管理局负责解释。

第四十六条本办法自2004年 12月1日起施行，本办法未尽事宜按国家相关规定执行。

成都市物业管理招标代理机构管理办法2017-01-16 14:26 | #2楼

第一条为了健全物业服务招标代理市场机制，建立全市统一、竞争有序的物业服务市场秩序，充分发挥物业服务招标代理机构在招投标过程中的积极作用,根据《中华人民共和国招投标法》、《成都市物业管理条例》等法律、法规的规定，结合我市实际，制定本规定。

第二条在我市行政区域内从事物业服务招标代理的机构（以下简称代理机构），应当向市房产管理部门备案。

第三条进行备案的代理机构应当具备以下基本要求：

（一）代理机构应为依法设立的经济组织；

（二）与行政机关和其他国家机关没有行政隶属关系或者投资关系；

（三）代理机构均在成都市房地产行业信用信息平台中建立信用档

案；

（四）从事招标代理的专职工作人员已进入成都市物业服务专业人员名册中，熟悉物业服务招投标法规政策，具有招标代理从业经验；

（五）有固定的办公场所，具备必须的办公设施设备；

（六）有健全的服务制度和管理规范并实际执行。

第四条进行代理机构备案的，应当提供以下资料：

（一）企业法人营业执照、企业组织机构代码证等营业资格证明文件（复印件加盖公章，并核原件）；

（二）告知承诺书（附件1）；

（三）成都市物业服务招标代理机构备案信息登记表（附件2）；

（四）从事招标代理工作人员的劳动合同、专业证书；按规定应当缴纳社保的，需提供社保缴纳凭证；

（五）办公场所内硬件配置的相关材料；

（六）代理机构的服务制度和管理规范；

（七）法律、法规、政策规定的其他资料。

第五条市房产管理部门应当对备案资料进行验证，资料齐全、满足本规定要求的，应当收讫，并在登记表上加盖备案专用章。

市房产管理部门建立全市物业服务招标代理机构备案名录，向社会公布，供选择。

第六条代理机构提供的服务事项包含以下主要内容：

（一）拟定招标方案；

（二）协助招标人向市房产管理部门办理招标备案，并在“成都市房

产管理局公众信息网”、“成都房地产信用信息平台”、“成都物业网”等媒体上发布招标信息；

（三）编制投标资格预审文件；

（四）协助招标人从成都市物业服务专家名册中抽取评审、评标专家；

（五）协助招标人组织投标人资格预审；

（六）编制招标文件；

（七）组织现场踏勘，招标答疑；

（八）拟定招标文件的补充文件；

（九）在依法设立的招投标评标区开展招投标活动；

（十）协助招标人办理中标备案：项目在五城区（含高新区）的，向市房产管理部门办理中标备案；项目在其它区（市）县的，向项目所在区（市）县房产管理部门办理中标备案；

（十一）其它与招标人约定的事宜。

第七条代理机构应遵循的管理规范：

（一）招标代理机构应当遵循“守法、诚信、公正、科学、实事求是”的原则，独立开展物业服务招标代理工作；

（二）依照相关服务规定，制定内部业务操作规程，建立健全内部业务服务体系；

（三）严格按照规定的程序办理招标代理工作，不随意增加或减少招投标过程中的法定步骤或环节；

（四）及时在成都市房地产行业信用信息系统中维护、更新招标代理机构的信用信息，接受房产管理部门的监督与管理；

（五）代理招标物业服务项目前，应及时与招标人签订书面委托代理合同，并取得招标人的授权委托书，在授权的范围内开展招标代理活动；认真履行招标代理合同规定的义务，并承担约定的责任；

（六）不得与代理项目的招标人、投标人等有隶属关系或其它利害关系；

（七）不得与招标人或投标人串通损害国家、集体、第三人的合法权益，不得弄虚作假、隐瞒欺诈；

（八）不得泄露与所代理项目有关的需要保密的信息；

（九）不得出借、转让、出卖、涂改、伪造《企业法人营业执照》等招标代理有效证件；

（十）不得用压低代理费或支付回扣等不正当竞争手段承揽招标代理业务；

（十一）对招标代理项目实行专人负责制度，在发布招标公告时公示代理机构及代理该项目负责人的名单，进行实名服务，自觉接受社会监督；

（十二）代理机构的专职工作人员应定期参加市房产管理部门或其委托单位组织的培训，提高业务水平；

（十三）自觉接受市房产管理部门对违反法律、法规、规章、政策行为的监督和处理。

第八条代理机构的工作人员在服务过程中应当持证上岗，佩戴由市房产管理部门发放的工作证件，对无证件或所佩戴证件与市房产管理部门发放的工作证件不相符的，不得在评标区内进行招标代理工作。

第九条代理机构应建立物业服务招标代理统计报表制度，每月末将代理情况按规定汇总报送市房产管理部门（附件3）。

市房产管理部门应当建立物业服务招标代理机构工作人员执业名册，并加强对工作人员的法规政策及业务技能培训。

第十条对代理机构实行信用记分监督制度，满分为100分，依据其行为予以相应信用加减分。

代理机构有下列情形之一的，按照代理机构信用记分标准记减信用分，并予以公布：

（一）在不符合规定的评标区进行开标、评标活动；

（二）未从市物业管理行业专家名册中抽取专家；

（三）对同一招标代理项目提供招标代理服务，又提供投标咨询服务；

（四）明知委托事项违反相关法律、法规、规章规定而进行代理；

（五）采取压低代理费或支付回扣等不正当竞争手段承接物业服务招标代理业务；

（六）泄露应当保密的有关招标投标活动的情况和资料；

（七）与招标人或者投标人串通招标、投标；

（八）擅自修改经招标人同意并加盖了招标人印章的物业服务招标代理成果文件；

（九）对有关行政管理部门依法责令改正的决定不履行或以弄虚作假方式隐瞒真-相；

（十）其他违法、违规情况。

代理机构有下列情形之一的，由市房产管理部门撤销备案，从备案名

录中除名并向社会公布：

（一）上年度信用记分低于60分；

（二）提供虚假备案资料。

第十一条因代理机构工作失误导致开标、评标活动无法正常进行的，招标人、投标人可以向市房产管理部门举报、投诉；造成投标人、招标人损失的，应当承担相应的民事责任；构成犯罪的，依法承担刑事责任。

第十二条本规定自2015年2月1日起施行。

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