房地产人员管理存在的问题

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房地产人员管理存在的问题

随着我国经济的迅猛发展和城镇化进程的加快，各路资金迅速进入了房地产市场，房地产企业得到了迅猛的发展。但是，随着国家宏观调控政策的密集出台，在激烈的市场竞争面前，一些粗放经营，管理不善的企业必将相继退出房地产市场。企业如何才能适应市场，在市场竞争中立于不败之地，这是房地产企业面临的一个严峻课题。本文就房地产企业财务管理存在的问题及应对策略谈谈自己的一些观点。

房地产人员管理存在的问题

一、房地产企业财务管理特点

房地产开发具有投资大、耗力多、周期长、高赢利、高风险的特点。房地产开发从购地、规划设计、建设、销售到资金回笼，是一个较长的过程，少者二、三年，多者三、五年，或者更长的时间，经营效果的不确定性和风险程度极高。房地产开发收益既受国家政策、法律约束的影响，又受地理环境、市场供求关系变化的影响。房地产企业经营的特点决定了房地产企业财务管理具有如下特点：

１．资金管理是房地产企业财务管理的核心内容

房地产企业资金投入量大，投资回收期长，房地产开发从拿地、设计到建设的各个环节都是巨资运作。由于房地产企业普遍负债比率过高，资金沉淀严重，加上融资渠道较窄，如果资金管理不善，或过度投资、盲目投资，极易造成资金链断裂的风险。所以房地产企业从开发到销售回款这一漫长的开发过程中，资金的筹集、使用、回笼无不涉及到财务管理的方方面面，资金管理在房地产企业财务管理中处于核心的地位。

２．财务风险控制是房地产企业财务管理的重要手段

房地产企业在各项财务活动中，由于各种难以预料和无法控制的不确定性因素影响，往往在一定时期、一定范围内所获取的最终财务成果与预期的经营目标发生偏差，而使企业蒙受经济损失。因此，必须提高财务管理水平并采取有力措施应对各种风险。控制财务风险是房地产企业财务管理的重要内容。

３．财务筹划是企业生存和可持续发展的财务保障

在当今的市场经济环境下，企业之间竞争非常激烈，房地产企业要在如此激烈的竞争中求生存、求发展，只有通过合理的财务筹划，充分发挥自身的长处优势、解决自身的短板问题，才能与其他房地产企业拉开距离、才可能具有竞争优势。这是摆在房地产企业财务管理面前的一个重要课题。

二、房地产企业财务管理的问题分析

我国房地产企业在财务管理中主要存在以下问题：

１．企业财务管理意识不足

首先，企业决策者的文化素质低，管理理念保守和落后，缺乏现代财务管理理念。主要表现在某些房地产企业的决策者没有意识到财务管理在企业管理中的重要地位，把日常工作重点仅放在工程、销售业务部门上，把财务人员排斥在诸如招投标、合同签订、投资决策等重要经济活动之外。因决策者不重视财务管理，致使一些重大决策产生失误，给企业造成损失。

其次，表现在部分房地产企业的财务人员自身业务素质不高，缺乏管理理念、对国家税收政策了解不够，仍把自己摆在记账、算账的账房先生地位上。因财务人员无法担当企业财务管理的重任，而使企业各项经济决策活动缺乏财务决策的支撑。

最后，表现在许多房地产企业的员工对企业财务管理漠不关心。或者企业决策者不重视财务管理、或者企业财务人员缺乏财务管理理念，必然会影响到企业员工的观念及行为。房地产企业的财务管理活动，如果没有全体员工的参与，必然是不完整和没有效率的。

２．财务风险控制不力

（１）高成本融资，引致财务风险

房地产业是资金高度密集的行业，如果没有金融业的支持，完全依靠自身积累，是无法满足房地产企业经营及发展的。我国除了部分上市房地产企业可以通过资本市场进行融资外，绝大多数房地产企业还是通过银行贷款这一重要的融资方式来解决资金的问题。但是在国家宏观调控政策的影响下，银行融资也不是容易的事情。一些企业为了解决资金周转的困难，不惜代价、不计成本从民间进行大量举债，并且高额借款利息还不能税前扣除，从而既增加了经营成本，又加大了财务风险。

（２）资金管理不当，引致财务风险

一些房地产企业只重视开发，没有考虑自身的经济能力，到处铺摊子，战线拉得过长；在拿地、设计、建设、销售这一过程中，没有统筹考虑资金的周转节奏，筹资计划和投资计划不平衡，造成资金时而宽裕、时而紧张，甚至造成资金周转的困境。更为严重的是在处于财务高负债的状况下，因资金链断裂将直接导致企业破产早已不是个别的现象。

