房地产市场调查报告

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房地产市场调查报告

一、背景介绍

从2015年至今，房地产行业经历了萌芽、发展、壮大的规模态势，企业也从最初的混乱向平稳和有序迈进。据不完全统计，xx市目前的房地产开发企业近千家，有项目企业预计300余个。单拿xx为例，房地产企业已达428家，开发项目120余个，我们从税收这个角度就可以衡量出房地产业这几年的发展。2015年税收收入0.9亿，2015年截止11月份，已增到12亿，房地产行业已占地方税收收入50%以上。可以说，房地产行业已成为小店区支柱型产业，该行业的兴衰成败直接影响地方政府财政收支情况。

纵观2015年－2015年xx市房地产走势，我们发现，在经历了“控制房价过快上涨” “抑制房价过快上涨” “遏制部分城市房价过快上涨”的过程中，xx市的房价一直打着政府宏观调控政策的擦边球，受政策影响不大。在刚刚闭幕的十八届三中全会上，关于对财税体制的改革，集体土地使用权的变化，以及房地产税的开征及推广，这些政府宏观调控政策的实施都会对房价产生一定影响。

我们辩证地得出结论，对普通住宅的刚性需求稳中缓升，而对非普通住宅、商铺等高档住房或奢侈品房的价格将会下降。

二、影响房价的变动因素

1、房价组成要素：

土地费用：目前这是重要组成部分。政府是土地财政，财政中一大部分源于政府转让土地使用权的收入，也就是卖地，地价越高，

土地成本越大，这部分成本都会转稼到消费者头上。随着改革力度加大，中央对财税体制的改革，土地财政的现象会逐步改善，那么关乎国计民生的普通住宅的供应将会增大，也就是说未来房地产市场的改革方向要从需求市场向供给市场转变，根据经济学中需求供给函数的变化，供给增多，则同样的均衡量下，均衡价格下降，因此这是对房价的重要影响因素。

配上图：需求供给曲线

税金及费用：2015年房地产企业的税负率7%左右，目前的税负率近13%。拿目前销售不错的首开房地产来说，当年的销售收入过1.2亿/80套，新增税负就要达到600万，平均每套房多承担税负7.5万，平均每平米房价增加535元。

房产税的开征现状：对从价的按房产的1.2%征收，从租按照12%，但对国家机关企事业单位以及军队的房产免税，对个人的非营业用房产免税。

三中全会对财税体制改革的方向要开征房产税，但对保障居民起码生活水平的用于个人居住的非营业用房产我们认为开征的可能性很小。那么税制改革就不会影响到普通住宅的房价，所以我们认为普通住宅会按照市场供求关系确定价格，从趋势来看应该是上升的。

对于非普通住宅，利润空间较大。我们做过调查，恒实平阳的房产销售收入70%来自于商铺及写字间，开盘时4万/平米，目前已升至6万/平米。随着房产税的开征，投资者会转向别的投资市场，导致市场上房屋供大于求房价会下跌。拿星河湾来说，开盘时一房难

求2万/平米，到目前已降至1.8万/平米，该处房产代表了将来高端奢侈品房屋的价格走势。

建安成本、配套设施费、广告开发费用、开发商利润

2、社会因素

国民经济的发展水平

体制改革的深化程度

居民收入水平的变化

政策导向

社区环境选择

地理位臵

其中，国民经济发展水平、居民收入水平，随着经济社会的发展，这两项都是逐年递增，这些因素会影响房地产市场的总体供求，特别是影响需求。通常来讲，一个地区的经济发展水平越高、经济增长越快、产业结构越合理、就业率、收入水平和投资水平越高，财政收入越多、金融形势越好，房地产市场需求就越大，房价总体水平也越高。反之，房价总体水平越低。从中国的情况来看，改革开放20多年后的今天与改革初相比，房价有了巨幅增长，就是源于全国的经济发展水平、居民收入水平等一系列经济因素方面的迅猛发展。

