合肥物业停车管理公司

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注释：

1.物业服务收费的价格管理形式是如何规定的？

答：《安徽省定价目录》（皖价法〔2015〕75号）规定：普通住宅小区物业服务定价形式属于政府指导价。新颁布实施的《安徽省物业管理条例》第五十七条规定：实行政府指导价的物业服务收费，价格主管部门应当会同房地产行政主管部门，根据物业类型、服务内容、服务等级和服务成本等制定相应的基准价和浮动幅度，并向社会公布。

2.物业服务收费实行政府指导价，具体包含那些项目？

答：根据《安徽省人民政府关于规范物业服务收费的通知》（皖政〔2004〕92号）、安徽省物价局、建设厅《关于印发安徽省城市物业服务收费管理实施办法的通知》（皖价房〔2015〕154号）文件规定：住宅物业综合服务费、小区车辆停放管理费、装饰装修垃圾清运费等实行政府指导价，非住宅物业服务费等其他收费实行市场调节价。

3.物业服务收费政府指导价的内涵是什么？

答：政府指导价不是最终定价，具体的收费标准由业主大会或授权的业主委员会与物业服务企业根据物业小区的服务内容、服务质量、服务标准等具体情况在政府指导价范围以内确定并在物业服务合同进行约定。价格主管部门在指导价范围内，根据合同约定的收费标准实行备案管理。

4.物业服务收费的构成有哪些？服务成本有哪些？

答：物业服务收费的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润。

物业服务成本构成一般包括以下部分：

（一）服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

（二）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用; 

（三）物业管理区域清洁卫生、绿化养护、秩序维护费用；

（四）物业服务企业办公费用；

（五）物业服务企业实施物业管理必备的固定资产折旧；

（六）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；

（七）经业主或业主委员会同意的其他费用。

物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，符合专项维修资金使用规定的，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务成本。

5.《办法》的主要内容是什么？

答：2011年7月市物价局出台了“关于印发《合肥市住宅小区物业服务收费管理办法》的通知（合价房〔2011〕41号，以下简称《办法》）”。《办法》的主要内容是：物业综合服务费、车辆停放服务费、装饰装修垃圾清运费等实行政府指导价，非住宅的物业服务费、别墅（含独栋、双拼、联排、叠加）和实行酬金制的住宅小区的物业综合服务费、物业服务企业接受委托开展的特约服务等其他服务收费实行市场调节价。实行物业服务收费“一费制”，不再另行收取公摊费用；区别住宅小区地面、地下车位规划配比情况，实行地面停车不同收费标准，地下停车（包括地面室内停车）统一指导价标准。

6.哪些情况必须实施《办法》？

答：（1）根据《办法》规定，2011年8月1日实施后新建的、首次移交的物业服务收费，严格按照新颁布修订的物业服务收费管理办法执行，即必须实行一费制。

（2）对《办法》实施前，即2011年8月1日前双方签订委托合同有明确期限，并没有到期的，可以按照原合同、原标准、原办法继续执行，也可以由业主大会或授权的业主委员会与物业服务企业按新的《办法》重新约定；原合同到期后按照新颁布的物业服务收费管理办法执行。

（3）对提前解除前期物业服务合同，建设单位另行选聘物业服务企业的；前期物业服务合同期满或原业主委员会任期期满，已具备成立业主委员会条件但仍未成立的；物业服务合同期满双方不再续约或者提前解除合同，由街道办事处（乡镇人民政府）指定相关物业服务企业或重新选聘物业服务企业的，都应当严格执行《办法》。

（4）对物业服务合同期满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，原物业服务企业自愿继续提供服务的，在多数业主的要求下，应当执行《办法》。

7.如何实施、执行《办法》？

答：（1）提前解除前期物业服务合同的，建设单位应当按规定程序另行选聘物业服务企业，新选聘的物业服务企业可持市房地产行政主管部门备案证明、在《办法》规定的指导价范围内新签订的物业服务合同及辖区房地产行政主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）签署盖章的证明及其他价格行政主管部门需要的资料办理收费备案并申领《服务价格登记证》。

（2）小区已成立业主委员会的，要在辖区房地产行政主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）的指导、组织下，通过召开业主大会（或书面征求意见）的形式，在《办法》规定的政府指导价范围内，征求业主对物业服务收费标准、停车收费标准、物业服务内容等相关意见，并将征求后的修改意见在物业管理区域显著位置予以不少于十日的公示。公示后，可持新签订的物业服务合同、辖区房地产行政主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）签署盖章的证明及其他价格行政主管部门需要的资料，办理收费备案并申领《服务价格登记证》。

