物业管理制度集锦15篇

　　在社会一步步向前发展的今天，我们都跟制度有着直接或间接的联系，制度是国家机关、社会团体、企事业单位，为了维护正常的工作、劳动、学习、生活的秩序，保证国家各项政策的顺利执行和各项工作的正常开展，依照法律、法令、政策而制订的具有法规性或指导性与约束力的应用文。什么样的制度才是有效的呢？以下是小编为大家整理的物业管理制度，欢迎大家分享。

物业管理制度集锦15篇

物业管理制度1

　　一、全体干部、员工需严格遵守工作纪律，按时上下班，不迟到、不早退。

　　二、考勤工作由各站责任人负责实施，并坚持日考日记。

　　三、各物业站应对所属人员的签到出勤情况予以监督签写，不得弄虚作假，公司将不定期检查。发现当天漏签或签到不实，当事人要受到一定的处罚（按奖惩制度第十三条执行）。

　　四、财务部应对职工请假情况通过请假报告做好记录和汇总，并以此计算员工工资。

　　五、凡因查抄水电等入户占用的`非工作时间，不做加班处理，事后也不予以补休，各物业站可适当安排提前１小时下班，但不能推迟上班时间，各住区出现突发性抢修而占用的非工作时间由公司组织补休。

　　六、考勤记录要于次月1日报交经理，待审查签字后备案并编制当月工资表，不得无故拖交，一经出现按奖惩制度第十三条执行。

物业管理制度2

　　1.目的:正确操作清洁器械,延长其使用寿命。

　　2.适用范围:适用于清洁器械的管理。

　　3.职责:清洁器械管理人员负责器械的保管,和办理器械的领用、归还手续。

　　4.内容:

　　4.1清洁器械由专人保管,领用人领用时需在《清洁器械登记本》上签字。

　　4.2领用清洁器械时,领用人自行检查设备的完好性,因检查不细,造成器械出库后损坏而影响工作的,由领用人自行负责。

　　4.3如器械发生故障,不得强行继续操作,并报清洁领班或环境主管处理。

　　4.4因使用不当,发生器械附件损坏者,按规定赔偿。

　　4.5清洁器械的.使用人必须经过有关器械使用的培训。

　　4.6各种清洁器械使用时均需按照操作规程或使用说明正确操作。

　　4.7设备使用后,使用应按要求做好清洁、保养工作,并在《清洁器械登记本》上登记归还日期。

　　4.8清洁器械不得随便借给他人使用,造成后果由领用人负责。

　　5.记录:《清洁器械登记本》由清洁器械保管人保管至登记满后一年。

　　6.附件:无

物业管理制度3

　　一、工作时间

　　全年除法定节假日和公休日外均为工作日。公司夏季工作时间:

　　上午9:0012:00午餐12:0014:00下午14:0018:00

　　冬季工作时间:

　　上午8:3012:00午餐12:0014:00下午14:0017:30

　　公司实行上下班打卡制度,每月收、放卡时间为31日晚21时,按出勤卡统计出勤情况计发工资。

　　迟到(早退)一次扣款10元,一月迟到(早退)三次(含三次)以上,每次扣款50元,每次迟到(早退)30分钟以上视为半天事假,超过一个小时则视为旷工半天。一个月连续旷工三日以内给予扣桨金、处分处理,连续旷工三日即作辞职处理。上班时间外出办私事者按旷工论处。

　　二、假期

　　法定假日:国家法定节日,公司按国家规定休假,如法定假日值班,则按国家规定给予换休或补发加班工资。

　　婚假:员工凭结婚证可享受婚假三天。

　　丧假:员工直系亲属死亡(父母、配偶、子女)给丧假三天;旁系亲属死亡(祖父母、兄弟姐妹)给丧假一天。

　　婚假、丧假为带薪假。员工休婚假、丧假必须提前向管理处或总经理提出申请,征得同意后报行政人事部备案。婚、丧假等与休息日和节假日重合时,其休息天数不顺延。

　　病假:普通员工因病请假应提前向部门负责人提出申请(急诊须提供加盖医院急诊章的.证明材料),同时须出具市级以上医院证明,急诊可于复职后第一天补办手续。病假三天以上(含三天),必须报管理处主任、公司相关部门领导审批;五天以上(含五天)由管理处或公司相关部门审核,报行政人事部核准,总经理审批。员工去医院看病时间不超过四小时且当日不病休的,仍按工作时间计算。