三、政府的调控政策

三中全会提出，要让市场在资源配臵中起决定性作用，那么政府的调控政策就是保障，不能主导，真正将资源推向市场，与国际接轨。

体制改革的深化程度

税制的设臵

房地产税的开征

规范性文件的出台

国五条细则中未提及征收二手房交易20%的个税问题。随着市国五条细则的出台，太原楼市开始趋于明朗化，接下来一段时间成交量可能会有所上升；但也有相关人士反映：市房管局对新建商品住房价格增幅高于城镇居民家庭人均可支配收入实际增幅的企业，加大了（销）预售证等相关证件的审评力度，这在一定程度导致部分有合法证件的房价正再一次涨价。

四、房地产公司如何确定未来的经营战略。

一线城市由于经历了几轮调控的洗礼，开发商相对比较理性，通过降价来促进销售已经成为一种常态，那么就需要减少开发商的利润来降低房价，吸引消费者，达到销售目标。

对于二线城市来说，对于普通住宅的销售，如正规、知名房地产商，如首开等，房价缓中有升，对于高档房，如星河湾，房产商就要缩小自身利润空间以寻求更多的市场。

房地产市场调查研究报告内容2016-09-08 16:25 | #2楼

房地产估价调查报告

西南交通大学希望学院

房地产估价作业——调查报告

相关内容构成及表格

学院（系）：西南交通大学希望学院

专业：土木工程

班级：建筑七班

学生姓名：罗方维

学号：

任课和指导教师：鲜娟

作业的完成日期： 2015年12月07日

房地产估价调查报告

成绩：

住宅房地产市场调查研究报告内容构成

1．宏观环境分析

（1）经济环境。首先要阐明城市的地位，即城市所处经济圈的基本情况，城市在所处经济圈中的地位。第二要分析城市的经济发展状况。即分析城市GDP和人均GDP及其变化情况、产业结构及其演进、城市主导产业及重大产业投资发展状况、固定资产投资和房地产投资情况以及房地产开发投资占固定资产投资的比重、城市化进程等。第三分析城市的社会发展状况。即分析城市人口及其近年的变动情况、城市外来人口状况与人口导人政策、城市在岗职工平均工资水平及其变化趋势、城市居民人均可支配收入及其变动趋势、城市居民储蓄存款余额及其变化趋势、社会消费品零售额。

（2）城市规划。分析城市发展的总体目标，城市总体布局规划；城市区域功能划分，各区域规划发展目标；城市交通建设状况；城市更新和旧村改造。

（3）政策环境。政策环境是指房地产开发所面临的政策和制度环境，主要分析与房地产有关的财政政策、货币政策、产业政策和土地政策等。

2．房地产市场发展现状和趋势分析

（1）城市土地供应。分析城市历年土地成交情况、区域土地价格变动，土地出让政策变化和土地供应特征等。

（2）城市住宅开发状况。分析历年住宅施工面积、新开工面积、竣工面积等。

（3）住宅供给和需求状况。分析历年住宅批准预售面积、政策性住房建设状况、历年住宅销售面积和销售金额、空置面积、市场消化系数、外销面积、平均价格、房价收入比等。

（4）存量住宅交易状况。分析历年存量房成交面积、成交价格、存量房租售价格比等。

3．客户分析

（1）产品的需求特征。分析市场上主流的和消费者偏好的住宅类型、建筑风格、户型结构、建筑面积、功能空间的配置、面积分配；小区环境设计；小区配套设施。

（2）产品购买决策过程。分析消费者购房的动因，获取信息的途径，影响消费者决策的因素等。

（3）客户生活形态特征。分析不同生活形态下不同族群的生活观、消费观和传播观，如消费者年龄、家庭生命周期、个人和家庭收入、工作及休闲观念、购物与消费方式等方面。

房地产估价调查报告

4．竞争分析

（1）竞争对手分析。主要是针对竞争对手的专业化程度、晶牌知名度、资金实力、开发经营方式、楼盘质量、成本状况及成本优势、价格策略、与当地政府部门的关系、历年来的项目开发情况以及项目销售情况等方面进行分析研究。

（2）竞争项目分析。主要是分析建成或正在建设中的竞争性项目，具体包括：项目区位、占地面积、建筑面积、规划与建筑特征、配套设施、绿化率、面积户型、装修标准、建造年代、空置、价格、付款方式、广告策略、销售状况等。总的来说包括下面三个部分：总述、估价对象的描述、房地产估价。

