武汉物业管理招标

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武汉物业管理招标

第一条为规范本市场物业管理招标投标行为，维护物业管理市场秩序，保障社会公共利益和招标投标活动当事人的合法权益，根据《中华人民共和国招标投标法》、《武汉市住宅物业管理条例》及有关法律、法规的规定，结合武汉市实际，制定本办法。

第二条凡在武汉市城市规划区内进行物业管理招标投标活动，均适用本办法。

住宅小区总建筑面积在三万平方米以上和大厦总建筑面积在二万平方米以上的应采用招标方式确定物业管理企业。

第三条物业管理招标投标活动应当遵循公开、公平、公正和诚实信用原则。

第四条市房地产行政管理部门是本市物业管理招标投标活动的行政主管部门。

区房地产行政管理部门在市房地产行政管理部门指导下负责本辖区内物业管理招标投标活动的监督管理工作。

第五条招标人必须是合法取得开发资质的开发建设单位或经市房地产行政管理部门批准的业主委员会。

第六条投标人必须是合法取得工商营业执照，并获得本市房地产行政管理部门颁发的物业管理企业经营资质证书的具有独立法人资格的物业管理企业或是取得国家、省主管部门颁发的物业管理企业经营资质证书并报本市房地产行政管理部门备案管理的物业管理企业。

第七条物业管理招标采取公开招标和邀请招标的方式。

公开招标是指开发建设单位或业主委员会以招标公告的方式邀请不特定的物业管理企业投标。

邀请招标是指开发建设单位或业主委员会以投标邀请书的方式邀请特定的物业管理企业投标。

第八条业主委员会成立前的前期物业管理，由开发建设单位负责物业管理招标的组织工作；业主委员会已经成立的，由业主委员会负责物业管理招标的组织工作。

业主委员会组织招标活动，应经业主（业主代表）大会讨论决定。

第九条开发建设单位或业主委员会作为招标人，享有下列权利：

（一）编制招标文件，组织招标活动；

（二）选择和确定符合资质条件的投标人；

（三）根据评标原则决定评标、定标方法；

（四）选定中标人；

（五）依法享有的其他权利。

第十条招标人组织物业管理招标，应当向区房地产行政管理部门提交招标申请书，成立招标工作领导小组；招标工作领导小组应有市、区房地产行政管理部门的代表参加。

招标工作领导小组负责招标活动具体实施，审定标底，提出评标、定标办法和定标意见。

第十一条招标人应当根据招标项目的特点和需要编制招标文件，招标文件应客观、公正并广泛听取业主及非业主使用人意见。

前款所称招标文件包括招标书、投标须知、订立委托管理合同的条件及协议条款。招标书应当包括以下内容：

（一）物业规划建设的基本情况，包括占地面积、建筑面积、产权状况、商业用房及管理用房，共用部位共用设施设备维修基金、公用设施、设备及公共场地的情况、园林绿化、社区文化娱乐设施等；

（二）物业管理的内容和要求；

（三）投标书编制的方式及依据；

（四）投标人的资质和条件；

（五）组织解释招标文件及实地查验物业的时间、地点；

（六）送达投标书的地点及截止时间；

（七）开标，评标的时间、地点；

（八）其他需要说明的事项。

第十二条招标人采用公开招标方式的，应当提前一个月通过报刊、广播、电视或其他方式公开发布招标公告；招标人采用邀请招标方式的，应当提前二十天向三个以上具备承担招标项目能力，并符合资质要求的物业管理企业发出投标邀请书；