　　事假:普通员工因事请假,二天以内(含二天),由部门经理审批;三天以上(含三天)由部门经理提出意见,管理处主任审批;五天以上(含五天),须经总经理审批。

　　事假及病假请假日无工资,员工一年内累计病假超过十五天,事假超过七天,当年度无年终奖金。

　　员工请假程序:当事人填写申请单部门经理审批管理处主任或公司领导审批行政人事备案。

　　公司部门经理、副主管理处主管、经理以上员工请假,均须总经理批准。

　　所以假期如超过规定的期限,必须经总经理批准。

物业管理制度4

　　第一章总则

　　第一条为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，制定本条例。

　　第二条本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

　　第三条国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业。

　　第四条国家鼓励采用新技术、新，依靠科技进步提高物业管理和服务水平。

　　第五条国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动的监督管理工作。

　　县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

　　第二章业主及业主大会

　　第六条房屋的所有权人为业主。

　　业主在物业管理活动中，享有下列权利：

　　（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；

　　（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；

　　（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；

　　（四）参加业主大会会议，行使投票权；

　　（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；

　　（六）监督业主委员会的工作；

　　（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；

　　（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；

　　（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；

　　（十）法律、法规规定的其他权利。

　　第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：

　　（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；

　　（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的；

　　（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；

　　（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；

　　（五）按时交纳物业服务费用；

　　（六）法律、法规规定的其他义务。

　　第八条物业管理区域内全体业主组成业主大会。

　　业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。

　　第九条一个物业管理区域成立一个业主大会。

　　物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

　　第十条同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

　　第十一条下列事项由业主共同决定：

　　（一）制定和修改业主大会议事规则；

　　（二）制定和修改管理规约；

　　（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

　　（四）选聘和解聘物业服务企业；

　　（五）筹集和使用专项维修资金；

　　（六）改建、重建建筑物及其附属设施；

　　（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

　　第十二条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的'业主且占总人数过半数的业主参加。

　　业主可以委托代理人参加业主大会会议。

　　业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

　　业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。

　　业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

　　第十三条业主大会会议分为定期会议和临时会议。

　　业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经20%以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。

　　第十四条召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主。

　　住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。

　　业主委员会应当做好业主大会会议记录。

　　第十五条业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：

　　（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；

　　（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；

　　（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；

　　（四）监督管理规约的实施；

　　（五）业主大会赋予的其他职责。

　　第十六条业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。

　　业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。

　　业主委员会主任、副主任在业主委员会成员中推选产生。

　　第十七条管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。

　　管理规约应当尊重社会公德，不得违反法律、法规或者损害社会公共利益。

　　管理规约对全体业主具有约束力。

　　第十八条业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主委员会的组成和成员任期等事项作出约定。

　　第十九条业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。

　　业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

　　第二十条业主大会、业主委员会应当配合公安机关，与居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。

　　在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。

　　住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关的居民委员会，并认真听取居民委员会的建议。

物业管理制度5

　　物业卫生管理员执行标准

　　卫生管理员执行标准如下:

　　一、做好物业管理公共区域的卫生。

　　二、督促厂家、商铺执行好门前'三包'合同,发现问题,及时联系解决,原则上必须当天完成。

　　三、每月安排半天大扫除,提前一周报办公室安排。

　　四、环境卫生涉及商家与有关职能部门的`关系时,应及时向环卫所、公司口头或书面报告,提出解决办法。

　　五、对商铺的门面卫生应以严抓紧,发现问题及时督促解决。

　　六、恶劣天气造成影响环境卫生,应采取突击清理办法解决,不得无故拖延。

　　七、凡装修工程造成环境卫生破坏,必须及时督促清理,必要时采取非常措施。

物业管理制度6

　　1.秩序管理人员工作纪律

　　(1)模范遵守国家的法律法规及公司内部各项规章制度;

　　(2)坚守岗位,忠于职守,严格执行岗位责任制;

　　(3)上岗坚决做到'五不准',即不准喝酒,不准聊天,不准容留外来人员,不准擅离工作岗位,不准迟到、早退;

　　(4)服从管理,听从安排,廉洁奉公,敢于同违法犯罪分子作斗争;

　　(5)爱护各种警械器具装备,不丢失、损坏、转借或随意携带外出;

　　(6)严格执行请、销假制度,有事外出必须请假。

　　2.秩序管理人员的交接班制度

　　秩序管理保卫交接班非常重要,因为这段间隙处理不好,就容易使罪犯乘机作案。为了杜绝这些漏洞,必须强化交接班制度。

　　(1)接班秩序管理人员要按规定提前10分钟上岗接班,在登记簿上记录接班时间;

　　(2)交接班时,交班的秩序管理人员要把需要在值班中继续注意或处理的问题以及警械器具等装备器材向接班秩序管理员交待、移交清楚;

　　(3)接班秩序管理人员验收时发现问题,应由交班秩序管理人员承担责任。验收完毕,交班秩序管理人员离开岗位后所发生的问题由当班秩序管理人员承担责任;

　　(4)所有事项交待清楚后,交班秩序管理人员在离开工作岗位前在登记簿上记录下班时间并签名;