第一部分总述

一、估价项目名称：XXX有限公司

房地产价值评估

二、估价对象：上海展望集团机械制造有限公司在上海市金

山区朱泾镇万安街105号的房地产

三、估价目的：为确定委估对象抵押贷款提供参考价值依据

四、估价依据

1．《中华人民共和国城市房地产管理法》

2．《中华人民共和国土地管理法》

3．国家技术监督局、中华人民共和国建设部联合发布的《房地

产估价规范》

4． XXX房地产权证（X房地X字（2012）第XXX号）

5．委托单位的企业法人营业执照

6．估价业务约定书

7．估价人员现场勘查以及市场调查整理的资料

五、价格定义

本报告的估价结果是在估价对象符合公开市场原则及此次估

价目的要求的前提下所提出的公允价值意见

六、估价期日：

七、估价日期：

八、需要特殊说明的事项

根据有关规定本报告的有效期为一年，自估价期日起一年内有效。

有效期内如遇委估对象或外部经济环境发生重大变化，报告应作相应调整。

九、房地产估价师

中国注册房地产估价师

十、房地产估价机构：XXXX评估有限公司（盖章）

地址：法定代表人：XXX

联系电话：XXX 资质类型：房地产估价X级。

(时间) 第二部分估价对象描述

一、估价对象概况 1、房地产概况：（1）委估范围：位于XXXX号（土地面积XX平方米，建筑面积XXX平方米）。（2）房屋状况：

（3）地理位置、四至及交通因素分析：

委估对象位于XXXX，土地级别为X级，东近XX路，南邻XXX街，西靠XXX路，北侧为XXX街。邻近XXX路。公交线路有XX线等到市区。附近的商业网点有XXXXX等。

（4）地块概况：权属性质:国有；用途：XXX用地；地号：XXXX 图号:IXXXX 总面积：XXX平方米，该地块呈XX形。 2、房地产权利状况：

房地产权证号：XX房地X字（XX）第XXX号。权利人：XXX有限公司，房地坐落：XXXXX，土地权属性质：国有；用途：XX用地；地号：XXXX；图号：XXXXX；土地总面积：XXX平方米；建筑面积XXXX平方米.

3、房地产利用现状：

该房地产目前作为XXX有限公司的厂房和办公、生活用房，共有XX幢建筑，幢号X门卫室，幢号X、X为办公、生活用房，其余都是作为生产用车间。

4、建筑物和地上附着物状况：

5、市政基础设施条件及周围环境：

第三部分房地产估价

一、估价原则：本估价遵循房地产估价合法原则、替代原则、估价时点原则、供求原则、公平原则。

二、估价技术思路与方法： 1、个别因素分析: 2、区域因素分析: 3、市场背景分析: 4、估价方法选用

合理公正的估价必须遵守一定的估价原则和适当的估价程序，科学地使用估价方法。估价方法的选择需根据估价目的、委估对象的本身特性、市场条件及资料取得情况，以合理地确定委估物现时的公允价值。本次估价采用成本法，合理地确定委估房地产的价值。在评估方法选用上主要考虑一下几点：

（1）考虑到委估的房地产类似的成交案例较少，不能合理确定该房地产的价值，不宜采用市场比较法。

（2）收益法适用于广大有收益或有潜在收益的房地产估价。

（3）重置成本法适用于无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场比较法、收益法进行估价情况下的房地产估价，故选用成本法作为本次评价的方法。

（一）计算公式：房地产评估价值=土地费用+重置完全价值×成新率（二）估价公式：重置完全价值=土地费用+（建筑工程安装费用+管理费+财务费用+利润+销售税费）

（1）房屋重置成本

（a）根据xx-x当前建筑行业造价信息中钢混结构建安费为xx-x元/平方米,混合结构建安费为xx元/平方米,根据委估对象的建筑状况钢混结构取xx-x元/平方米,混合结构取xx元/平方米。

（b）通过一些相关资料获悉下列各项费用： A、房屋重置成本：

（2）土地取得费用

由于委估对象为九类工业划拨土地，故土地取得费=土地征用费+拆迁安置补偿费+配套设施费

（a）土地征用费=土地耕复基金+粮油差价补偿费+土地、青苗补偿费+劳动力、养老人员安置费+不可预见费+征地管理费+耕地占用税

土地征用费= 土地取得费=

（3）估价对象房地产价值=土地费用+重置完全价值×成新率=

该估价公司的信息如下表：

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