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物业分公司管理制度
第一章 董事会职权
一、议定本公司的长远规划和经营方针。
二、依据公司的长远规划与经营范围，讨论和决定本公司的机构设置、人员编制和职责范围。
三、讨论和通过公司的年度工作计划和财务预算。
四、审定和通过公司的年度工作报告与财务决算。
五、讨论和议定公司的重要规章制度和职工队伍的组织建设、思想建设等重大问题。
六、根据工作需要作出授权的决议和讨论其他重大问题。
第二章 经理岗位职责
经理是对公司负有全面服务的管理者，处于中心地位，起领导核心作用，负责公司的全盘工作。
一、认真学习和贯彻执行党和国家对物业管理部门制定的方针、政策，法令和上级领导的指示决定及工作安排。
二、充分发挥和调动手下管理人员和各职能部门的作用，建立健全强有力的管理机构和行之有效的规章制度，不断进行和提高公司管理水平。
三、负责编制和审定本公司的经营决策，年度计划、员工培训计划和员工工资调整方案，及时提出各个时期的中心工作，确保各项计划和工作任务的顺利完成，使公司得到不断的发展。
四、贯彻执行安全经营管理和劳动保护条例，保证员工生命安全
和身心健康。
五、加强财务管理和经济核算，不断提高经济效益。
六、抓好员工队伍建设、懂技术、会管理的领导队伍和技术骨干。
七、认真做好工作考核，鼓励先进、树立典型，发扬成绩、纠正错误，充分发挥员工的积极性和创造性。
八、以公司经营宗旨为使命，以业主满意为目的，搞好实质工作。
第三章 办公室职责
一、认真学习贯彻相关法律、法规，制定各项管理制度和工作计划，并检查落实。
二、负责住户的入住、装修手续办理及档案管理，严格执行文件管理程序和文档资料的分类存档以及报刊杂志的征订和发放。
三、负责员工考勤工作，建立考勤制度，搞好绩效考核。
四、做好所有实物与设备的等级与库存管理以及所需物品的购买计划和发放，做到“帐帐相符、帐物相投”，物品存放及保管安全妥善。
五、组织召开例会、会议，撰拟相关材料，做好会议记录。
六、拟订员工培训计划，并定期或不定期的对员工工作进行总结，如强对员工的培训学习和业务考核。
七、负责小区的环境绿化和卫生保洁工作。
八、负责对内对外及对上对下的正常业务，保持公司形象搞好值班工作，监督其他部门工作。
九、负责筹办各种庆典及接待活动的准备工作，搞好小区文化活
动。
十、负责完成公司交办其它各项工作任务。
第四章 管理部职责
一、在物业公司经理的领导下，认真贯彻相关法律、法规和公司的规章制度，主管客服和小区治安工作。
二、负责小区物业的接管验收工作。
三、负责协调处理业主的各种投诉事件，并对其进行认证解释，做好投诉记录。
四、负责检查住户的装修、入住。保证和维护业主水、电、暖的正常使用，发生故障应及时进行维修。
五、负责公共设施、设备的管理和维修保养，保证其正常运行。
六、负责催交业主的物业管理费；水，电、暖费。
七、负责业主钥匙的管理。
八、完成公司交给的其它工作任务。
第五章 保安员岗位职责
一、门卫岗位职责
1、着装整齐、佩戴齐全，按时上岗交接-班。
2、值班时不准擅自离岗、嬉笑打闹、看书报、吃东西、睡觉、不准收听录音机等敢与工作无关的事。
3、值勤中要讲文明、讲礼貌，不刁难业主和客户，处理问题要讲原则、讲方法，态度和蔼不急不燥。
4、认真填写各种登记，要求字迹清楚，内容详细准确。
5、对外来人员一律进行出入登记，来访的客人得到业主或公司领导同意后方可进入。
6、严谨各类修补、买卖、收旧及搞传销的人员进入小区。
7、装修材料及专业安装队进入时应检查相关手续，未办理装修和安装手续的不允许进入。