　　(5)接班人未到,交班人员不得下班。如果接班人员未到,交班人员下班,这期间发生的问题,两人共同负责;即使没有发生问题,也要分别扣发两人的'工资并通报批评。

　　3.秩序管理人员工作细则

　　(1)仪表着装

　　①按公司配发制服统一着装和佩戴,制服须保持洁净、平整,各项配置标志齐全规范。

　　②风纪严整,不得敞开衣领,翻卷衣袖、裤边;上岗前须到更衣室镜子前整理仪表。

　　③上岗前、下岗后须到指定点更衣;不得将制服及佩戴物带离小区;服装清洗不得影响正常上岗着装。

　　④秩序管理人员仪表须洁净端正,不得留长发、胡须。

　　(2)上岗姿态

　　①在岗时须精神饱满,精力集中。

　　②站岗时保持抬头、挺胸、收腹、并腿,巡岗时须在站立的基础上做到步伐稳健,双臂前后自然摆动,不得有手插衣裤口袋、手叉腰间等散漫举止。

　　③两人巡岗时须并排,保持上岗姿态统一步伐行进;两人以上巡逻或同行时须列纵队,保持上岗姿态统一步伐行进。

　　④在岗期间不得吸烟或吃零食,不得有闲聊、睡岗及其他懈怠行为。

　　(3)文明礼貌执勤

　　①对待住户或来宾须态度和蔼、耐心周到,行为举止须自然端正、落落大方。

　　②礼貌待人,遇住户或外来人员需交涉或按章管理时,在开始前和完成后皆须先敬礼,把'先生、女士、您好、请问、对不起、打扰了、感谢合作'等礼貌用语体现在实际工作中。

　　③禁止任何粗俗言谈、污言秽语。

　　④回答住户或来宾提问时应清楚扼要,并使用普通话。

　　(4)门卫岗

　　①对出入小区的人员必要时进行查询,言语文明,并做好登记和引导工作,来访客人须出示有效身份证明,填写来访人员登记表,说明来访事由,被访人姓名、住址、电话等。

　　②劝阻无关人员及未经批准的商贩进入小区。

　　③根据小区机动车辆管理规定,管理小区交通秩序,无关车辆不得进入小区。

　　④负责登记电视监控情况。

　　⑤负责小区内邮件的收发登记管理。

　　⑥门卫岗须保持整洁美观,无关人员不得进入门卫岗。

　　(5)巡逻岗

　　①巡逻执勤人员根据每日排班表按规定的区域及路线实施巡逻执勤。

　　②巡逻岗执勤主要内容包括:小区内陌生人员查询,劝阻已进入小区的无关闲杂人员,车辆停放情况;楼宇外观、道路、路灯及有关配套设施完好情况,及时发现不安全隐患,制止不法行为及违反小区综合管理制度的现象等。

　　③认真遵守姿态、礼貌用语等方面的规定。

　　④巡逻情况及时记录。

　　4.秩序管理工作人员的奖惩制度

　　为了鼓励秩序管理人员认真做好本职工作,杜绝一切不良行为,以责、权、利相结合为原则,制定秩序管理人员奖惩制度。

　　(1)奖励细则

　　①见义勇为,敢于同坏人坏事做斗争,成绩显着者;

　　②积极协助公安机关抓获违法犯罪分子和侦破案件,成绩突出者;

　　③积极参加抢险救灾,保卫人民生命财产的安全,成绩显着者;

　　④为搞好住宅小区(大厦)的安全保卫工作积极出谋划策,所提的合理化建议实行后效果明显者;

　　⑤拾金不昧者;

　　⑥年终被评为'先进秩序管理班(组)'、'先进秩序管理员',被评为省、市政府'秩序管理模范标兵'者。

　　(2)惩罚细则

　　①值班时收听收音机、录音机,收看电视或进行其他与值班无关的事情。

　　②擅离职守,经常迟到、早退。

　　③酒后执勤上岗,并造成一定后果。

　　④未按时交接班,或不按有关规定进行交接班,或交接班不清楚,检查时相互推卸责任者。

　　⑤未经部门领导批准,私自顶班者。

　　⑥未经部门领导同意,擅自带人留宿者。

　　⑦执勤时,衣装不整,佩戴不齐;执勤中玩忽职守,疏于防范,致使在管辖范围内发生案件或事故,造成极坏影响者。

　　⑧对公司和秩序管理部领导下达的工作任务,未能如期完成,而又没有正当理由者。

　　⑨扣留物品不登记,不上交;捡拾物品不报告,不上交者。

　　⑩违反秩序管理器材使用规定,私自随便转借和使用。

物业管理制度7

　　1、为了保障公司员工在工作过程中的安全与健康，不断改善员工的劳动条件，预防各类伤害事故的发生，根据国家、省、市有关规定结合公司实际情况，制定本制度。

　　2、公司各部门在经营管理活动中，要认真执行'安全第一，预防为主'的安全方针，全体员工必须牢固树立'隐患重于明火，责任重于泰山'的思想观念，为业主创造安全、舒适的.生活环境，为员工创造安全健康的工作环境。

　　3、各级管理人员在工作中，要认真贯彻执行国家、省、市有关安全法律、法令、法规。

　　4、建立安全组织机构，健全各级安全管理责任制，做到责任明确，制度落实。

　　5、编制安全工作年度计划，将安全与工作同计划、同布置、同检查、同总结、同评比，把安全管理落到实处。

　　6、在工作过程中必须执行安全管理方针和操作规程，当工作与安全发生矛盾时，工作应服从安全，作业人员对违背安全管理方针的指挥和部署有权拒绝执行，并且及时向上级报告。

　　7、全体员工要支持安全管理人员工作，使之正确行使安全监督、管理职责。

　　8、安全检查

　　（1）安全检查内容：查思想、查管理、查隐患、查整改。

　　（2）安全检查重点：工作条件、生产设备、作业规范管理、安全卫生设施、工作人员的行为。

　　（3）安全检查发现的不安全因素、不安全隐患应要及时整改，对重大隐患应制定可靠安全措施，限期解决。

　　9、员工在工作中应执行安全卫生规定，正确使用保护用品、用具，遵守劳动纪律，遵章指挥、遵章作业。

　　10、制定年度安全卫生教育技术培训计划，要适时、宜人、内容合理，方式多样；组织实施力求严密、严谨、讲求实效。

　　（1）安全知识教育：经过教育使员工了解劳动过程中潜在的危险因素，并熟练掌握其防范措施。

　　（2）安全技术培训：经过培训使员工掌握安全劳动技能，减少操作中的失误。

　　（3）安全意识教育：经过教育使员工在工作中自觉实施安全作业。

　　11、根据季节变化出现的作业环境、作业条件变化进行安全教育，增强安全观念，控制人的不安全行为。

　　12、特殊工种作业人员、安全管理工作人员必须经过有关部门进行安全技术培训，经过考试取得合格证方可上岗作业、工作。

　　13、管辖区内建筑物必须坚固，如有损坏或危险征兆，应及时修理或采取有效措施。

　　14、电器设备

　　（1）电器设备和线路的绝缘必须良好，裸露带电导体要设置安全屏护设施及明显警告标志。

　　（2）电器设备金属外壳必须根据技术条件，采取保护性接地或接零措施。

　　（3）在低压电器、线路带电作业时，应设专人监护，使用绝缘手柄工具和绝缘劳动保护用品。

　　（4）使用手持电动工具，必须要有触电保护器。

　　（5）在潮湿环境下使用行灯变压器，电压不得超过36伏特。在金属容器内使用行灯变压器，电压不能超过12伏特。

　　（6）设备和线路要符合规格，并要定期检修。

　　15、进入检查井、地沟作业前，要确认检查井、地沟内是否有异常情况，无异常情况方可进入。

　　16、发生伤亡事故或紧急中毒事故，应立即抢救受伤人员，保护事故现场，并及时向有关部门报告。

　　17、发现严重伤亡事故，公司应与有关部门组成联合调查组，查清事故发生的经过、原因、造成的经济损失，确定事故的性质，由有关部门进行处理。

物业管理制度8

　　1.负责物业管理公司客户财产及公共设施的保护,防止被盗、破坏及意外事项的发生;