３．财务管理制度不健全，财务监督控制机制建设较弱

一些房地产企业尤其是民营企业不注重自身的制度建设，或者也制定了一些制度，但没有严格执行，使得制定流于形式，没有起到应有的作用。主要表现在：

（１）没有建立严格的财务核算制度，财务核算不规范，会计核算无法做到真实准确，从而失去财务信息的指导作用。

（２）内部控制和监督机制不完善，内部机构设置不科学，治理结构形同虚设，权责分配不合理，没有对资金、资产实施有效的管理，没有对采购、开发、销售等业务环节实施有效的控制。

（３）财务制度流于形式，或者财务收支审批流程不规范，存在审批人员没有在授权的权限范围内审批，经济业务办理审批手续不齐全等现象；或者费用开支标准混乱，没有按照企业财务管理制度执行，常常按领导的意图办理。

４．财务筹划不足

一些房地产企业也有较宏伟的发展战略，由于没有很好地对其财务活动进行事先策划，往往无法达到预想的结果。主要表现在：

（１）资金管理混乱。没有对企业资金流动的全局性和长期性进行谋划，资金结构不合理，资产负债比率过高，极易导致企业财务负担沉重，偿付能力严重不足。

（２）成本控制不力。忽略成本的计划管理，不重视成本的事前控制，导致成本失控，给企业造成经济损失。

（３）税收风险较大。我国房地产企业涉及的税种比较多、税负是比较重的，部分企业因财务管理水平低下，没有很好筹划税金的现金流及税金成本，在很大程度上影响了企业的营业利润。

三、加强房地产企业财务管理的对策建议

针对存在的问题。为改善房地产企业财务管理，应采取如下措施：

１．建立企业重视财务管理的文化氛围

一个成功的企业需要依托成功的文化管理，才能调动全体员工的积极性和创造性，其中基于财务管理的企业文化建设是一个重要方面。

（１）强化高层管理人员的财务管理意识。企业高层管理人员的意识决定着企业文化的方向，企业领导者重视财务管理，是强化企业财务管理的基础。企业领导者应加强现代财务管理知识的学习，一方面可通过专业培训的方式提高自己的财务修养；另一方面可走出去，到其他先进的企业参观学习，开阔视野。

（２）提高财务人员的综合业务素质。企业财务人员，是企业加强财务管理的中坚力量，打铁需要自身硬。房地产企业需要建立一支作风过硬、爱岗敬业、技术高超的财务管理团队，应加强财务人员的岗位培训，除学习专业知识外，还应注意培养本行业方面诸如开发流程、项目预算、营销策略等方面的业务知识。

（３）加强员工教育。要实施有效的财务管理，除了上述条件之外，还需要树立全员参与财务管理的氛围，要将全员理财观念延伸到财务管理的全过程。重点是对各职能部门、业务单位负责人的培训教育。

２．建立健全财务管理制度，构建完善的财务管理体系

一个有效实施、完善的财务管理制度，是企业加强财务管理的保证。

（１）加强制度建设。要根据企业实际建立包括预算管理、投融资管理、成本管理、分配管理、绩效考核、以及财务分析等一套行之有效的财务管理制度体系。

（２）完善监督职能。要建立行之有效的利益、责任和权力约束机制，加大财务监督工作力度，提高财务监督效能。

３．加强资金的预算管理

房地产企业应根据实际情况，编制资金预算，对资金循环的全过程实行动态的管理。

（１）筹资环节的管理，既要扩展资金筹集渠道，又要避免过度举债；既要考虑融资成本，又要保证资金的供应。合理选择融资方式，优化融资结构，以最小的成本，最大限度的筹措资金，满足建设开发的资金需求。

（２）资金循环的监督，包括事前、事中和事后的监督。应按照资金预算对资金循环中的各个环节进行有效的监督，从而降低资金成本，提高资金使用效率；通过对资金预算实际执行情况的分析，对房地产企业的资金使用进行及时反馈和修正。

（３）控制工程造价，从根本上节约建设资金的总体投入；建设阶段，要合理控制施工周期，避免资金长期沉淀；销售阶段，要合理确定营销策略，采取灵活的销售方式，加快资金回收速度。

４．加强财务筹划工作

财务管理工作虽然不能直接创造价值，但通过合理的财务筹划工作可以节约企业成本，从而提高企业的经济效益。房地产企业的财务筹划主要涉及以下几个方面：

（１）资金筹划。既通过合理的资金筹划，达到节约资金成本，加快资金周转速度，提高资金使用效益的目的。

（２）成本控制。房地产企业中成本控制应以项目设计阶段、招标投标阶段、施工阶段、竣工阶段等几个阶段为重点，进行系统的控制。

（３）税收筹划。房地产企业应根据国家税收政策法规及自身情况，通过合理选择和运营纳税筹划工作，达到企业节税或延迟纳税的目的。

综上所述，在当今竞争激烈的房地产市场中，房地产企业要实现长期发展，必须加强财务管理与监督，提高财务管理水平，建立完善的财务管理机制，防范和控制各种风险，成为企业经营者从宏观上实现长期发展战略的有效管理控制工具。只有加强财务管理，才能降低成本、提高企业的经济效益。

