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评标人员管理办法
第一章 总 则
第一条 为了规范前期物业管理招标投标活动，维护招标投标当事人的合法权益，促进物业管理市场健康发展，根据国务院《物业管理条例》、《西安市物业管理条例》相关规定，结合我市实际，制定本规定。
第二条 本市行政区区域内的前期物业管理招标投标活动，适用本规定。
第三条 市房屋行政管理部门负责全市物业管理招标投标活动的监督管理工作。
第四条 长安区、临潼区、阎良区及市辖县物业管理行政主管部门负责本行政区域内物业管理招标投标活动的监督管理工作。
第五条 物业管理招标投标应遵循公开、公平、公正和诚信的原则。
第六条 住宅及同一物业管理区域内非住宅的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于3个或者物业管理区域规划总建筑面积不超过3万平方米的，经所在地物业管理行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。
第七条 政府提倡住宅物业以外的其他物业的建设单位通过招标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。
第八条 新建商品物业按照建管分离的原则，建设单位在商品房销售（预售）之前完成，已投入使用物业的招标投标工作，应在原物业管理委托合同到期前完成。没有按规定签订物业服务合同并在行政主管部门进行合同备案的，商品房预售项目审批部门不予核发《商品房预售许可证》。
第九条 任何单位和个人不得限制或者排斥具备投标资格的物业管理企业参加投标，不得以任何方式干涉物业管理招标投标活动。
第二章 招 标
第十条 本规定所称招标人是指依法进行物业管理招标的物业建设单位。
第十一条 物业管理招标由招标人依法组织实施。
招标人可以直接组织招标，也可以委托招标代理机构办理招标事宜。
招标人直接组织招标的，应当具有编制招标文件和对投标人进行资格评审、组织评标的能力；具有招标工作经验的人员和相应的专业力量。
第十二条 招标人应根据招标项目的特点和需要，在招标前完成招标文件的编制。招标文件一般应包括以下内容：
（一）、招标人或其委托代理机构的基本情况，包括名称、地址、资格、联系方式等;
（二）、招标项目基本情况，包括物业名称、坐落地址、四至范围、总占地面积、总建筑面积、房屋类型、产权性质、房屋幢数、套（间）数、建筑结构及其配套的设施设备、环境条件、投标报件所需的各类技术参数和指标、物业档案、物业总平面图、物业管理用房配置、专项维修资金建立情况等。
（三）、物业管理服务内容及标准。
（四）、对投标人及投标书的要求，含投标人的资质条件及投标书的格式、主要内容（包括是否要求投标书中有投标人的基本情况、份数等）。
（五）、投标报价要求、评标方法和标准。
（六）、物业服务合同的签订说明（包括是否将投标文件作为物业服务合同的附件）。
（七）、招标实施方案（包括组织解释招标文件及实地考察物业的时间、开标时间、地点、方法与程序等）。
（八）、投标书密封要求和送达的截至时间、地点及方式。
（九）、悔标的责任。
（十）、其他事项说明及法律法规政策规定的其他内容。
招标文件可载明投标保证金，对未中标人编制投标文件的经济补偿，中标后履约保证金等内容。
第十三条 物业管理招标分为公开招标和邀请招标。
下列物业管理项目应当公开招标：
（一）规划总建筑面积10万（含10万）平方米以上的多层项目；
（二）规划总建筑面积5万（含5万）平方米以上的高层项目；
（三）规划总建筑面积7万（含7万）平方米以上的多层、高层混合项目。
下列物业管理项目可以邀请招标：
（一）规划总建筑面积3万（含3万）平方米以上10万平方米以下的多层项目；
（二）规划总建筑面积3万（含3万）平方米以上5万平方米以下的高层项目；
（三）规划总建筑面积3万（含3万）平方米以上7万平方米以下的多层、高层混合项目。
招标方式一经确定，中途不得变更。
第十四条 招标人采取公开招标方式的，应当按照有关规定在指定的报刊、信息网络或者其他媒介发布招标公告。招标公告应包括以下内容：
（一）、招标人的名称、地址、联系方式。
（二）、招标物业项目的名称、地址、使用性质、建筑面积、竣工交付使用时间等基本情况。
（三）、投标资格条件，报名的地点、期限。
（四）、获取招标文件的时间、地点、方法和相关费用等。