8、业主进入小区时应检查《临时业主卡》，装修人员进入小区须检查《临时出入证》。
9、对运出小区的物品必须有物业公司签字后方可放行。
10、进入小区的车辆要详细检查，如发现有问题时应请车主（司机）在检查表上签字确认。
二、巡逻岗岗位职责
1、巡逻员要着装整洁、语言文明、礼貌待人，不喝酒、不吸烟、不闲谈。
2、负责对进入小区的可疑和闲杂人员进行盘查，并及时请其离开小区，制止小区内的打假斗殴事件。
3、严禁搞传销及做广告的人员在小区内各种公共场所、设施上散发和张贴传单。
4、熟悉小区内的楼宇结构、单元户数、人口数量、楼座排列以及小区内区间道路走向，车辆和人员流动规律，系统掌握住宅区的整体情况。
5、劝说院内的过往行人不要乱丢纸屑、烟头，维护好公共区域的环境卫生。
6、指挥小区内的车辆顺序停放整齐，优先保证业主的车位。
7、装修方式时要不定时巡查试施工现场，垃圾必须及时清运，倾倒到指定位置，严禁向窗外、阳台外、楼梯过道、天台等公共场所抛洒和堆放。
8、要与队友团结协作、密切配合、互相照应、共同完成巡逻任务。
第六章 保洁员岗位职责
一、室外岗位职责
1、准时到岗，每天清扫分区道路、绿化带、楼宇间硬化部分及坐台两次。
2、垃圾随时清理，倒置垃圾中转站。
3、熟悉各自分工及所负责范围内的清洁卫生情况，对其负全部责任，发现问题及时解决。
4、热爱本职工作，养成良好的卫生习惯、不怕脏、不怕累。
5、积极参加业务培训，提高业务水平，自觉学习有关清洁卫生知识，提高个人素质。
6、维护小区清洁卫生，对不讲卫生、不文明的现象要及时劝阻和制止。
7、完成公司交办的其它临时性工作。
三、室内岗位职责
①每日对楼道清扫、保洁、单元门、楼梯扶手清擦、保洁。 ②每周对楼梯内标志牌、信箱、消防栓、可视对讲机、防盗门、
电表等公用部位进行保洁，并不断巡视保持干净。
③每月对楼道灯具、楼道门窗等公用部位进行保洁，并不断巡视保持干净。
④当班时间遇到楼内有可疑情况时，即时与保安人员联系。 ⑤巡视楼内公共设施设备，发现问题做好登记并上报部门。 ⑥定期对楼道蚊虫等进行消杀，确保无“四害”。
⑦积极完成上级交办的临时任务。
第七章 物业管-理-员岗位职责
一、管-理-员在物业管理部经理的领导下进行工作，对业主实行全面服务。
二、熟悉小区内的楼宇结构、单元户数、人口数量、楼座排列，各种公共设施、设备的分布位置，各类公共场所的使用性质和服务对象，系统掌握住宅的整体情况。
三、主动与业主进行交流和沟通，建立良好的人际关系。
四、处理业主/用户日常业务联系，问讯、咨询、投诉等事宜。
五、业主办理入住、装修手续后，负责对房屋进行交接验收，对存在的问题及时时行整改。
六、负责业主装修前交底和装修过程的检查，以及存在问题的处理。
七、负责小区太阳能、空调安装手续的办理，和检果验收。
八、负责对小区公共部位的设施/设备的检查和保修。
九、负责对小区的空置房时行检果和管理。
十、负责小区钥匙的管理和使用。
第八章 水电工岗位职责
一、认真学习业务知识，明确供电系统，熟悉设备性能保证安全用电。
二、遵守公司一切规章制度服从命令、听从指挥，不迟到早退，严格履行请假制度，坚守岗位，服从用户随叫随到，不拖拉扯皮。
三、对用电设备要定时或不定时的巡回检查，发现问题及时处理，填写好工作日志，并及时向上级详细汇报。
四、严格遵守操作规程，做到“送电时先高压再氐压，停电时先低压再高压”严禁扎刀开关带负荷停送电。
五、坚持劳保上岗，带电作业时，必须有人监护，确保工作人员人身安全。
六、节约用电，做到不该开的灯不开，不该送的电不送，按时开关路灯及一切用电设备严禁私自乱挂违章用电。
七、搞好岗位卫生，做到随脏随打扫，保持配电室内外干净、干燥、整洁，禁止闲杂人员进入配电室。