　　2.负责辖区内治安保卫工作,配合公安及上级有关部门参与对重大案件、事故的处理;车场、24小时安保等相关服务,

　　3.对客户停放在车场的车辆进行管理,并对车辆的出入及存留情况进行严格的登记,以确保客户财产的安全。

　　4.认真贯彻消防法规,做好防火工作,维护好物业管理公司的治安工作,利用监控设备、设施对物业管理公司的公共场所进行24小时监控和管理。

　　5.严格执行各项规章制度、消防法规,负责应急预案的制定及组织应急演练,检查落实各项防火安全措施。

　　6.负责对治安消防保卫系统有关设施、设备的使用、管理、维护、检查、更换工作。

　　7.制定物业有关安全的各项规章制度和安全保卫工作计划,保护客户和在岗职工的人身、财产安全。

　　8.制定物业有关安全的各项规章制度和安全保卫工作计划。

　　9.做好安全防范工作,防止刑事案件、治安事件、治安灾害以及火灾事故的发生,提供一个良好、安全的工作环境。

　　10.采取专业工作与群防群治工作相结合的'方法,维护物业管理公司的正常秩序。

　　11.负责服务过程的控制。

　　12.搞好法制、安全宣传教育的培训工作,提高物业全员的法制观念和安全意识。

物业管理制度9

　　1.0目的:

　　根据物业管理服务委托合同的规定,为了明确酬金制物业管理运作模式下与委托物业管理企业的双方权利义务,有效监管委托物业管理企业财务经营状况,维护公司经济利益。

　　2.0范围

　　适用于酬金制物业管理运作模式下,xx集团对委托物业管理企业的财务监管工作。

　　3.0职责

　　3.1项目委托的物业管理公司(以下简称物业公司)负责项目物业管理具体经营、财务管理、资产管理的实际工作,以及经营收入管理和成本控制工作;

　　3.2置业公司客户服务中心(以下简称客户服务中心)负责与物业公司对接工作,以及费用结算、成本审核、物资采购初审、财务核查协助、资产管理监督工作;

　　3.3置业公司财务部(以下简称地产财务部)负责对物业公司财务管理、资产管理的监管和审核工作;

　　3.4集团资产运营部负责上述工作的监督与指导工作。

　　4.0程序

　　4.1物业管理经营收入监管

　　4.1.1物业管理经营收入定义与范围

　　4.1.1.1物业管理经营收入是指物业公司在本项目上所有业务经营收入款项,包括主营业务经营收入和其他业务经营收入;

　　4.1.1.2主营业务经营收入包括为物业管理服务费和停车服务费;

　　4.1.1.3其他业务经营收入包括为装修管理费、垃圾清运费、场租费、业务分成、维修服务费、有偿服务费等其他业务收入;

　　4.1.1.4所有主营业务经营收入和其他业务经营收入必须入帐,录入财务软件、开具地产财务部指定的统一票据,列入监管范围。

　　4.1.2财务票据监控

　　4.1.2.1物业公司收取所有的物业管理经营收入款项(包括主营业务经营收入和其他业务经营收入),都必须向客户开具地产财务部指定统一的《xx大湖之都物业管理收款收据》(以下简称物业管理财务收据),物业管理财务票据一式三联,一联给客户、一联物业公司存档、一联地产财务部存档;

　　4.1.2.2物业管理财务收据由地产财务部负责设计、印刷和管理;

　　4.1.2.3物业公司财务会计在每月3日前到地产财务部核销上月的物业管理财务收据,和领取本月物业管理财务收据。

　　4.1.2.4物业公司在领取本月物业管理财务收据,需要在地产财务部登记物业管理财务收据的起始编号;

　　4.1.2.5物业公司在核销物业管理财务收据时,需向地产财务部提交《xx大湖之都月份物业管理收入报表》,和当月使用完的全部物业管理财务票据第一联存根。客户服务中心根据月份报表和财务收存根进行审核物业公司当月经营收入数据的`真实性,客户服务中心审核无误后提交地产财务部复核;

　　4.1.2.6物业公司在使用《xx大湖之都物业管理收款收据》,必须按顺序和规范填写,如填写错误必须收回客户联,三联一起核销;不得有跳页、涂改、开空白页。自制和伪造财务票据、以及收款不开票据的行为,一经发现将根据《xx大湖之都前期物业管理服务委托合同》的约定,每发生一次将给物业公司处于人民币1万元的罚款;

　　4.1.3物业管理软件监控

　　4.1.3.1为便于财务数据的及时监控,将安装物业管理软件,在地产财务部、客户服务中心、物业公司各设置一个管理登陆平台;

　　4.1.3.2物业公司收取所有的物业管理经营收入款项(包括主营业务经营收入和其他业务经营收入),必须及时将财务数据录入物业管理软件的数据库中;