招标人采用邀请招标方式的，应报请所在地物业管理行政主管部门批准后，招标人应向3个以上（含本数）具有相应资质的物业管理企业发出投标邀请书，投标邀请书应当包含前款规定的事项。
第十五条 招标人应当在发布招标公告或发出投标邀请书10日前，到项目所在地物业行政主管部门备案。
备案时招标人应提供以下资料：
（一）、招标人的相关资格证明文件，包括物业区域的国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证及总平面图等复印件。
（二）、招标公告或者投标邀请书。
（三）、招标文件。
（四）、重新选聘物业管理企业的，应提供原物业服务合同。
（五）、招标人直接组织的，应提交招标小组和工作秩序等资料；招标委托招标代理机构的，应提交招标代理委托合同。
（六）、法律法规规定的其他资料。
备案机关对备案材料内容不完整的，有违反法律、法规规定的，应当及时责令招标人改正。
第十六条 采用公开招标的，招标人可以根据招标文件的规定，对投标人进行资格预审。
实行投标资格预审的，招标人应当在招标公告或者投标邀请书中载明资格预审的条件和获取资格预审文件的办法。
资格预审文件应当包括资格预审申请书，申请人须知以及需要投标人提供的技术装备、财务状况和拟派出的项目负责人与主要管理人员的简历业绩等证明，物业行政主管部门出具的资质核对证明材料。
第十七条 经资格预审后，招标人应当向资格预审合格的投标人发出资格预审合格通知书，告知获取招标文件的时间、地点和方法，并同时向资格预审不合格的投标人告知资格预审结果。
资格预审合格的投标人过多的，招标人可从中优选5个以上资格预审合格的投标人。
第十八条 招标文件发售时间不得少于5个工作日。招标人应当确定投标人编制投标文件所需要的合理时间，自招标文件发出之日起至投标人提交投标文件截至之日止，不得少于20日。
第十九条 招标人对已发出的招标文件进行必要的澄清或者修改的，应当在招标文件要求提交投标文件截止时间15日前，书面通知所有的招标文件收受人。该澄清或者修改的内容为招标文件的组成部分。
第二十条 招标人根据物业管理项目的具体情况，可以组织潜在投标人踏勘物业项目现场。
第二十一条 招标人不得向他人透露已设的标底，已获取招标文件的潜在投标人的名称、数量以及可能影响公平竞争的有关招标投标的具体情况。
在确定中标人之前，招标人不得与投标人就投标价格、投标方案等实质性内容进行谈判。
第二十二条 招标人设有标底的，标底必须保密。
第二十三条 通过招投标方式选择物业服务企业的，招标人应按照以下规定时限完成物业管理招标投标工作：
（一）、预售新建商品房项目的，应当在取得《商品预售许可证》之前完成。
（二）、新建现售商品房项目出售的，应当在现售前30日内完成。
（三）、非出售的新建物业项目应当在交付使用前90日内完成。
（四）、重新选聘物业服务企业的物业管理项目，在物业服务合同届满或解除前完成。
第三章 投 标
第二十四条 本规定所称的投标人是指响应物业管理招标，参加投标竞争的物业管理企业。
投标人应当具有相应物业管理企业资质和招标文件要求的其他条件。
第二十五条 投标人应当按照文件的内容和要求编制投标文件，投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件做出响应。投标人对招标文件有疑问需要澄清的，应当书面向招标人提出，不得附有招标人不能接受的条件。
投标文件包括以下内容：
（一）、投标函。
（二）、投标报价，包括物业服务费收支预算方案。
（三）、物业管理方案，包括物业服务理念与目标、物业管理服务机构运作方法及管理制度目录，物业管理服务人员配备，物业管理服务分项标准与承诺。
（四）、对招标文件所列其他内容的陈述。
（五）、招标文件要求提供的其他材料。
第二十六条 投标人应当在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，将由投标人的法定代表人签署和加盖公章的投标文件密封送达投标地点。招标人收到投标文件后应向投标人出具签收收据，并按要求加以妥善保管。在开标前，任何单位和个人不得开启投标文件。
第二十七条 投标人在招标文件要求提交投标文件的截至时间前，可以补充、修改或者撤回已提交的投标文件，并书面通知招标人。补充修改的内容为投标文件的组成部分，并应按照本规定第二十七条的规定送达、签收和保管。在招标文件要求提交投标文件的截止时间后送达的补充或者修改的内容无效。
第二十八条 投标人不得以他人名义投标或者以其他方式弄虚作假，骗取中标。
投标人不得与招标人串通投标，不得排挤其他投标人的公平竟争，不得损害招标人或者其他投标人的合法权益。
