怎样管理物业人员

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怎样管理物业人员

物业清洁管理作为一种跨行业的工作，它既是物业管理的一项基本内容，也是环境清洁管理工作的和总要组成部分，具有物业管理及情急管理的双重角色。它主要包括物业清洁管理的前期介入、物业清洁的验收接管、物业清洁的日常管理、物业清洁的“开荒”、物业清洁的有偿服务、物业清洁特殊环境作业、小区清洁管理规定及清洁标识的等内容。物业清洁是一种专业性和技术性很强的作业，因此，清洁管理既要符合物业管理和服务性要求，又要符合清洁环境的技术性要求。在这种双重要求的约束下，物业清洁管理形成了既具有技术性又具有服务性的特点。

一、物业清洁管理的内容

（一）物业清洁管理的前期介入

（详见第六章第一、二节）

前期介入的方式有三种：

（1）规划设计阶段的介入（即早期介入）；

（2）施工阶段的介入（即中期介入）；

（3）工程竣工验收及物业综合验收阶段的介入（即晚期介入）。

（二）物业清洁的验收接管

（详见第六章第三节）

（三）物业清洁的日常清理

（详见第七章）

（四）清洁有偿服务

清洁有偿服务是物业公司开展多种经营，实现创收的途径之一。它可以充分利用物业管理公司所有的清洁专业技术人员及设备开展针对业主、住户甚至是小区外其他单位的清洁服务，包括家政有偿服务、地面翻新打蜡抛光、做“晶面”、地毯清洗等；还可设立专业清洁公司，开展清洁专业知识培训，建立清洁用品专卖店等。

（1）家政有偿服务。对于清洁队伍较大、技术力量较雄厚的物业清洁公司来说，家政服务是物业开展多种经营模式的一种。有偿家政服务多种多样，有不同的服务类型，其运行方式主要有两大类：遗失对物的管理；二是对人的服务。要求从业人员要有专业知识、规范程序、严格的标准，高超的技能。实行科学管理。

（2）地面翻新打蜡抛光，做“晶面”和地毯清洗。在一些高档酒楼娱乐场所、会所，高级别墅都拥有高档的装饰，而地面又极易受到污染破坏，一般的保洁员是很难以达到其原有的光泽，这样就需要专业的技术人员、专用的机器设备和清洁剂来对地面进行养护。

（3）清洁代管。在一些高档会所、高级别墅区，由于业主工作忙或没有专业技术人员对其维护、保洁，故很难达到其环境整洁的效果。此时物业清洁部可开展家政或清洁代管服务，如果人力资源允许，技术力量雄厚，还可以到公司管理外的单位或市政清洁部门接管清洁服务，为公司搞创收，以便减轻物业清洁管理的资金压力。

（4）设专业清洁公司。物业公司如果技术及资金力量雄厚、条件允许的还可将清洁部注册成立一个子公司，除了承担本公司物业清洁管理外，还可承接外单位的清洁管理，开展对外的清洁服务，使公司的清洁部从一个消费部门变为一个创收部门。

（5）建立清洁设备专卖店。物业清洁部清洁工程及清洁代管外，清洁部根据自己的情况可开设清洁机器设备、清洁日常消耗品、清洁剂、机器维修等清洁设备专卖店。可为酒店、酒楼、物业公司、娱乐场所等情节部门提供专业设备设施，为公司创更好的效益。

（6）清洁专业知识培训。此培训包括清洁常用工具、常用药水、机器设备的使用和操作，学习日常保洁的标准规程、安全操作规范、清洁保养、保洁工作技巧等方面的知识。通过有偿培训，不仅可以丰富社会文化，也可以培养社区居民保护环境、爱护绿化的意识，还能为公司增加收入。

（五）“绿色”物业清洁管理

将环保概念引入物业管理，即绿色物业管理。物业清洁部门除了常规物业管理内容外，还应溶入下面几个方面的内容。

1、控制空气质量，提高大气洁净度

现代物业各种配套设施较为安全，如酒楼，停车场、发电机、空调等，由于燃煤、燃油对大气造成污染，应该取消燃煤和燃油设备，改用液化气作燃料，提倡使用无铅汽油，降低尘埃，减少一氧化碳、二氧化碳、油烟的排放量。同时在车道两旁栽种对尾气有吸收转化功能的植被和树种，形成绿化带以减少汽车尾气对空气的污染。提倡使用无氟空调、无氟冰箱，减少由于氟里昂对臭氧的破坏。