招标公告和投标邀请书应当送房地产行政管理部门备案。

第十三条招标公告和投标邀请书应当包括下列内容：

（一）招标人名称、地址；

（二）拟招标的物业名称、类别、用途、坐落地点、建筑面积等；

（三）投标地点和期限；

（四）获取招标文件的办法、时间、地点及相关的费用等。

第十四条招标人可以在招标公告或者投标邀请书中，要求潜在投标人提供有关资质证明文件和业绩情况，并对潜在投标人进行资格审查。

第十五条招标人不得向他人透露已获取招标文件的潜在投标人的名称、数量以及可能影响公平竞争的有关招标的其他情况。

第十六条招标人对已发出的招标文件进行必要的澄清或者修改的，应当在招标文件要求提交投标文件截止时间至少十五日前，以书面形式通知所有投标文件收受人。所澄清或者修改内容为招标文件的组成部分。

第十七条参与投标的物业管理企业应当按照招标文件规定的内容和要求编制标书，投标书应当包括以下主要内容：

（一）物业管理机构设立方案、运作流程及各项管理规章制度；

（二）管理服务人员配备方案；

（三）管理服务用房及其他物质装备配置方案；

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（四）管理服务费收支预算方案；

（五）管理服务分项标准与管理目标（服务承诺）；

（六）社区文化服务方案；

（七）管理服务模式设想等；

第十八条投标人应当在提交投标文件的截止时间前，将投标文件送达投标地点，招标人收到投标文件后，应当签收保存，不得开启。投标人少于三个的，招标人应当依照本办法重新招标。

在招标文件要求提交投标文件的截止时间后送达的投标文件，招标人应当拒收。

第十九条投标人不得与招标人串通投标，损害社会公共利益或者其他投标物业管理企业的合法权益。

投标人不得以他人名义投标或者其他方式弄虚作假，骗取中标。

禁止投标人向招标人或者评标委员会成员以行贿的手段谋取中标。

第二十条开标应当在招标文件确定的提交投标文件截止时间的同一时间公开进行，开标地点应当为招标文件中预先确定的地点。

开标时，由投标人或者其推选的代表检查投标文件的密封情况，也可以由招标人委托的公证机构检查并公证；经确认无误后，由工作人员当众拆封。

开标过程应当记录，并存档备案。

第二十一条评标由招标人依法组建的评标委员会负责。

评标委员会由招标人的代表和物业管理业内人士组成，成员人数为5人以上单数。物业管理专业人士不得少于三分之一。

与投标人有利害关系的人不得进入评标委员会。评标委员会成员的名单在中标结果确定前应当保密。

第二十二条评标委员会应当按照招标文件确定的标准和方法，对投标文件进行评审和比较；评标委员会完成评标后，应当向招标人提出书面评标报告，并推荐合格的中标候选人。

招标人根据评标委员会提出的书面评标报告和推荐的中标候选人确定中标人。招标人也可以授权评标委员会直接确定中标人。

第二十三条评标委员会经评审，认为所有投标都有不符合招标文件要求的，可以否决所有投标。

依法必须进行招标的项目的所有投标被否决的，招标人应当依照本办法重新招标。

第二十四条在确定中标人前，招标人不得与投标人就投标价格、投标方案等实质性内容进行谈判。

第二十五条评标委员会成员应当客观、公正地履行职务，遵守职业道德，对所提出的评审意见承担个人责任。

评标委员会成员不得私下接触投标人，不得收受投标人的财物或者其他好处。

评标委员会成员和参与评标的有关工作人员不得透露对投标文件的评审和比较、中标候选人的推荐情况以及与评标有关的其他情况。

第二十六条中标人确定后，招标人应当向中标人发出中标通知书，并同时将中标结果通知所有未中标的投标人。

中标通知书对招标人和中标人具有法律效力。

第二十七条招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起三十日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同。招标文件要求中标人提交履约保证金的，中标人应当提交。