（3）小区尚未成立业主委员会的，物业服务企业按前款方式征求意见并公示后，经辖区房地产行政主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）在证明资料中予以明确意见，并提供价格行政主管部门需要的资料，办理收费备案并申领《服务价格登记证》。

8.老旧小区、拆迁安置小区、单位自管小区如何实施物业服务收费管理？是否执行《办法》和《补充通知》？

答：老旧小区、拆迁安置小区按照政府相关规定实行物业收费管理。《办法》第三十五条规定：未选聘物业服务企业提供物业服务的住宅小区、单位宿舍、业主自行组织的物业管理，可参照《办法》自行协商，并在物业所在街道办事处（乡、镇）的指导下具体实行。

9.《办法》施行时间是2011年8月1日，《补充通知》施行时间2012年5月1日，实际操作过程中应该按哪一个时间执行？

答：《补充通知》是对《办法》中未能明确的相关情况的具体补充意见，进一步增强了《办法》的实际操作性。对于《办法》已明确的内容，应自2011年8月1日起施行；对于《办法》未能明确而《补充通知》进一步明确的情况，自2012年5月1日起施行。

10.《补充通知》强调重点查处拆分执行《办法》等乱收费行为，怎么理解“拆分执行”？

答：《补充通知》中强调的“拆分执行《办法》”指的是为了达到己方的利益，对于《办法》中与己方有利的部分条款予以执行，同时对己方不利的条款不予执行。如：《办法》规定：垃圾清运费最高可收取3元/平方米，但公共能耗费不再另行单独收取。如垃圾清运费按3元/平方米收取，同时还在单独收取公共能耗费，此种情况即为“拆分执行《办法》”。

11.前期物业服务合同期限的表述是：“委托管理有效期自签订之日起至业主委员会成立之日止”，如何界定其何时执行《办法》？

答：《补充通知》规定：已具备成立业主委员会条件但仍未成立的，应当严格执行办法。若前期物业服务合同期限为“委托管理有效期自签订之日起至业主委员会成立之日止”，没有明确具体期限的，当具备成立业主委员会条件但因各种原因未能成立的，视为不及时执行《办法》，应予以查处。

12.《补充通知》中“已具备成立业主委员会条件但仍未成立的，都应当执行《办法》”具体内涵是什么？

答：《安徽省物业管理条例》第十七条、二十条规定：符合下列条件之一的，应当召开首次业主大会，并选举产生业主委员会，一是入住率达到50%以上的；二是首批物业交付满二年，并且入住率超过30%的；三是首批物业交付满三年的”。符合此条件之一的，视为已具备成立业主委员会条件但仍未成立的，应当执行《办法》，以避免因业主委员会未能成立而导致无限期的不执行《办法》。

13.业主委员会或业主代表大会能否拒绝执行《办法》？

答：《办法》是具有普遍约束力的政府规范性文件，不仅对物业服务企业具有约束力，对社会团体、公民个体同样具有法定约束力。所以，只要实行正规物业管理的小区都要严格按照《办法》实施物业服务收费管理。

14．业主委员会或业主代表大会研究的收费标准，能否高于《办法》规定的政府指导价标准？

答：《办法》规定的政府指导价标准是经过科学成本测算而确定的，既保证物业服务企业有规定的利润，又兼顾业主实际承受能力。实行物业管理服务的住宅小区必须在政府指导价及浮动范围内确定物业服务收费标准。

15.物业服务企业在实施《办法》中应该做好哪些工作？

答：一是符合实施《办法》的小区物业服务企业要积极会同辖区房地产行政主管部门和街道办事处（乡镇人民政府），按照《办法》规定的服务收费标准、内容，做好《办法》的贯彻实施。二是严格落实物业服务收费明码标价制度，将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况在物业管理区域显著位置公示。三是严格《服务价格登记证》制度，物业服务企业必须按规定及时办理《服务价格登记证》，不得无证收费。

16.物价部门将采取哪些措施积极推进《办法》实施？

答：一是加大宣传力度，重点做好《办法》实施内容、操作规程、操作实施中的有关问题等方面的宣传，积极营造实施《办法》的良好氛围；二是规范物业服务收费行为，严格明码标价和《服务价格登记证》制度；三是加强监督检查，自2012年下半年开始将集中开展物业服务收费全面检查，重点查处违反明码标价制度、不按规定执行《办法》等乱收费行为，依法规范物业服务收费行为，全力推进《办法》顺利实施。