2、雨水、污水的排放、处理和再利用

就近建立景观水池和污水处理站，或利用原有市政设施将雨水污水进行处理，变废为宝，使雨水污水称为小区的再生资源。

比如，对排放的污水进行处理，确保排放达标，部分用于冲洗道路，浇灌绿地，冲洗汽车等，多余部分及雨水存入景观水池备用，这样可减少污染又可节约水资源。

3、垃圾分类处理

城市垃圾是人们在工作、胜过过程中丢弃的废物，随着经济的发展，城市规模的扩大，城市垃圾已和工业固体废料一样称为城市主要环境污染物之一。与此有关的垃圾大体可分为两类：一是生活垃圾，另一是“工业”垃圾（主要是指固体废物，包括室内二次装修施工垃圾）。垃圾处理必须遵循“无害化、资源化”的原则，充分利用技术优势，对垃圾进行综合处理。随着科学技术突飞猛进的发展，生活工作质量的提高，办公设备自动化，家电、家具、服装的更新换代加快，如果简单地将过时的物品丢弃，无疑将产生新的污染。为了减少新的垃圾污染，可在小区建立旧货市场,“废物利用”，满足不同社会群体的消费需求。如在澳大利亚首都堪培拉，为了响应政府提出的无垃圾计划，许多ishequ都建有二手货商店。专门回收一般家庭淘汰的旧衣服、旧电器、旧家私等，稍加处理后再卖。既为家庭增加了收入，又为低收入阶层提供了廉价物品，同时减轻了垃圾的污染。

要在物业管理工作中做到垃圾分类袋装化，减少垃圾运出的污染。通过垃圾分选，将收回的废纸、塑料、金属、玻璃等分别送往工厂再生产，一部分垃圾通过焚烧产生热能用于供热和发电，另一部分垃圾通过发酵生产农用有机肥，最后一部分垃圾通过卫生填埋来还原土地，恢复生态。可以说，垃圾处理的好坏直接影响到源及土地的节约，影响到生态环境的保护。

4、噪声控制

噪声控制是绿化物业清洁管理的重要内容之一。与物业管理有关的噪声源主要有这么几种：配套设备（如应急发电机组、中央空调机组等）运行产生的噪声，汽车启停刹和各类防盗报警设备发击的噪声，农贸集市的噪声。

一般的柴油发电机运行时的混合噪声都在100dB以上，污染严重。对于配套设备机房，可以采取密闭的隔音处理方法，把噪声限制在机房内。

为降低汽车和农贸市场的噪声污染，可以在车库两旁种植减噪树种，尽可能把车库建在地下或与生活工作区拉开距离，农贸市场原理生活区，并用减噪树种建成隔离带。

5、建立生态绿化，美化小区

要根据不同物业的地理、建筑以及所处的气候特征等，设置相宜绿地和绿化带建立生态绿化系统，真正做到“天人合一”境界，四处鸟语花香，使人和自然达到完美和-谐的统一。应该说，绿地和绿化带不仅起到了美化环境的作用，更重要的是保护了环境，如对二氧化碳、尘埃的洗手，水土的保护等。绿色是生命之色，养护好、利用好生态绿化系统时物业管理人员的神圣职责。

6、提倡使用洁净能源，做到节能降耗

太阳能是取之不尽的绿色能源。应该提倡并利用好太阳能，可以在居民住房、酒店等建筑物上利用太阳能取得生活用水。集中供热，具有优化能源结构、节能降耗、降低对环境的热污染、便于管理等有点。

7、加大科技投入，促进与物业有关的高科技产品的使用

科技的进步，信息产业的不断发展，使小区、大厦智能化成为可能。通讯网络入户和各种信息联网，如网上购物，远程看护，电子邮件，电子报刊，远程证券、交易等，为用户提供了多种选择，并提供了足不出户便知天下事的方便。智能管理系统的应用，使小区（大厦）在安全、能源设施、付费自动划账等方面以及对降低能耗，减少物业管理从业人员都有十分重要的意义。另据专家们估计智能化建筑将成为21世纪建筑业的主流，据有关部门统计，智能化建筑的运行费用和能耗比常规建筑要低30%~40%。

（六）小区环境清洁、社区文化的建立

保持物业清洁效果，除了与物业公司的日常清洁管理外，也离不开广大住户（业主）的爱护。为了促使小区内的住户（业主）养护良好的卫生习惯，必须进行环境卫生社区文化的教育，包括家庭清洁小常识的介绍，制定小区环境卫生管理规章，制作环境卫生保护标识牌。在小区进行环保及绿化知识宣传，举办一些清洁知识培训班，“爱我家园清洁月”活动或清洁知识竞赛，唤起全体住户（业主）的荣誉感，通过住户（业主）的参与唤起他们的环境意识和为小区（大厦）争光的荣誉感。社区工作做好了，每一个小区（大厦）清洁、环境绿化都搞好了，就能有效地保证社会的稳定和繁荣。良好的社区环境文化可使物业清洁管理工作取得事半功倍的效果。