　　4.1.3.3客户服务中心在每月4日前将根据物业管理软件的数据统计,汇总和统计物业公司上月度的经营收入数据,并打印一份《物业公司月份经营收入数据汇总报表》(物业管理软件打印稿)。

　　4.1.3.4客户服务中心根据《物业公司月份经营收入数据汇总报表》(物业管理软件打印稿),对照物业公司提交的《xx大湖之都月份物业管理收入报表》,和当月使用完的全部物业管理财务票据第一联存根,审核无误后提交地产财务部复核;

　　4.1.3.5物业公司必须保证所有物业管理经营收入款项数据原则上在48小时内(停电、电脑或系统故障原因除外)录入物业管理软件的数据库中。如月度审核中发现收费不录入软件的行为,根据《xx大湖之都前期物业管理服务委托合同》的约定将每次处于物业公司人民币1万元罚款。

　　4.1.4物业管理经营收入数据确认:地产财务部根据客户服务中心提交审核过的《物业公司月份经营收入数据汇总报表》(物业管理软件打印稿)、《xx大湖之都月份物业管理收入报表》、当月使用完的全部物业管理财务票据第一联存根,进行复核,复核无误后,在《xx大湖之都月份物业管理收入报表》签字确认,确认后的数据将成为物业公司当月的最终经营收入数据。

　　4.2物业管理经营成本监管

　　4.2.1物业管理经营成本定义与范围

　　4.2.1.1物业管理成本包括人员物业管理人工成本和物业管理物料成本;

　　4.2.1.2物业管理人工成本包括:工资、福利、加班费、社会保险;

　　4.2.1.3物业管理物料成本包括:办公用品、维修材料、清洁材料、绿化材料等法律法规规定内的成本支出;

　　4.2.1.4单价在500元以上的物资作为资产范围,按照资产管理监控程序处理;

　　4.2.2物业管理人工成本监控

　　4.2.2.1物业公司必须在每月3日前提交上月的《xx月份考勤汇总表》和《xx月份人工成本报表》(报表中必须有工资、福利、加班费以及社会保险金额);

　　4.2.2.2客户服务中心对上述报表和项目实际人员状况进行核实和审核,审核无误后将提交地产财务部进行复核;

　　4.2.2.3物业公司的人员编制、工资、福利和社会保险标准必须按照万厦居业的《xx大湖之都物业管理投标文件》中的标准执行,超出此标准的部分将不予以确认,超编制部分人员需提前报批;

　　4.2.2.4地产财务部和客户服务中心在审核物业公司的人工成本时,如发现物业公司存在虚报人员考勤、工资、福利和社会保险的行为,将有权拒绝支付物业公司当月亏损补贴和酬金,并追究物业公司的违约责任和扣罚酬金;

　　4.2.2.5物业管理人工成本数据确认:地产财务部对客户服务中心提交的审核合格的《xx月份人工成本报表》进行复核,复核无误后在报表上签字确认,确认后的数据将成为物业公司当月的最终人工成本数据;

　　4.2.3物业管理物料成本监控

　　4.2.3.1物业公司在每月28日前向客户服务中心提交下月的《xx月份物资采购报表》(报表中必须注明采购物资名称、规格、数量、用途、单价、总计金额)进行审核。客户服务中心根据项目实际情况审核所采购物资的合理性、必要性和真实性;

　　4.2.3.2物业公司需每个季度向客户服务中心和地产财务部提交一份《xx大湖之都季度常用物资采购价格明细表》,以供价格参考。客户服务中心和地产财务部有权对价格表中的价格进行市场调查,如发现物业公司存在虚报价格的行为,将有权拒绝支付该项费用,并追究物业公司的违约责任和扣罚酬金;

　　4.2.3.3客户服务中心审核过程中如发现,如发现《xx月份物资采购报表》的物资单价,超过《xx大湖之都季度常用物资采购价格明细表》单价的10%以上,将要求物业公司进行合理解释,否则将拒绝确认。客户服务中心审核合格后的《xx月份物资采购报表》,报一份给地产财务部复核;

　　4.2.3.4物业管理物料成本数据确认:地产财务部根据客户服务中心审核后的《xx月份物资采购报表》,对照《xx大湖之都季度常用物资采购价格明细表》复核无误后,在《xx月份物资采购报表》签字确认,确认的数据将成为物业公司当月的最终物料成本数据;

　　4.2.3.5物业公司根据审核合格后的《xx月份物资采购报表》实施采购。

　　4.3酬金和亏损补贴支付

　　4.3.1物业公司酬金提取标准按照《xx大湖之都前期物业管理服务委托合同》规定标准提取计算;

　　4.3.2客户服务中心根据地产财务部签字确认后的《xx月份人工成本报表》和《xx月份物资采购报表》,计算当月管理酬金和亏损补贴,并签发《xx月份物业管理亏损补贴审批表》,报地产财务部和公司总经理审批,审批后在每月8日前凭物业公司开具的正式发票向物业公司指定帐号划拨补贴款项,;

　　4.4资产管理监控

　　4.4.1资产的定义和范围:是指单价在500元以上的物资;

　　4.4.2资产购置申请:物业公司需要购置资产,需要提前7个工作日向客户服务中心提交《xx资产购置申请表》进行审批,客户服务中心审批后报地产财务部和公司总经理审批;

　　4.4.3资产购置费用报销:物业公司凭审批合格后的《xx资产购置申请表》实施采购。报销时需要提交发票、入库单和《xx资产购置申请表》进行报销,属于前期开办费范围以内的资产购置报销由地产公司报销,前期开办费范围以外的资产购置报销由物业公司报销;