17.物业费收缴起始时间是如何规定的？

答：《办法》明确了物业费收缴起始时间。已交付业主的物业，物业服务费自交付之日起次月由业主承担。未交付业主的物业，物业服务费由开发建设单位承担。业主收到书面交付通知后，在通知期限内无正当理由不办理相关交付手续的，视为交付。开发建设单位没有事先书面通知的，以业主实际办妥相关交付手续为准。

18.前期物业服务收费标准是如何确定的？

答：为坚持物业服务市场化、专业化和社会化，大力推行前期物业服务招投标，鼓励通过市场竞争合理收费。我们在《办法》中明确规定：住宅小区的开发建设单位应当在销售物业之前，参照《合肥市住宅小区物业服务等级标准》、《合肥市住宅小区物业综合服务费基准收费标准》，拟定前期物业服务方案，确定物业服务等级标准，在收费标准范围内，按规定实行公开招投标，中标价格即为前期物业综合服务收费标准，并在前期物业服务合同中明确。

19.如何理解物业综合服务费的“一费制”？

答：针对原先物业服务收费管理中公共能耗费收取不统一，操作不透明，收缴率不高，业主与物业企业矛盾较多的状况，《办法》把小区共用电梯、照明等公共设施设备运行等方面收取的公共能耗费用纳入物业综合服务费中一并收取，不得再另行收取，实行物业服务收费“一费制”。一方面，简化了收费方式，增加收费透明度；另外一方面，也有助于提高收缴率，以及强化物业管理公司内部管理，减少公共设施设备运行等方面费用。

20.公共能耗费包括哪些内容？

答：根据《办法》第二十六条规定：“住宅小区内共用电梯、公共照明、消防设施、景观水系、监控系统、单元门禁等设施设备运行费，纳入物业综合服务费，不得另行分摊收取”。

21. 《办法》对住宅小区停车收费标准是如何确定的？

答：为加强住宅小区停车管理，规范收费行为，一方面，《办法》区别住宅小区地面、地下车位规划配比情况，实行地面停车不同收费标准，地下停车（包括地面室内停车）统一标准。统一制定、规范住宅小区地面、地下、已售、未售车位的收费指导价标准。另一方面，为满足业主基本需要，规定住宅物业管理区域内车库、车位应优先满足业主、物业使用人停车需要，业主、物业使用人要求承租车库的，建设单位不得以只售不租为由拒绝。具体标准是：

（1）未规划建设地下车库以及规划建设地下车库的配比率在30%以下（包括30%）的老、旧住宅小区，地面停车收费小车30元/月/辆，中型车50元/月/辆。

（2）规划建设地下车库的配比率在30%以上、75%以下（包括75%），地下车库只能满足小区住户基本需求的住宅小区，小型车地面停车收费80元/月/辆，中型车100元/月/辆。

（3）规划建设地下车库的配比率达到75%以上，能满足小区住户需求的住宅小区，小型车地面停车收费为160元/月/辆，中型车180元/月/辆。

（4）室内车库（地下、地上）停车180元/月/辆，引导提高室内（地下、地上）车库的利用率。

上述标准为最高指导价标准。

22.业主委员会或业主代表大会研究确定的停车费收费和物业综合服务费标准低于《办法》规定的政府指导价标准，实际操作中应如何执行？

答：可以按照优惠措施在服务价格登记证备注栏说明实际收费标准。

23.具备执行《办法》条件的，业主委员会或业主代表大会因故没有研究确定物业综合服务费标准，其停车费是否按《办法》规定的政府指导价标准执行？

答：具备执行《办法》条件的，必须按照《补充通知》相关规定执行《办法》，包括物业综合服务费和停车费标准。

24.开发商拥有产权的地下停车位，是否执行《办法》规定的停车收费标准？

答：开发商拥有产权的地下停车位，应当执行《办法》规定的收费标准。《办法》规定：室内车库（地下、地上）车位最高指导价收费标准为180元/月.辆，其中含50元的物业综合服务费。（机械车位220元/月•辆，含70元物业综合服务费）

