佛山项目营销推广方案

佛山项目营销推广方案

项目背景

一、项目整体形象宣传推广策略

1、整体形象宣传

2、短/中/远期目标

二、项目传播渠道策略

1、媒体组合策略及投放策略

三、各阶段推广主题及营销策略

1、推广阶段划分

2、推广活动策略（事件营销策略）

3、营销策略

4、促销策略

5、价格制定策略

6、招商策略

一、项目整体形象宣传推广策略

在项目全程推广过程（现场包装、促销宣传、气氛营造）都必须保持这个“大气、强势”基调，宣传相对集中投放，迅速树立当地商业地产领袖形象，衬托和突出领导者气势和风范。吸引目标客户的眼球，进而提升“人气”，为项目强势销售、招商奠定坚实的基础。

1、整体形象宣传

先西樵，后佛山某某广场

区域造势先行，品牌战略跟随

2、短/中/远期目标

短期目标：

建立当地商业新高度，在西樵形成投资热点，打造财富增值的示范效应。

中期目标：

提出适用于南海西樵市场的核心理念，并充分挖掘某某广场的产品特性，彰显其引擎一个城市新区商业地产快速发展的地位和价值，保持热销态势，为日后开盘积累大量的客户群，促成后期的销售和人气。

远期目标：

进一步确立盛明国际广场在整个西樵乃至周边填区品牌NO1的地位，在后期得到良好经营及管理，投资收益良好，并能实现资产增值；在市场及客户中形成广泛的影响力及美誉度。

二、项目传播渠道策略

1、媒体组合及投放策略—

①电台媒体：（佛山/南海交通广播电台、佛山音乐频道）

本项目标受众很多为有车族，目前“佛山/南海交通广播电台”和“佛山音乐频道”是车载广播电台覆盖率和收听率较高的两个媒体，年龄从青年到中年，可选择两者进行组合推广。价格相对报纸较为低廉，能以高频率的传播来提高寿总对项目的认知度。

投放策略：

在项目开盘前二个月开始组织投放，前期以早中晚上下班高峰时段组织套播；在形象出街、项目开盘、强销启动时适度加大投放频率，达到项目强势宣传推广效果。

②电视媒体：（佛山电视台）

“佛山电视台”是本地新闻类栏目收视率较高的栏目，其中“午间/晚间新闻”收视率排名最高，可在电视新闻报道、栏目合作上根据媒体和栏目的特征和优势合理选择。 投放策略：

在项目开盘前1个月开始组织投放，以中短期栏目合作的形式，传达项目信息。

③户外媒体：（T牌、道旗、灯箱、围墙广告、楼体条幅等）

在进入西樵的各大道路主交通路口，西樵的主要街道及周边镇区主要交通干道。户外广告作为地产广告发布的重要媒体，具有信息发布持续时间长的优势，有冲击力，效果较为明显。 投放策略：

在开盘前3个月投放，达到同步封-杀主要受众区域的最佳效果，投放周期具体看项目的开发周期，广告根据项目的各阶段的推广期而更换

④公交车身广告：（西樵到高明、桂城、禅城、九江、顺德等公交路线）

公交车作为流动的广告媒体，是众多房地产开发商青睐的广告媒体。作为项目整体形象广告宣传的重要补充。

投放策略：

在项目预热阶段开始导入项目的整体形象，根据各阶段推广主题而更换，跨越项目的主要销售周期。

⑤项目网站/手机短信/微信营销等：（佛山搜房网、新浪房产、腾讯房产网、短信、微信） 互联网络/手机短信/微信营销，现已成为当前地产市场推广的重要手段之一，其具有准确有效地传递项目的各阶段信息，即刻引发客户关注。

投放策略：

针对性强，费用较低廉等诸多优势。

在开盘前2个月完成网站/微信营销建设，与其他广告媒体同步投放，在其他媒体的宣传推广上标注项目网址，根据推广阶段更新内容；短信则根据推盘节奏需要而投放。

⑥印刷媒体：（DM杂志、海报、宣传单张等）

具有信息传播量大、覆盖面大、费用低廉等，在圈层拓展及针对某部分客户推销时使用，可作为项目平面广告的重要补充渠道。

投放策略：

开盘前期以项目形象广告、软文为主、住宅销售为主，在开盘后同步投放招商、销售广告，视项目营销节奏及时调整投放内容和版面数量。

⑦报纸媒体：（《广州日报》、《南方都市报》、《佛山日报》）

《广州日报》、《南方都市报》、《佛山日报》企事业单位同步发行，市民自购订阅量也有较大，其在佛山的覆盖率、影响力较大，有利于拓展禅城等其他地市的市场，建议作为报媒的重要补充。

投放策略：

报媒作为地产广告的重要媒介，具有覆盖面广、信息传播量大的主要优势，但弊端在于价格高、投放成本大。开盘前一个月及开盘时可采用《广州日报》、《南方都市报》新闻报道，迅速扶植项目人气；