　　4.4.4资产管理统计和监督:物业公司需要在每月8日前向客户服务中心提交《xx月份资产统计报表》,客户服务中心进行监督和核查,同时将此报表报地产综合部备案。

　　4.4.5紧急采购和特殊情况采购:按照《xx大湖之都前期物业管理服务委托合同》规定执行。

　　4.5集团监督:集团资产运营部对上述工作不定期进行检查和审核,发现存在违规和虚假行为,为集团内部员工责任的将按照集团行政管理制度进行处罚,为物业公司责任的将按照合同规定追究合同违约责任。

　　5.0支持性文件及质量记录

　　5.1《xx前期物业管理服务委托合同》

　　5.2《xx物业管理收款收据》(地产财务部印制格式)

　　5.3《zz月份物业管理收入报表》zr-kf-wy-01

　　5.4《物业公司月份经营收入数据汇总报表》(物业管理软件打印稿)

　　5.5《xx月份考勤汇总表》zr-kf-wy-02

　　5.6《xx月份人工成本报表》zr-kf-wy-03

　　5.7《xx月份物资采购报表》zr-kf-wy-04

　　5.8《xx大湖之都季度常用物资采购价格明细表》zr-kf-wy-05

　　5.9《xx月份物业管理亏损补贴审批表》zr-kf-wy-06

　　5.10《xx资产购置申请表》zr-kf-wy-07

物业管理制度10

　　物业的装修管理规程

　　1目的

　　规范装修(包括施工)的申报、审批的程序,以便对大厦的装修实施有效管理。

　　2适用范围

　　适用于管理中心的物业装修管理。

　　3职责

　　3.1管理中心经理负责物业装修申请的审批。

　　3.2管理员负责对装修的申报、进场、监管和退场等过程进行跟踪和管理。

　　3.3管理员负责向业户解释有关装修方面的咨询。

　　3.4管理员负责办理简易装修的审批与验收。

　　3.5工程部负责装修过程的用水、用电的管理,并对用电设备进行检查、监督。

　　3.6安管队负责装修现场的消防治安的巡视和检查。

　　4工作流程

　　4.1业户装修流程图:见附录一

　　4.2装修的申报

　　4.2.1客户在进行装修前,须向管理中心申报装修内容,如实填写《装修申报表》。

　　4.2.2客户应提供装修单位资料、装修材料,如涉及大厦供水供电等公共设施的装修,须提供相应的图纸等。

　　4.2.3涉及消防设施改造、停用或拆除的装修,施工单位还需按消防法规的有关规定提供消防局的批文等。

　　4.2.4装修单位资料包括:

　　4.2.4.1营业执照复印件。

　　4.2.4.2资格证书复印件(零星工程不需此项)。

　　4.2.4.3施工人员身份证复印件、1寸免冠照片1张。

　　4.2.4.4需进行电气、电焊、氧焊作业的应提供相应的操作证复印件。

　　4.2.5装修单位必须按面积大小自行配备相应灭火器(在《装修许可证》写明)。

　　4.3装修审核与审批

　　4.3.1管理员审核业户提交的装修申报资料,参照《北京市家庭居室装修管理规定》及《装修管理规定》的条款给予初审。

　　4.3.2管理员初审内容。

　　4.3.2.1审查装修设计内容是否影响房屋的结构、墙面及公用设施设备等。

　　4.3.2.2审查装修设计内容有无严重的消防安全隐患。

　　4.3.2.3装修单位申报资料是否齐全。

　　4.3.3表格填写是否正确、齐全。

　　4.3.4报材料不完整时,管理员应向客户说明原因,待申报齐全后交由管理中心经理审批。

　　4.3.5确认装修申报材料合符本规定要求后,管理员应将材料整理并送管理中心经理审批。

　　4.3.6装修单位提供的材料齐全,管理中心经理应在接到申报材料后一个工作日内完成审批工作(不涉及房屋本体结构、公共设备设施及消防的装修,如油漆、刷墙等可由管理员直接审批)。

　　4.3.7对大厦正常办公或日常管理造成影响的装修项目,管理中心应根据实际情况同客户及施工单位签定有关协议后,方许办理进场手续。

　　4.4装修单位的进场手续

　　4.4.1装修申报项目批准后,管理员应通知客户及装修单位到管理中心办理进场手续。

　　4.4.2装修单位交:

　　4.2.4.1装修公共区域保护费30元/m/60天;

　　4.2.4.2装修管理压金:100 m以下3000元/户;100 m以上5000元/户;180 m以上8000元/户;

　　4.2.4.3垃圾清运费600元/户;