25.机动车车位配比率怎么计算？配比率是按总体建设规划计算还是按照分期完成的建设单独计算？

答：机动车车位配比率原则上以项目规划建设为准；若小区规划建设的车位互不通用，则以实际建设及使用情况计算。

26.别墅类住宅的停车管理服务收费如何管理？

答：根据《办法》第七条规定，别墅类物业综合服务费纳入市场调节价范围，由双方协商解决。别墅类住宅的车辆停放管理费、装饰装修垃圾清运费实行政府指导价。

27.对住宅小区利用物业公共部位、共用设施设备，从事经营性活动的收益处置是如何确定的？

答：根据《安徽省物业管理条例》，首次把利用物业公共部位、共用设施设备进行经营活动的收益进行合理分配，保障业主的共同利益。即业主所得收益30%用于补贴物业综合服务费，70%纳入专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用

28.物业公司代收的居民生活用水如何计算？

答：《办法》第二十八条规定：物业服务区域内供水、供电、供气、供热、通信、数字电视等单位应当向最终用户收取有关费用。

物业服务企业接受委托代收上述费用的，可向委托方收取手续费，具体标准在双方委托合同中约定；物业服务企业不得向业主收取手续费等额外费用。

所以，用水全额以实际发生用水量按当前水价计费。

29.住宅小区是否可以收取来访及送货车辆的临时停车费？

答：不可以。

30.物业服务企业是否可以收取门禁卡工本费？

答：原则上不可以收取门禁卡工本费。物业服务成本中应包括共用部位维护维修费用；但若因遗失、损坏需要补办的，可以据实收取工本费。

31.电动车充电费如何确定？

答：《办法》规定：电动车停车最高收费标准为7元/月.辆，代充电服务收费由物业服务企业与业主协商。

32.住宅跃层或阁楼要不要缴纳物业服务费？

答：根据省物价局、省建设厅《关于物业综合服务费有关问题的函》（皖价服〔2015〕303号）规定：“小区住宅跃层或阁楼可收取物业综合服务费，具体收取办法以法定产权面积（房屋所有权证登记的建筑面积）计算，未办证的以售房合同中房屋建筑面积或房产测绘部门实测的房屋建筑面积计算，未计入产权面积的附属房屋不得收取物业管理综合服务费。”另据《办法》第十七条“物业综合服务费（含住宅跃层或阁楼的），以房屋所有权证登记的建筑面积计算”。

33.商住楼如何实施物业服务收费？

答：物业服务收费以房屋产权证登记的性质计收，属住宅性质的物业执行政府指导价标准，属商业办公性质的物业实行市场调节价。

34.公寓房如何实施物业服务收费？

答：公寓房物业服务收费以住房登记的性质或土地使用年限（住宅土地使用年限为70年，商业办公土地使用年限为40年）来界定实施何种收费方式，属住宅性质的物业服务收费执行政府指导价标准，属商业办公性质的物业服务收费实行市场调节价。

35.商住楼车位配比率如何计算？

答：商住楼地下停车场车位配比应根据建筑物住宅总面积和商业办公总面积的比例区分，确定住宅车位数量，计算车位配比，从而确定停车收费标准。

36.施行物业服务收费“一费制”后收费标准是否有调整？

答：据前期对住宅小区物业成本测算，我市多层、高层住宅公共能耗费用分别约在0.1元、0.2元以内。此次向“一费制”过渡的工作中，原则上不允许借机提价。已成立业主委员会的小区，由业主委员会和物业服务企业协商约定收费标准。未成立业主委员会的小区，物业综合服务费原则上多层、高层分别控制在原标准上浮0.1元、0.2元以内，必须履行相关程序。

37.如果是一次性缴纳全年的物业费，是否有优惠方面的规定？

答：根据《办法》第十九条“业主与物业服务企业约定预收物业服务费的，预收期限不得超过6个月。双方另有约定的除外，但约定的期限不得超过物业服务合同期限”。物业服务企业可以就业主预交一年物业费给予优惠，业主自愿缴纳。

38.业主不缴纳物业服务费怎么办？

答：国务院《物业管理条例》第六十七条：违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。

《安徽省物业管理条例》第八条：业主对物业共有部分享有权利、承担义务，不得以放弃权利为由不履行义务。

《规定》第三十六条：业主应当按时足额交纳物业服务费用。未按时交纳的，物业服务企业可以在物业管理区域内将未交费业主名单及欠费情况予以公示催交。

《办法》第三十二条规定：业主、物业使用人和开发建设单位，应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用。违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服务费用的，应按照物业服务合同约定承担违约责任，业主委员会应当督促其限期交纳; 逾期仍不交纳的，物业服务企业可以依法追缴。

业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。

物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用。

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