三、各阶段推广主题及营销策略

1、推广阶段划分

主要划分为四个阶段：

2、推广活动策略（事件营销策略）

主要活动构想：

活动营销将贯穿坡子街的全过程，由始至终，通过一系列的活动将某某广场的销售、招商有机的、系统的串联起来，做到有的放矢，保持目标群体的高度关注与参与；

1）预热阶段（导入）

①奠基仪式——活动形式：邀请集团高层、各界名流及政府部门及媒体参与，通过一场立体投影灯光秀的方式进行一个具有影响力的剪彩奠基仪式；

2）升温阶段

①紧握城市发展方向，风水脉博汇聚之地论坛活动——活动形式：以城市发展新趋势、城市风水论坛等形式潜移默化启动城市对项目各种话题。

②公益活动/慈善活动——积极参与其中，树立典范形象；联合门户网进行微博、微信推广，营造舆-论氛围，热点制胜；

③大师级样板间（住宅）美艳绽放——样板间亮相，结合参观样板间抽奖活动，扩大宣传提高认筹数量及质量，为开盘热销作良好铺垫，并树立项目的品牌形象；

3）沸腾阶段（住宅开盘、商业蓄客）

①住宅开盘——通过前期认筹活动，积聚大量的意向客户，开盘即热销，引爆西樵房地产市场；

②系列营销及促销活动——住宅部分的营销及促销活动，制造热销的氛围，快速去货回笼资金（周六及节假日暖场小活动）；

③招商推介会——通过进行多地方的巡展，找到意向商家，同时树立项目的形象，初步塑造项目圈层大客户；

④大品牌/主力店签约仪式——通过对著名品牌/主力店签约进行大肆宣传，扩大项目的城市影响力，吸引更多潜在客户关注。

4）保温阶段（住宅加推、商业开盘销售、商业签约/进驻、酒店招商）

①某某中心产品发布会——商铺首发，引爆市场，树立西樵的商业标杆形象；

② “某某广场”自驾游、联合高档车4S店试驾活动、慈善/公益活动、红酒会品鉴会、美食节、住宅入伙仪式、商场开业仪式，保持项目热销的氛围及关注度；

3、营销策略

1、最有力有销售道具：销售现场展示

通过情景体验设置（住宅样板房、前公园、亲水步行街），展示实力和品质，勾勒客户未来美好生活

2、营销模式：泛销售模式——全民销售

公司每一名员工都是销售员

联合二手中介销售网络

老客户带新客户的策略

3、与各大媒体合作

联合搜房网、新浪房产网、腾讯房产网等合作，源源不断为销售中心输送客源，让销售现场

保持热烈的销售氛围

4、圈层拓展

针对性圈层拓展，直接与我们的目标客户进行沟通，抢占更多的客户，使项目以更快的的速度销售及回笼资金，投入下一期工程建设；做一个产品推介会，给西樵工会及相关负责人提适合的介绍费，介绍工厂内目标客户，并以团购优惠的等形式吸引各工厂的潜在客户购买。

5、销售代理/自建销售团队

①聘请专业代理公司，如中原、世联等国内知名代理，或佛山本土品牌代理公司代理销售，销售代理公司人员管理方便、培训到位、知识全面专业、资源较多（特别是品牌代理公司）； ②自建销售团队

自建销售团队，招聘各行业的销售精英或挖掘优秀的专业销售人才，加强专业培训，提高业务水平或专业素质，打造属于自己的优秀销售团队；产品直接从开发商手中转给消费客，信息直接到顾客，了解消费者动机和需求，把握市场脉搏；更容易管理和控制，成本能有效果控制；能有效果节约成本；

4、促销策略

为了确保按计划顺利完成销售目标，需采取一系列的促销策略，主要从以下几个方面进行策划：

①VIP优惠策略；

②开盘优惠策略；

③一次性付款优惠策略；

④销控策略，限时限价限量发售各组团，营造抢购或排队订购的场景；

⑤强销期优惠策略；

⑥尾盘清盘优惠策略；

⑦房展会优惠策略；

⑧商铺返租策略；

⑨大客户优惠策略；

⑩团购策略

注：具体不同时期的销售渠道、销售方式、价格策略、促销策略等另行撰写执行方案。

5、价格制定策略

1、定价原则：

①根据项目成本、项目产品规划及定位、项目业态定位、周边竞争楼盘等诸多因素，用市场比较法拟定商铺和住宅的平均售价。

②价格表分为销售底价表和销售面价表，（实际销售过程中，销售价格不能低于销售底价表价格） 为依据，销售表价一般在底价的基础上上浮3%~7%。

③商铺及住宅单套价格制定以拟定均价为中心，根据不同产品，不同推出时间、不同客户、不同总价等因素进行上浮或下调， 原则不低于整体均价水平。

2、低开高走策略：

①前期迅速回笼部分资金；

②开盘价格不宜定高，低开容易聚集人气，引爆市场，对后期更容易把控；

3、灵活多样的价格策略鉴于付款方式、投资面积、投资总额等因素，制定灵活多样的销售单价或优惠措施：

①不同时期销售价格；

②不同付款方式的差异价格；

③其它各种优惠措施

6、招商策略（2015年招商工作计划书）（提纲）

一：招商策略

完成时间：（2015年2月-2015年5月）

1、先确定目标，再全面招商

2、为客户订做全面解决方案

3、人员、媒体、大型主题活动立体化"整合宣传推广策略"

4、招商进度、质量、费用统一控制

5、构建的平台与政府形成互动

6、选择确定第二方招商合作伙伴对本项目进行联动招商

二：招商阶段、招商目标和时间安排

完成时间：（2015年5月-2015年12月）

1、阶段划分

2、招商目标

3、时间安排

三：组织内部的建立（初步构思）

完成时间：（2015年2月-2015年4月）

1、项目人员招聘

2、招商架构

3、招商机制

四：招商资料

完成时间：（2015年3月-2015年5月）

1、招商手册和招商说明书

2、委托经营合同（代为管理），授权委托书

3、招商委托书

4、招商流程表

5、招商文案

五：招商方式、目标客户的确定

完成时间：（2015年3月-2015年5月）

1、招商方式

2、目标客户

3、第三方招商网络平台的建立

4、招商的原则、注意事项、存在的问题

六：宣传策略

（2015年4月-2015年6月）

1、媒体宣传推广

2、大型主题招商活动

七：招商费用预算及招商建议方案 （2015年5月-2015年6月）

1、招商费用

2、招商建议方案

八：招商政策建议方案

（2015年5月-2015年6月）

九：附件（附加内容）

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