　　4.2.4.4电费:按供电局收费,加收5%电损费,最高不超过500。

　　4.2.4.5购置灭火器:150元/个;租5元/天,押金150元/个。

　　4.4.3装修单位交纳施工人员《临时出入证》工本费10元/张,押金20元/张。

　　4.4.4管理员将《装修许可证》、《临时出入证》及《装修管理规定》发放给装修单位。

　　4.4.5装修施工许可证制证费20元/个(押金50元),机动车临时出入证制证费20元/个(押金50元)。

　　4.5装修管理规定

　　4.5.1遵守大厦的管理制度,并服从管理中心人员对施工现场的管理。

　　4.5.2禁止改变房屋承重结构及配套设施的使用功能。

　　4.5.3禁止在承重墙、梁、柱、天花、地面上打孔。

　　4.5.4禁止不适当增加楼面静荷载,包括在室内砌墙、超负荷吊顶、安装大型灯具、铺设大理石地板(超过10毫米)等。

　　4.5.5禁止任意刨凿、重击顶板、外墙内侧及排烟管道

　　4.5.6禁止不经穿管直接埋设电线或改线。

　　4.5.7禁止破坏或拆改厕所的地面防水层。

　　4.5.8禁止将油污排入雨水管道。

　　4.5.9禁止使用不符合消防法规规定的易燃装修材料。

　　4.5.10禁止擅自占用公共场地,及进行违章搭建。

　　4.5.11对于以上行为除恢复原样、扣除装修保证金外,业户及装修单位还应该承担由此产生的法律责任。

　　4.5.12业户和装修单位负责人应仔细阅读'装修管理规定'及辖区有关管理规定,并严格按照装修审批意见进行文明施工。

　　4.5.13装修单位应将《装修许可证》、《装修巡视检查记录表》张贴在显眼处,便于管理中心检查。

　　4.5.14施工人员必须佩戴《临时出入证》进入施工现场,严禁进出与施工无关的场所。

　　4.5.15施工人员及搬运装修材料只能使用货梯,违者将酌情给予处罚。

　　4.5.16装修垃圾须用袋装,并按管理中心指定位置、方式堆放和运送。

　　4.5.17装修材料及垃圾不得在公共场所堆放,应日产日清,运送到指定地点,装修垃圾的清运工作由施工单位负责。

　　4.5.18正常装修时间为周一至周五上午8:00-11:30时,下午14:00-17:30时,周六和周日8:00-17:30时,若在非规定时间内施工将处以罚款(100-500元)。

　　4.5.19装修单位如需加班应提前提交加班申请,经管理中心经理批准后,可将装修时间延长至22:00时,但施工队必须在22:00前全部撤离大厦。

　　4.5.20装修工期,最多不超过90天,特

　　殊情况须办理延长手续。

　　4.6施工期间的管理

　　4.6.1管理员每天不少于两次对装修现场进行巡查,主要核实《装修许可证》装修范围及违章违规行为。

　　4.6.2工程部值班员每班不少于两次对装修现场进行用电、用水的巡查。

　　4.6.3巡逻安管员每班不少于两次对装修现场进行消防、治安巡查。

　　4.6.4管理员、值班员、安管员在进行施工巡逻时,发现有违反规定现象应制止并通知相关人员处理,同时将情况并记录在《装修巡视检查记录表》中,如属违章现象应按4.7相关程序执行。

　　4.7违章处理

　　4.7.1处理违章的原则。

　　4.7.1.1以劝导、教育为主的原则。

　　4.7.1.2慎用处罚的原则。

　　4.7.1.3批评规劝从重,处罚从轻的原则。

　　4.7.2常见的几种业户违章现象。

　　4.7.2.1擅自改变房屋建筑结构(含外墙、外门窗、阳台等部位设施的颜色、形状和规格)的功能或布局。

　　4.7.2.2在房屋的内外承重墙、柱、梁、板进行违章钻、凿、拆、搭建。

　　4.7.2.3擅自拆除、改造供电、供水、供气、通讯、排水、排污、消防等公用设施。

　　4.7.2.4擅自在门窗安装网、罩、牌破坏房屋整体外观。

　　4.7.2.5擅自拆除地漏盖和向地漏倾倒杂物。

　　4.7.2.6违反消防管理规定如:堵塞消防通道、私自动用灭火器(应急灯、消火栓、喷淋、指示灯等)及损坏消防设备或器材的行为。

　　4.7.2.7超负荷使用电器、乱拉乱接电线、存放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品造成火灾隐患等。

　　4.7.2.8在公共场地烧香火、纸张、织物、纤维、塑料制品、木制品及其它废弃物。

　　4.7.2.9施工现场不按规定配置灭火器材。

　　4.7.2.10乱丢垃圾、果皮、纸屑、烟头等杂物,随地吐痰或大小便等不文明行为。

　　4.7.2.11破坏卫生、绿化设施设备的行为。

　　4.7.2.12在公共场地私自堆放、吊挂杂物、乱张贴或乱涂写等。

　　4.7.2.13高空抛物、倒污水等对公共安全造成威胁的行为。

　　4.7.2.14播放高音喇叭或制造超量噪音(大厦正常办公时间内不得进行大噪音的作业)等影响大厦正常办公的行为。

　　4.7.2.15违章停车、违反交通管理秩序或对停车场、道路造成污染的行为。

　　4.7.2.16聚众赌博、打架斗殴或其它违反治安管理的行为。

　　4.7.2.17有可能损害其他业户利益或影响大厦正常办公或安全的行为。

　　4.7.3处理违章的方法

　　4.7.3.1违反4.7.2规定的.行为,尚未对大厦业户安全或经济构成威协的行为视为一般违章行为,除一般违章以外的行为视为重大违章行为。

　　4.7.3.2一般违章行为的处理应以劝导、教育为主。

　　4.7.3.3重大违章行为的处理应根据实际情况由管理中心经理作出以下处理决定:

　　a.限期整改;