八、及进搞好业主用电的充电工作。
第九章 监控室规章制度
为了加强闭路电视监控系统操作室的管理，确保监控系统的正常使用和安全运作，充分发挥其作用，特制定本规则。
一、监控室值班登记制度
（一）监控人员必须具有高度的工作责任心，认真落实公司赋予的安全监控任务，及时掌握各种监控信息，对监控过程中发现的情况及时进行处理和上报。
（二）值班人员必须严格按照规定时间上下班，不准随意离岗离位，个人需处理事务时，应征得值班领导的同意并在有人顶岗时方可离开。
（三）对监控到的可疑情况，及时通知巡逻人员进行跟踪，确保园区的治安稳定。
（四）每天对监控的情况进行登记，并对值班登记本保留存档。
二、监控系统使用管理制度
（一）监控人员服从值班领导的安排，认真落实值班期间的各项工作任务。
（二）监控人员应爱护和管理好监控室的各项装配和设施，严格操作规程，确保监控系统的正常运作。
（三）非工作人员未经许可不得进入监控室。公司员工和外来人员需到监控室查询情况和观访者必须经值班领导同意方可进入。
（四）禁止在监控室聊天、游戏，按操作规程使用，不得随意拆装设备，做好设备日常维护保养，保持室内卫生清洁。
（五）公司领导及有关部门领导需到监控室查询情况，值班人员应及时报告值班领导，并热情做好接待工作和给予积极配合。
（六）必须保守秘密，不得在监控室以外的场所议论有关录像的内容。
三、发现案件线索登记存档制度
（一）监控人员每天对监控录像进行翻看，发现有价值案件线索及时另存入U盘保留，并作好标记，为业务部门破案提供有效线索。
（二）监控人员对园区的打架、斗殴及盗窃、交通事故、火灾等录像进行另存入U盘存档保留，并做好标记。
（三）对公司领导要求保留的录像进行另存入U盘，制作光盘长期存档保留，并做好标记。
第十章 财务管理制度
一、认真贯彻执行国家各项财经制度和纪律，用新型的财务管理对本公司的经济管理进行全面、准确的核算、反映、监督和控制，为提高本公司的经济效益而发挥以财务管理为龙头的作用。
二、加强财务管理核算，按期编报会计报表，全面反映公司经营活动和资金变化情况，为公司领导提供真实的会计核算资料，使公司领导经营决策有可靠的数字依据。
三、加强财务管理，认真编制执行财务计划，按时收缴小区业主的水、电、暖气费及物业管理费，管好财产、管好财务资料，合理使用资金。加强现金管理和支用，及时清理债权债务，精打细算、增收节支，提高管理经济效益。
四、搞好会计监督，严格履行公司赋予的工作职权，尊重宣传和
维护国家有关财经制度、法令和纪律在本公司的执行情况。
五、加强财务工作人员的专业知识学习，提高业务水平，要求每位财务人员忠于职守、秉公办事，按财务制度办事，杜绝业务差错。
六、小区内有关重大经济协议或有关经济文件拟定要以财务参与和核算为依据，进行准确分析和管理。
七、所有财务现金支出必须有经理签字后，报总公司主管理领导及总经理审批。
公司物业管理系统管理制度
第一章 总则
第一条 为了规范公司物业管理业务管控系统（以下简称业务管控系统）的使用与管理，保障公司业务管控系统的稳定、正常运行，特制定本规定。
第二条 公司推行统一的业务管控系统，目的在于提高公司和属下各区域公司对项目物业管理业务的管控能力，实现项目管理服务运作的标准化和规范化。
第二章 职责
第三条 公司品质管理中心负责公司业务管控系统的建设、运行维护和管理，以及区域公司使用业务管控系统的指导、监督与检查，包括：
1、 根据公司战略目标要求，制定公司业务管控系统的总体规划，并实施和监督、检查业务管控系统的建设工作。
2、 负责指导各区域公司业务管控系统的实施工作，提供业务管控系统的技术支持、咨询服务。