第二十八条中标人应当按照合同约定履行义务，完成中标项目。中标人不得向他人整体转让中标项目。

中标人应当就分包项目向招标人负责，接受分包者就分包项目承担连带责任。

第二十九条违反本办法规定，未采用招标投标方式确定并委托物业管理企业承担管理服务的，委托行为无效。

第三十条开展招标而未报市、区房地产行政管理部门备案，由市、区房地产行政管理部门责令改正，并给予通报批评。

第三十一条投标人相互串通或者与招标人串通投标的，投标人向招标人或者评标委员会成员采取行贿手段谋取中标的，中标无效。

第三十二条投标人以他人名义投标或者以其他方式弄虚作假，骗取中标的，中标无效；给招标人造成损失的，依法承担赔偿现任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第三十三条评标委员会成员收受投标人的财物或者其他好处的，评标委员会成员或者参加评标的有关工作人员向他人透露对投标文件的评审和比较、中标候选人的推荐以及与评标有关的其他情况的，给予警告，对有违法行为的评标委

员会成员取消担任评标委员会成员的资格，不得再参加任何依法必须进行招标的项目评标活动。

第三十四条中标人将中标项目整体转让给他人的，转让行为无效，情况严重的，取消物业管理企业经营资质证书。

第三十五条招标人与中标人不按照招标文件和中标人投标文件订立合同的，或已签订合同而未按合同的约定履行义务的当事人，依约承担违约责任。

第三十六条本办法由市房地产管理局负责解释。

第三十七条本办法自发布之日起施行。

武汉市房地产管理局

武汉市房地产管理局二○○○年六月二十八日

武汉市前期物业管理招标投标工作程序2017-01-16 10:46 | #2楼

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一、招标筹备

实施主体：物业建设单位（招标人）

工作内容：根据《武汉市前期物业管理规定》必须进行招标的物业项目，物业建设单位应当及时组织实施招标活动，并在发布招标公告或发出投标邀请书的10日前完成招标筹备工作，筹备工作主要包括：

（一）成立招标机构。物业建设单位自行组织招标的，应当成立招标小组；委托招标的，应当委托具有相应资质的招标代理机构办理招标事宜。

（二）编制招标文书。文书主要包括：

1．招标公告或投标邀请书；

2．招标文件，招标文件应包括以下内容：

（1）招标人及招标项目简介，包括招标人的名称、地址、联系方式、项目基本情况、物业管理用房的配备情况等；

（2）物业管理服务内容及要求，包括服务内容、服务标准等；

（3）对投标人及投标书的要求，包括投标人的资格、投标书的格式、主要内容等；

（4）评标标准和评标方法；

（5）招标活动方案，包括招标组织机构、开标时间及地点等；

（6）前期物业服务合同的签订说明；

（7）其他事项的说明及法律法规规定的其他内容。

二、招标备案

实施主体：招标人或招标代理机构（以下统称招标人）

监督单位：市、区房产主管部门

工作内容：招标人完成招标筹备工作后，提交以下材料报物业项目所在地的区房产主管部门备案：

（一）与物业管理有关的物业项目开发建设的政府批件（主要包括：开发建设项目计划批文、国有土地使用权证或用地批文、建设工程规划许可证、建筑红线定位图、建设工程施工许可证、开发企业工商营业执照及资质证书）；

（二）招标公告或者投标邀请书；

（三）招标文件；

（四）法律、法规规定的其他材料。

拟采取邀请招标的，由招标人在邀标前以书面形式上报市房产主管部门。

三、发布招标公告

实施主体：招标人

监督单位：市、区房产主管部门

工作内容：属公开招标的物业建设项目，由招标人将已经区房产主管部门备案的招标公告在“武汉市房产管理局网”或“武汉市物业管理协会网”上统一发布，招标人有特殊要求的，也可同时在其他合法媒体上发布招标公告。

属于邀请招标的物业建设项目，由招标人在完成备案手续后向3个以上具有相应资质条件的物业管理企业发出投标邀请书。

四、投标申请人投标报名及资格预审

实施主体：投标申请人、招标人

监督单位：区房产主管部门

工作内容：招标人可以根据招标文件的规定，对投标申请人进行资格预审。经资格预审后，招标人应当向资格预审合格的投标申请人发出资格预审合格通知书，告知获取招标文件的时间、地点和方法，并同时向资格不合格的投标申请人告知资格预审结果。