房地产人员管理存在的问题2015-09-06 10:56 | #2楼

经济的发展，民营房地产企业数量增多，这些企业在促进中国经济增长、解决劳动力就业和维护社会稳定的同时，也面临着各种各样的问题，本文从民营房地产企业财务管理存在的问题入手，探讨财务管理存在问题的同时，试图找到解决这些问题的对策。

20世纪90年代，随着我国市场经济体制的确立，住房的商业化，使得房地产业行业获得了长足的发展，房地产市场蓬勃发展的同时催生了更多民营房地产企业的出现，房地产行业是一个风险性比较大，资金比较密集的行业，政策性的措施对房地产行业的影响非常明显，所以在房地产行业处于盈利的乐观时期的，要注意企业内部财务状况的管理和控制，防止一旦国家加强对房地产行业调控时导致的资金困难，企业无以为继境况的产生，因此本文拟就房地产企业内部财务管理存在的问题进行思考并找到解决当前房地产行业存在问题的对策。

一、民营房地产企业加强财务管理的意义

（一）加强财务管理有利于企业合理利用资金

“有很多的房地产企业各个项目公司的核算体系互不相同，财务软件和核算标准不统一，财务报表不一致，这就难以向管理者提供统一”，加强财务管理，可以使得企业的资金统筹安排，各个岗位各司其职，合理分配，对各个项目进行科学规划，不能让资金由于管理不善出现损失，也只有合理利用资金才能够制定更宏大的公司战略规划，企业最终获得长远的发展。

（二）加强的财务管理有利于企业行为的规范性

加强财务管理，建立统一的财务制度，使得各个环节能够公开透明，使得企业财务各项工作照章办事，依法行事，才能够避免或者减少企业的财务风险，也只有这样严格规范的财务管理才能够在法制性的市场竞争中经过大浪淘沙的洗礼脱颖而出，提高企业在市场中的认可度，增强企业的竞争力。

（三）加强财务管理有利于企业员工素质的提高。

加强财务管理，必然要求财务从业人员素质的提高，也只有财务人员素质的提高才能够使得财务管理的科学化、正规化。因此，加强财务管理使得企业财务从业人员必须积极主动提高专业知识水平，更应该提升相应思想道德水平，从业人员素质的提升，促进了财务管理水平的提升，进而促进了企业的发展。

二、民营房地产企业财务管理存在的问题

（一）融资难的困境

随着我国经济的发展，使得越来越多的中小企业活跃在我国经济发展中在市场经济活动中扮演着重要的角色，民营企业在促进经济发展、解决劳动力就业和维护社会稳定方面起着不可忽视的作用。然而，目前国家对于中小企特别是民营企业的政策相比较于国有企业来说明显的扶持力度不够，中小企业里面有很大一部分是民营企业，民营企业在发展过程中经常会遭遇到资金短缺的“瓶颈”，民营企业里面的房地产业作为高风险性的资金密集型行业，而房地产产业的资金周转周期又比较长，所以对于资金的需求更是非常急迫，所以在遇到资金困难情况下，企业规模和行业的高风险性使得在银行贷款的难度比较大，银行对于民营企业贷款的各项资质要求比较高，而其他的募集资金的形式诸如股票的发行现阶段对于规模比较小的企业是不可能，在目前形势下也很难发行债券，只能采取非正规渠道的融资，必然加大财务管理的风险。

（二）财务管理风险意识不强

我国民营房地产企业的快速增长本身就是利用了国家住房商品化大好形势的推动，大好的形势催生了很多曾经的建筑队的包工头通过自筹资金和以往的人脉成立房地产公司，公司成立后更多的注重房地产的施工和销售方面的管理，从事财务方面的人员更多是自己家族的至亲，公司上下各个部门工作统一都由企业主自己来决定，而企业主以及至亲的的学历水平、素质水平、家族的复杂关系网使得民营房地产公司财务管理缺乏明确分工，缺乏专业性。财务从业人员对财务制度不熟悉，业务不精，对工作积极性不强，另外一些财务人员见到领导来了，为了迎合领导，领导怎么说就怎么做，如果再缺乏健全的财务管理制度，以权谋私的腐-败行为时有发生。