3、 针对业务管控系统进行监控、主导和监督各域公司应用业务管控系统。
4、 公司业务管控系统的整体运维工作。
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第四条 区域公司负责辖下项目物业服务中心使用业务管控系统的指导、监督与检查，包括：
1、 根据公司业务管控系统的推广要求，做好业务管控系统的实施工作，并安排专人负责完成辖下各物业服务中心业务管控系统的实施。
2、 辖下各物业服务中心使用业务管控系统的人员培训。
3、 监督指导辖下各物业服务中心业务管控系统的操作应用。
4、 实时检查辖下各物业服务中心业务管控系统的使用情况。
第三章 系统管-理-员
第五条 公司设立专职的系统管-理-员（以下简称公司系统管-理-员），负责整个公司业务管控系统运行的日常维护管理；区域公司设立专职或兼职的系统管-理-员（以下简称区域系统管-理-员），负责本区域的公司业务管控系统运行的日常维护管理。系统管-理-员任职基本条件：
1、 责任心强。
2、 系统管-理-员应具备较强计算机知识以及信息化组织管理经验，了解物业管理业务。
3、 具备一定培训经验和能力。
4、 具备较强的信息接收能力、业务沟通能力和语言表达能力。
第七条 公司系统管-理-员和区域系统管-理-员必须分别与公司
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和区域公司签订《保密协议》。
第六条 公司系统管-理-员的基本职责：
1、 负责制定业务管控系统内客户、房产编码规则，设置系统总体运行架构。
2、 根据已审批的新区域公司业务管控系统上线申请单，在系统组织建设新的区域公司、初始化基础数据、对新区域公司进行分配系统角色和系统权限。
3、 培训指导各区域公司业务管控系统系统管-理-员。
4、 各区域公司业务管控系统的技术支持及操作问题的解答。
5、 收集各区域公司的有效系统需求，协调软件厂商开发处理。
6、 协助公司职能部门对相关岗位工作人员的系统培训及考核工作。
7、 业务管控系统整体运行维护、及时更新升级系统补丁。
8、 实时监测业务管控系统运行情况，每日进行系统数据备份。
第七条 区域系统管-理-员的基本职责：
1、 辖下新项目业务管控系统上线前的房产信息、客户信息、项目业态、收费标准等基础数据的收集、整理。
2、 初始化建立项目基本信息、人员组织，建立、分配操作帐号、角色及操作权限，组织业务人员操作培训。
3、 指导各岗位人员正确规范操作使用业务管控系统，引导
各层次用户充分运用系统功能，熟练系统、提高管理效率。
4、 对本地区系统用户进行权限设置、分配操作，以及地区要求统一的基础数据、系统参数、收费标准等基础设置操作；
5、 检查、监督辖下各项目的业务管控系统的操作情况，及时纠正不规范的操作。
6、 收集、上报新的功能需求，并对新的功能需求补丁，及时进行功能测试、数据核对、问题收集及反馈。
第四章 权限管理
第八条 公司业务管控系统的权限总体规划由公司品质管理中心编制，经公司分管领导审核后，报公司总经理批准。权限总体规划的修改，由公司品质管理中心书面提出，经公司分管领导审核后，报公司总经理批准。
第九条 公司本级和本级管理项目的岗位权限详细规划，由公司品质管理中心编制，经公司分管领导审核后，报公司总经理批准。
第十条 区域公司职能部门和辖下项目的岗位权限详细规划，由区域系统管-理-员编制，报区域公司总经理批准，并报公司品质管理中心备案。
第十一条 公司本级职能中心和本级管理的物业服务中心新增系统用户或调整授权设置，需要提交《系统用户新增或授权调整申请表》。在不超越公司已批准的岗位权限详细规划范围的情况