投标人不得与招标人串通投标，损害国家利益、社会公共利益、业主利益或者他人的合法权益。
第四章 开标、评标和中标
第二十九条 开标应当在招标文件确定的提交投标文件截至时间的统一时间公开进行，开标地点应当为招标文件中预先确定的地点。
第三十条 开标由招标人主持，邀请所有投标人参加，并应在所在地物业管理行政主管部门监督下进行。
开标时，由投标人和推选的代表检查投标文件的密封情况。经确认无误后，由工作人员当众拆封、宣读投标人名称、投标报价和投标文件的其他主要内容。
开标过程应当记录，并由招标人存档备查。
第三十一条 开标过程结束后应当立即进入评标程序。评标由招标人依法组建的评标委员会负责，并遵守评标规则，评标委员会应当认真公正、诚实、廉洁地履行职责。
第三十二条 物业管理评标专家有招标人在开标前3日从所在地物业管理行政主管部门建立的评标专家库中采取随机抽取的方式确定，评标委员会应推选一名评标委员会负责人，具体负责组织评标工作，在评标必须公开前予以保密。与投标人有利害关系的，不得成为评标委员会成员。
第三十三条 建设单位依法通过招投标方式选聘物业管理企业的，评标委员会应当由招标人代表和物业管理专家组成，成员为5人以上单数，其中物业管理方面的专家不得少于总数的2/3。
依照国家相关规定，招标人不从依法组建的物业管理评标专家库中抽取专家的，评标无效。
第三十四条 在评标过程中召开现场答辩会的，应当事先在招标文件中说明，并注明所占的评分比重。
评标委员会应当按照招标文件的评标要求，根据标书评分，现场答辩等情况进行综合评标。
除了现场答辩部分外，评标应当在保密的情况下进行。
第三十五条 评标委员会应当按照招标文件确定的评标标准和方法，对投标文件进行评审和比较，并对评标结果签字确认。向招标人提出书面评标报告，推荐不超过3个有序的合格的中标候选人。
第三十六条 依法应当进行招标的物业管理项目，因评标委员会已否决不合格的投标，或确定为废标后致使有效投标少于3个的，招标人应当重新招标。
第三十七条 招标人应当在公示期5个工作日满后按照评标委员会推荐的中标候选人的排序确定中标人。
招标人应当按照中标候选人的排序确定中标人。当确定中标的中标候选人放弃中标或者因不可抗力提出不能履行合同的，招标人可以依序确定其他中标候选人为中标人。
第三十八条 招标人应当在确定中标人之日起3日内向中标人发出中标通知书，同时将中标结果书面通知所有未中标的投标人，并应当返还其投标书。招标人应当对投标书的内容保密，不得复印、抄录。中标通知书对招标人和中标人具有法律约束力，中标通知书发出后，招标人改变中标结果或者中标人放弃中标的应当承担法律责任。
第三十九条 招标人应当自确定中标人之日起15日内向所在地物业管理行政主管部门备案。
备案资料应包括评标委员会的评标报告、中标人的投标文件、中标通知书等。
第四十条 招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起30日内，按照招标文件和中标人的投标文件签订相应的书面合同。招标人和中标人不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议。
合同签订之日起15日内应当向物业所在地物业管理行政主管部门备案。
第四十一条 招投标活动结束后，招标人或者原物业管理企业应按本规定，办理物业管理承接验收手续，移交相关物业管理资料和物业管理用房。
第五章 附 则
第四十二条 本规定中的住宅物业的建设单位，未通过招投标方式选聘物业管理企业的或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业管理企业，按《西安市物业管理条例》第八十五条规定予以处罚。
招投标活动中的违法违规行为，依照有关规定处罚。
第四十三条 招标人备案材料和事项发生变更的，应重新备案。备案材料不实的，招标人应当承担相应的法律责任。
第四十四条 本规定自2015年12月1日起施行。
评标管理办法
第一章 总则
第一条 为规范公司采购中的评标活动，根据《中华人民共和国招标投标法》及《招标中心电子交易平台运行管理办法》等相关法律法规，结合公司实际情况，特制定本办法。
第二条 本办法适用于招标、询比价、竞争性谈判和议标采购等方式的评标活动。
第三条 评标活动应遵循公开、公正、公平的原则，规范操作，竞争择优，达到保证采购质量、节省资金、提高资金使用效益、规范采购程序的目的。
第二章 评标的准备与初步评审