（三）缺乏灵活高效的财务管理制度

健全企业内部财务管理制度是做好企业内部管理的中心环节，只有建立灵活高效的财务管理制度，才能够规范企业财务的各项财务管理，只有规范化、制度化的财务管理才能提升企业的财务管理水平，促进企业经济效益的提升。而目前我国民营房地产企业除了财务管理意识不强之外，财务管理模式比较单一，对于项目成本控制和流出资金控制比较严格，而对预算管理、资产管理、财务分析等方面重视程度明显不够，缺乏有效的内部监督体制，一些民营企业在内部越权行事、人情行事的情况时有发生，导致财务管理混乱。

三、如何提升民营房地产企业财务管理水平

（一）增强企业信用，增加融资渠道

企业的发展过程中难免回出现资金困难的情况，特别对于房地产公司周转周期比较长，遇到资金链断的情况时有发生，这个时候向银行贷款是一个风险性比较小的融资方式，但是目前的银行贷款对于贷款的企业资质有严格的要求，具有良好信用的企业才能够在市场的激烈竞争中获得更多可利用的资源，民营企业在日常工作交往中坚持诚信交往，提升自己在行业内的信用水平，也只有信用水平的提升，才能够增加自己在融资方面的信誉度，获得更多的可供支配的资金。诸如在2011年11月国家已经明确民间融资作为一种合法的融资渠道的情况下，民营房地产企业更应该积极探索有效的民间融资方式。此外还可以寻找担保机构，进行信用担保获得银行贷款的支持，或者与有实力的大型房地产企业进行合作开发项目，通过与此合作获得资金的支持和带动企业管理水平的提高，这些融资方式都要依靠企业自身信用水平的提高。

（二）增强财务管理意识，提升从业人员素质

良好的财务管理需要高素质的财务从业人员的工作配合，所以民营房地产企业管理者应该增强财务管理意识，把加强财务管理作为整个房地产公司长远发展的不可或缺的重要组成部分，管理者应当首先从自身，从高层抓起，增强领导的财务管理观念，遵守财务制度和财务纪律。同时，加强财务从业人员的综合素质培养，强化专业水平测试，提升实践运作能力，“使财务人员的责任不能简单地局限在记账上．要把重点放在财务分析、财务预测、成本控制等方面”，同时也要加强财务从业人员思想道德素质的提升，不做假账、照章办事，不徇私枉法，不以权谋私，采取理论学习和公司的业务实际相结合的原则，提高会计人员的理论水平和实际操作能力。

（三）建立健全灵活高效的财务管理制度

首先要加强企业管理层和财务人员对于建立财务管理制度重要性的认识，健全的财务管理制度对于企业所有员工都是一个比较好的制度保障。财务管理制度的制定应当从民营企业自身实际状况出发一方面要加强财务人员的专业知识培训和职业道德培训，不断提高财务人员的业务水平和道德觉悟。另一方面健全的财务制度的制定应当包括预算管理、成本管理、资产管理、财务分析等各个方面。统一强调指出财务报表，以保持财务报表的统一性和报表数据的可比性。在获得通过后，以公司文件形式下发给各个部门以增强制度的合法地位，并且在日常生活中严格落实。财务管理制度必须明确岗位职责分工，并确定岗位责任问责制，一旦出了问题，责任到人。

（四）财务管理制度中还应该建立相应的监督体制，确立内部独立审计，提高财务管理的效率

首先要树立内部审计为公司业务发展服务的观念，提高企业管理层在观念上对内部审计工作的重要性认识，特别是对审计岗位的员工在企业地位的认可，选拔具有专业知识的内部审计人员。其次，要保持企业内部审计部门的独立性，并且内部审计部门由企业主要负责人来负责管理，以便提升其权威性和操作独立性。再次，对内部审计职能的扩大化理解。内部审计不仅仅是单向的对企业进行监督的部门，而且还应该扩大审计的业务范围，让内部审计也可以对企业进行内部控制审计，绩效管理审计、经济责任审计等一系列的内控建设，发挥审计在公司自我约束机制中的作用，督促和帮助公司建立和健全内部管理和监督制度，定期对内控制度执行情况进行审计、监督，利用内审熟悉情况的特点，针对审计当中发现带有普遍性、倾向性的问题，提出建设性意见，给企业主当好参谋和助手，在强化审计监督职能基础上逐步形成规范的内部审计体制。最后，要加强企业内部审计队伍建设，完整的审计工作不仅要有完善的审计操作标准来规范审计人员的各项行为，也应有一批专业素质较强的审计人员队伍，因此对于进入审计队伍的人员应该进行严格考核，特别注重内部审计人员的职业道德，注重审计人员的管理。

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