在资格预审合格的投标申请人过多时，可以由招标人从中选择不少于5家资格预审合格的投标申请人。

五、发放招标文件、踏勘现场、答疑会

实施主体：招标人

监督单位：区房产主管部门

工作内容：

（一）招标人发出已经备案的招标文件及其他资料。

（二）招标人根据物业管理项目的具体情况，组织潜在的投标申请人踏勘物业项目现场，并提供隐蔽工程图纸等详细资料。

（三）对于投标人在阅读招标文件和现场踏勘中提出的疑问，招标人可以书面形

式或召开答疑会的方式解答，但需将解答以书面方式通知所有招标文件收受人。

（四）招标人对已发出的招标文件进行必要的澄清或修改的，应当在招标文件要求提交投标文件截止时间至少15日前，以书面形式通知所有的招标文件收受人。该澄清或者修改的内容为招标文件的组成部分。

六、投标文件的编制与递交

实施主体：投标人

监督单位：区房产主管部门

工作内容：投标人应当按照招标文件的要求编制投标文件。投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件作出响应，并按招标文件规定的截止时间将投标文件密封送达投标地点。

招标人收到投标文件后，应当向投标人出具标明签收人和签收时间的凭证，并妥善保存投标文件。

七、开标、评标

实施主体：招标人、投标人、评标委员会

监督单位：市、区房产主管部门

工作内容：

（一）组建评标委员会

招标人于开标前半天内持委托证明、投标人清单在市、区房产主管部门监督下，在武汉市物业管理招投标评委库内随机抽取占评标委员会三分之二以上的专家作为评标委员会成员，与招标人代表共同组成评标委员会；市房产主管部门通知评委在指定的时间到达评标现场进行评标。

（二）开标。开标应当在招标文件确定的提交投标文件截止时间的同一时间公开进行，开标地点应当为招标文件中预先确定的地点。开标由招标人主持，邀请所有投标人参加。开标应当按下列步骤进行：

1．由投标人或者其推选的代表检查投标文件的密封情况，也可以由招标人委托的公证机构进行检查并公证；

2．经确认无误后，由工作人员当众拆封，宣读投标人名称，投标价格和投标文件的其他主要内容；

3．开标过程应当记录，并由招标人存档备查。

（三）评标。评标委员会进行评标。评标委员会根据标书评分、现场答辩等情况进行综合评分，将评标分值进行统计，推荐前3名为中标候选人，并对评标结果签字确认。

评标委员会经评审，认为所有投标文件都不符合招标文件要求的，可以否决所有投标。所有投标被否决的，招标人应当重新招标。

八、定标并签发中标通知书

实施主体：招标人

监督单位：区房产主管部门

工作内容：公开招标的，由招标人根据评标委员会评标报告中推荐的中标候选人顺次排序确定中标人后，在“武汉市房产管理局网”或“武汉市物业管理协会网”公示5日，招标人有特殊要求的，也可同时在其他合法媒体上公示。公示期间内无异议的，由招标人向中标人发出中标通知书，同时将中标结果通知所有未中标的投标人，并返还其投标书。

邀请招标的，由招标人按照中标候选人的排序确定中标人，并向中标人发出中标通知书，同时将中标结果通知所有未中标的投标人，并返还其投标书。

九、中标备案

实施主体：招标人

监督单位：区房产主管部门

工作内容：招标人应当自确定中标人之日起15日内，向物业项目所在地的区房产主管部门备案。备案资料包括开标评标过程、确定中标人的方式及理由、评标委员会的评标报告、中标人的投标文件等资料。

十、签订合同及备案

实施主体：招标人、中标人

监督单位：区房产主管部门

工作内容：招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起30日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同，并在合同签订生效之日起5日内，报物业项目所在地的区房产主管部门备案。

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