下，由申请单位负责人签字同意后，由公司系统管-理-员按照申请内容进行授权设置；超越公司已批准的岗位权限详细规划范围的，《申请表》经申请单位负责人签名后，报公司品质管理中心加具意见后，报公司分管领导批准后，公司系统管-理-员按公司分管领导最终批准的内容进行授权设置。
第十二条 区域公司职能部门及其下辖物业服务中心新增系统用户或调整授权设置，需要提交《系统用户新增或授权调整申请表》。在不超越区域公司已批准的岗位权限详细规划范围的情况下，由申请单位负责人签字同意后，由区域公司系统管-理-员按照申请内容进行授权设置；超越公司已批准的岗位权限详细规划范围的，《申请表》经申请单位负责人签名后，报区域公司分管领导批准后，区域系统管-理-员按公司分管领导最终批准的内容进行授权设置。
第十三条 系统管-理-员根据用户的管理责任范围对用户进行授权设置，用户必须严格按照本职位管辖范围内的权限进行相关业务操作。
第十四条 任何人严禁越权操作系统，由此造成的损失将追究操作者的责任。
第十五条 经授权使用物业管理系统的人员，必须严格按照《物业管理系统用户操作手册》的规定进行操作。
第十六条 人员调岗时，必须及时调整相关用户的操作权限，人员离职的，必须及时上报系统管-理-员进行帐号封存后方可给予
办理离职手续。
第十七条 因特殊情况需要调整、更改系统数据，由公司品质管理中心书面提出，经公司分管领导审核后报公司总经理批准后，由公司系统管-理-员实施。未经公司总经理书面批准，任何人不得擅自调整、更改系统数据。
第五章 系统使用要求与考核
第十八条 公司在管入住项目必须使用公司业务管控系统，新接项目必须从交楼之日上线公司业务管控系统。因特殊情况无法上线的，必须由区域公司向公司品质管理中心提出书面申请，说明延期上线理由，经公司分管领导审核，报公司总经理批准。
区域公司未经公司同意，不使用公司业务管控系统的，公司将向区域公司发出《整改通知》，责令限期整改。区域公司未能在限期内完成整改的，公司将对区域公司给予通报批评。
第十九条 系统使用人员操作系统必须严格遵守系统操作手册的规定，严禁违规操作。
违规操作影响系统正常运行的，由区域公司视情节轻重对相关责任人进行处罚；造成经济损失的，相关责任人必须承担相应的赔偿责任。
第二十条 系统使用单位和个人必须规范、准确、及时、完整地将业务记录和数据录入系统，严格遵守《公司物业管理业务管控系统数据管理细则》。
第二十一条 任何情况下，操作人员都必须对系统数据严格保密，未经允许，任何人不得私自下载传播系统数据。
违反系统信息保密规定，造成系统信息外泄，情节较轻的，未造成严重后果的，由区域公司对相关单位负责人和直接责任人视情节轻重给予适当处罚；造成严重后果的，由区域公司追究相关单位负责人和直接责任人的经济赔偿责任，触犯法律的，移交司法机关处理。发生系统信息外泄事件，区域公司必须在发现信息外泄后24小时内向公司品质管理中心提交书面报告。
第二十二条 系统使用单位使用系统中遇到问题时，实行逐级上报，先自行查找问题原因，无法解决的先上报到区域公司系统管-理-员，区域公司系统管-理-员无法解决时再上报到公司系统管-理-员。
第二十三条 有新的系统功能需求的，由公司职能部门或区域公司书向公司品质管理中心提交书面申请，详细说明需求内容、目的、数据来源及取数规则等内容，经公司分管领导审核后，报公司总经理批准。
第六章 附则
第二十四条 本办法适用于公司及属下全部区域公司。 第二十五条 本办法由品质管理中心负责制定和解释。 第二十六条 本办法自二零一二年十二月一日起试行。
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