第四条 评标委员会成员应当认真研究招标文件，至少应了解和熟悉以下内容：
（一）招标的目标；
（二）招标项目的范围和性质；
（三）招标文件中规定的主要技术要求、标准和商务条款；
（四）招标文件规定的评标标准、评标方法和在评标过程中考虑的相关因素。
第五条 采购部门应当向评标委员会提供评标所需的评标标准及重要信息和数据。设有标底的，标底应当保密，并在评标时作为参考。
第六条 评标委员会应当根据招标文件规定的评标标准和方法，对投标文件进行系统地评审和比较。招标文件中没有规定的标准和方法不得作为评标的依据。招标文件中规定的评标标准和评标方法应当合理，不得含有倾向或者排斥潜在投标人的内容，不得妨碍或者限制投标人之间的竞争。
第七条 评标委员会应当按照投标报价的高低或者招标文件规定的其他方法对投标文件排序。
第八条 评标委员会可以要求投标人对投标文件中含义不明确、对同类问题表述不一致或者有明显文字和计算错误的内容作必要的澄清、说明或者补正。澄清、说明或者补正应不得超出投标文件的范围或者改变投标文件的实质性内容。投标文件中的大写金额和小写金额不一致的，以大写金额为准；总价金额与单价金额不一致的，以单价金额为准，但单价金额小数点有明显错误的除外；对不同文字文本投标文件的解释发生异议的，以中文文本为准。
第九条 在评标过程中，评标委员会发现投标人以他人的名义投标、串通投标、以行贿手段谋取中标或者以其他弄虚作假方式投标的，该投标人的投标应作废标处理。
第十条 投标人资格条件不符合国家有关规定和招标文件要求的，或者不按照要求对投标文件进行澄清、说明和补正的，评标委员会可以否决其投标。
第十一条 评标委员会应当审查每一投标文件是否对招标文件提出的所有实质性要求和条件作出响应。未能在实质上响应的投标，应作废标处理。
第十二条 评标委员会应当根据招标文件，审查并逐项列出投标文件的全部投标偏差。投标偏差分为重大偏差和细微偏差。
第十三条 下列情况属于重大偏差：
（一）投标的竞争性（投标人是否少于3家）；
（二）投标文件没有投标人授权代表签字和加盖公章；
（三）投标文件载明的招标项目完成期限超过招标文件规定的期限；
（四）明显不符合技术规格、技术标准的要求；
（五）投标文件载明的货物包装方式、检验标准和方法等不符合招标文件的要求；
（六）投标文件附有招标人不能接受的条件；
（七）不符合招标文件中规定的其他实质性要求。
投标文件有上述情形之一的，为未能对招标文件作出实质性响应，并按本规定第十一条规定作废标处理。初审不合格，不再进入投标文件的详细评审。
第十四条 细微偏差是指投标文件在实质上响应-招标文件要求，但在个别地方存在漏项或者提供了不完整的技术信息和数据等情况，并且补正这些遗漏或者不完整不会对其他投标人造成不公平的结果。细微偏差不影响投标文件的有效性。评标委员会应当书面要求存在细微偏差的投标人在评标结束前予以补正。拒不补正的，在详细评审时可以对细微偏差作不利于该投标人的量化，量化标准应当在招标文件中规定。
第十五条 评标委员会根据本规定第二十条、第九条、第十条、第十一条、第十三条的规定否决不合格投标或者界定为废标后，因有效投标不足三个使得投标明显缺乏竞争的，评标委员会可以否决全部投标。投标人少于三个或者所有投标被否决的，应当依法重新招标。
第四章 详细评审
第十六条 经初步评审合格的投标文件，评标委员会应当根据招标文件确定的评标标准和方法，对其技术部分和商务部分作进一步评审、比较。
第十七条 评标方法包括经评审的最低投标价法、综合评估法、性价比法或者法律、行政法规允许的其他评标方法。
第十八条 经评审的最低投标价法一般适用于具有通用技术、性能标准或者招标人对其技术、性能没有特殊要求的招标项目。
（一）对采取最低价评标法的不进行评分，仅对是否符合要求进行确认。根据经评审的最低投标价法，能够满足招标文件的实质性要求，并且经评审的最低投标价的投标，应当推荐为中标候选人。
（二）根据经评审的最低投标价法完成详细评审后，评标委员会应当根据“标价对比表”，按投标价从低到高排列，价格合理且最低的推荐为中标候选人，由评委主任征求各评委意见后，评委对评标会签单签字确认，采购部门据此进行授标。“评标会签单”应当载明投标人的投标报价、对商务偏差的价格调整和说明以及经评审的最终投标价。
第十九条 技术性较强或不宜采用经评审的最低投标价法的招标项目，一般应当采取综合评估法进行评审，由评标委员会成员负责对投标人从商务、技术及价格等方面进行打分。
（一）资格评审
在资格评审中，下列内容有一项不合格者，即为不合格投标，不再进行商务评审。
（1）投标人经营范围；