二、物业清洁管理工作的特点

1、物业清洁管理前期介入的重要性

物业清洁管理的前期介入更能确保大厦的设计更符合现代化物业的管理要求，以便大厦建成后，能及时给业主及租户提供高水平的服务。一个设备先进、高质量的大厦或小区，为以后的物业清洁管理提供更多的方便，并能做到既节约人力、物力、财力，又能达到高水平的服务。

2、管理模式生物多样性

物业清洁管理作为物业管理的内容之一，具有多种模式：独立管理模式、子公司式管理模式和外包式管理模式等。

3、物业清洁管理的服务性

物业管理是一种人性化、感情密集型的服务行业。在物业清洁管理中，环境清洁工作面对的已不仅仅是单纯的物业管理主体，它还直接面对广大业主（住户）。打交道的对象是人，代表的是物业公司，因而物业清洁管理无论是工作时间、工作方式、仪容仪表、举止行为、语言，还是服务态度都应遵循服务行业的规范，以免给广大业主或住户带来不便，甚至产生矛盾，给物业公司造成不良影响。例如：为了避免在工作时给业主或住户造成影响，物业清洁在工作中提倡“零干扰”。

4、物业清洁管理里具有消费性

物业清洁管理作为物业公司的一个部门，主要是对物业公司管辖范围内的环境清洁进行维护保养等工作，为业主（住户）提供一个干净、整洁、良好的生活环境。这些工作属于物业管理的一项基本内容，一般不能针对某项管理工作而另外向业主收费，维持日常运作所需的人工费、材料费等支出均来自物业管理公司的拨款，因此，对于物业管理公司来说，清洁管理部门是一个消费性部门。当然，也有个别物业管理公司，由于清洁部门的力量、技术雄厚，可以通过开展对外经营及多种服务变小费部门为创收部门，但其中的清洁管理部分支出仍然具有消费性。

5、清洁管理的技术性

物业清洁管理工作与物业管理的其他服务性工作相比，具有较强的技术性。物业清洁管-理-员工在从事这一项工作之前，应先接受系统的理论与实际操作的培训，掌握对机器的操作，清洁药水的分辨及使用，对地面、墙面等不同部位的清洁方法。通过提高综合素质而提高自身能力。没有经过系统的专业培训，不掌握一定技术的清洁工很难将清洁管理工作做好。

怎样做一个优秀的物业管理人员2015-09-06 15:17 | #2楼

作为物业管理专业的学生，将来从事物业管理方面的工作的可能性很大，那么，该如何做才是一个优秀的物业管理人员呢？

一.虽然专业中有“管理”两字，并不代表我们就是管理者，而广大业主和非业主使用人就是被管理者，我们将来所要从事的工作的性质是服务性行业，我们是服务人员。所以，要想成为一个优秀的物业管理人员，首先要求的便是认清自己是服务人员这个立场，这是提供良好的服务的立足点和出发点，只有认清自己是服务人员这个不容置疑的立场，才能做好物业服务工作，促进物业保值与增值。

二.当然，作为一个物业服务人员，具有丰富的专业知识和强大的工作能力是必要条件，我们知道，物业管理是一项很琐碎的事情，所以对专业知识方面必须了解得全面透彻，这样才能在种种困难和难题前面游刃有余的处理解决。同时，物业管理是对已建成的可供使用的建筑物及其配套设施和相关场地的管理，这就必然会和这些建筑物所有者和使用者发生接触，就必然会产生分歧和矛盾，而强大的工作能力是解决矛盾改善关系的关键，只有具有强大的工作能力，才有可能搞好与建筑物所有者和使用者的关系，才能为以后的服务铺平道路。

三.物业管理的对象是建筑物，服务对象是人，既然与人打交道，就要具备良好的素质，良好的素质是成为一个优秀的物业服务人员所要具备的最重要的条件，业主及非业主使用人和物业公司之间必然会产生一系列矛盾，而我们物业管理人员在处理这些矛盾问题时必须要不卑不亢，不能动粗，要用劝解抚慰的方式，以情动之，不能过于急躁。同时在工作中我们要具备良好的职业道德，要在自己的岗位上兢兢业业，不擅离职守，与业主相处时要保持良好的态度，充分考虑业主及非业主使用人的需求来为业主提供完善的服务。

以上即为一个优秀的物业管理人员所应具备的条件》

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