（2）投标文件的有效性，即格式和签字、盖章是否符合招标文件要求，有无提供技术和商务等招标文件中规格必须提供的资料；
（3）投标人的资格、信誉（有无不良纪录等）和相关业绩；
（4）投标货物的销售业绩和证书；
（5）投标文件的有效期；
（6）投标方法人代表授权书；
（7）代理商投标的，应提供制造厂商的授权书。
（二）商务评审
（1）供货范围；
（2）交货时间和地点；
（3）投标价格、付款条件和方式；
（4）售后服务；
（5）适用法律和仲裁。
说明：对供货范围、适用法律和仲裁评审任一项不合格的投标，不再进行技术评审。
（三）技术评审
（1）基本要求；
（2）加工、制造工艺；
（3）技术水平；
（4）加工能力；
投标人的投标应当符合招标文件规定的技术要求和标准，否则将被视为非响应性投标被拒绝，技术评审不合格者不再进入综合评审。
（四）投标文件的综合评审
（1）对所有投标人的投标评价，都采用相同的程序和标准。
（2）评标采用商务评分和技术评分分别记分的方式，满分为100分，其中商务评分占60分，技术评分占40分。商务评分对投标人评标价格、资质水平、综合信誉、付款条件和方式、交货期、售后服务中的各评标因素进行综合评议打分。技术评分对投标人的制造能力、技术水平、加工、制造工艺、质量保证中的各评标因素进行综合评议打分。对采取最低价评标法的不进行评分，仅对是否符合要求进行确认。
（五）最终评估分的确定
（1）商务评分平均值与技术评分的平均值的和为投标人的最终得分。
（2）按照投标人的最终得分进行排序来确定预中标单位。
（3）商务评分表见附表一，技术评分表见附表二，评分汇总表见附表三。
第二十条中标的基本条件
（一）投标文件必须对招标文件的实质性要求完全响应；
（二）投标人有良好的执行合同的能力；
（三）该投标人的报价对招标人最有利；
（四）能够提供最佳服务。
第五章 推荐中标候选人与定标
第二十一条 评标委员会在评标过程中发现的问题，应当及时作出处理或者向采购部门提出处理建议，并作书面记录。
第二十五条 评标委员会完成评标后，应当向招标人提出书面评标报告和会签单。评标报告应当如实记载以下内容：
（一）基本情况和数据表；
（二）评标委员会成员名单；
（三）开标记录；
（四）符合要求的投标一览表；
（五）废标情况说明；
（六）评标标准、评标方法或者评标因素一览表；
（七）经评审的价格或者评分比较一览表；
（八）经评审的投标人排序；
（九）推荐的中标候选人名单与签订合同前要处理的事宜；
（十）澄清、说明、补正事项纪要。
第二十二条 评标报告（会签单）由评标委员会全体成员签字。对评标结论持有异议的评标委员会成员可以书面方式阐述其不同意见和理由。评标委员会成员拒绝在评标报告上签字且不陈述其不同意见和理由的，视为同意评标结论。评标委员会应当对此作出书面说明并记录在案。
第二十三条 一般性项目的招标工作的决标，经评标委员会评选的第一中标候选人是采购人的第一中标人。第一中标候选人放弃中标或因不可抗力提出不能履行合同，采购人可以确定第二中标候选人为中标人。第二中标候选人因前款规定的同样原因不能签定合同的，采购人可以确定排名第三的中标候选人为中标人。否则，依法重新招标。
特殊类项目的招标，因事实上选择一家中标单位无法满足采购需求的，应根据实际采购需求的情况，并依据评委会打分由高到低的顺序，在集体讨论的基础上，投票决定最终的中标人。
第二十四条 公开招标评标结果确定后，评标结果应及时通知所有投标人，并向中标单位发出中标通知书，尽快签署书面合同。
第六章责任
第二十五条 评标委员会有责任解释投标人和有关部门提出的评标质疑。因评标委员会解散后不能进行解释的，可由采购部门或招标中心依据评标委员会的评标报告进行解答。
第二十六条 评标成员和参与评标活动的有关工作人员，不得私下接触投标人，不得收受投标人的财物或其他好处，不得透露对招标文件的评审和推荐中标候选人以及与评标有关的其他情况。
违反上述规定影响评标活动或评标结果或给评标工作造成损失的，将依法追究有关人员的行政责任，情节严重或造成重大经济损失的将依法追究有关人员的刑事责任。
第二十七条 采购人在评标委员会依法推荐的中标候选人以外确定中标人，或在评标委员会对招标项目的所有投标文件被否决后自行决定中标人的，中标无效。除责令采购部门改正外，并追究有关人员的法律责任。
第七章附则
第二十八条 本办法由招标中心负责解释。
第二十九条 本办法自发布之日起试行。
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