　　b.赔偿经济损失。

　　4.7.4违章处理流程

　　4.7.4.1管理中心各岗位人员发现装修人员有违章行为时,应立即采取规劝、教育的方式进行处理,当事人如置之不理,应及时将情况反馈到管理中心。

　　4.7.4.2管理员接到装修违章信息后,应登记在《客户违章事件记录表》,并通知相关人员进行处理。

　　4.7.4.3属重大违章行为的应报管理中心经理处理。

　　4.7.4.4属一般违章行为应报管理中心经理助理处理。

　　4.7.4.5管理中心经理接到重大违章信息后,应根据实际情况及给小区造成经济损失的大小,给予处罚、赔偿经济损失或其它合法的处理意见。

　　4.7.4.6对于业户漠视管理中心给予的处理意见,不配合小区正常管理工作的,可与甲方物业管理监管部门协调解决。

　　4.7.4.7《违章整改通知单》经管理中心经理签署后生效,由管理员执行。

　　4.7.4.8装修违章罚款,在装修保证金中扣除,如装修保证金不足以补偿扣款的,可要求施工单位给予赔偿。

　　4.7.5退场手续

　　4.7.5.1装修完工后,装修单位应持《装修申报表》、《装修许可证》、《临时出入卡》到管理中心办理验收手续。

　　4.7.5.2管理员应在当日检查装修现场的公共设施、设备及有无违反本规定的违章行为。

　　4.7.5.3管理员收回《装修许可证》、《装修责任书》、《临时出入卡》、《装修巡视检查记录表》。

　　4.7.5.4管理员现场检查后无发现问题,在《装修申报表》的验收意见'栏目中注明'检查合格'。

　　4.7.5.5管理员将《装修申报表》上报管理中心经理审核后,开具《退费通知单》并办理装修保证金及临时出入卡的退款手续。

　　4.8装修管理工作流程图

　　5相关文件和质量记录表格

　　5.1《楼宇巡视检查管理规程》

　　5.2《装修申报表》

　　5.3《装修检查记录表》

　　5.4《违章整改通知书》

　　5.5《退费通知单》

物业管理制度11

　　岗位职责：

　　1、直接上级:主账会计。

　　2、坚持各项规章制度,对工作认真负责,对业主做到礼貌热情,保持仪表端庄。

　　3、按照有关规定,办理现金报销手续、经营收入手续,对现金收支及转帐应及时办理。

　　4、对日常发生的现金、银行业务要及时登记现金日记帐、银行日记帐。保证做到日清月结,帐款相符。

　　5、保管好银行核定的库存现金,超出核定的库存现金要及时送存银行,对支票进行登记领用,保管好空白支票及有价证券、收据。

　　6、按时计发各类人员的`工资、补贴、奖金等。

　　7、及时办理银行结算业务,管理银行帐户,月终应及时将银行日记帐与银行对帐单进行核对,并编制银行余额调节表。

　　8、每日收取的现金及银行转帐支票等要清点后及时送存银行,以便做到帐目准确,情况清楚。

　　9、收款情况应有考核,认真、准确、及时编制月报表,收入明细与会计核算相符,按月核对。

　　10、每月定期由经营者及业主到市场物业管理处交纳物管费,超过时间按3‰/天缴滞纳金,对超过时间仍不交款的业主,采取书面通知、电话催交、上门收款的办法,对拒不交纳管理费的业主要及时向有关领导汇报,方可采取一定的措施。

物业管理制度12

　　庐阳区双岗街道作为老城区老旧小区分布较多的街道，共有85个（片）生活小区，其中有35个（片）是老旧小区。在实际工作中，接受居民投诉较多问题是老旧小区的管理服务问题，也是当前为民服务的矛盾焦点。如何对零散居民楼和老旧小区整治后的房屋及设施进行长效管理，使老旧小区也能够享受物业管理服务带来的便利和舒适？近日，庐阳区双岗街道人大工委组织部分人大代表对街道老旧小区物业管理工作进行了专题调研，并就提升老旧小区管理的整体水平提出了具体建议。

　　一、老旧小区管理中存在的主要问题及原因

　　一是基础设施老化落后，老旧小区管理成本高。由于建造时间早、规划设计标准低，施工质量不高等原因，造成老旧小区基础设施功能无法满足居民需要；道路破损严重，停车位、自行车棚、休闲广场没有配建；地下管网因设计和建设标准低经常出现堵塞、破损，时有污水漫溢现象发生；没有单元门禁和封闭管理，导致“牛皮癣”泛滥，居民一些最基本的生活需求得不到保障。

　　二是物业管理费收缴难，物业企业经营困难。有些老旧小区是企业、单位自管，移交到街道后，这部分居民习惯了计划经济时代单位宿舍服务全包的服务模式，尚未形成花钱买服务的意识。在老旧小区中，低收入家庭居多，其中还包括相当一部分的低保户、外来务工人员，由于收入偏低，他们没有交物业费的意愿。由于物业费收缴不上来，从事老旧小区物业管理的企业存在不同程度亏损，只能靠政府奖扶维持，在入不敷出的情况下，只能通过削减服务人员、减少服务内容、降低服务质量来维持较低的服务水平，这又导致老旧小区物业管理水平的降低。

　　三是小区自治组织缺位，小区自治能力不强。老旧小区内低收入群体较多、受教育程度相对不高，居民对自身权益的期望值往往过高，而对维护公共环境整洁有序等公共利益兴趣不大；居民中侵占公共利益的现象时有发生，业主对物业管理的诉求呈多样化，很难达成一致意见。虽然有小区成立了业主自治组织，但由于物业矛盾多发、情况复杂、自治组织成员专业知识缺乏等原因，业主自治组织发挥作用十分有限。尤其是在集中民意决策小区事务、调解物业纠纷、推进民主协商机制、宣传法律法规方面，明显力不从心。

　　四是主体责任难以落实，政府职能发挥不强。物业管理涉及政府部门、街道、社区、建设单位、业主、物业服务企业等多个主体，权利义务关系复杂。如房屋质量、二次供水、供配电、电梯等公共设施维修都不应在街道的管理范围内，但是只要是属地在街道，都得由街道出面解决。又如近年来，不断有市属、区属企业生活区移交到街道管理，但相应的管理费用并没有增加，双岗街道承担了大量居民投诉和物业调解工作，每年对社居委管理的.老旧小区支出约200多万元（包括小区保洁清运人员、值班人员、公共水电费及维修费用），导致街道人力、财力不堪重负，这些都需要上级政府有关部门发挥职能作用，加大管理资金拨付，加强综合管理，共同改变老旧小区物业管理薄弱环节。

　　二、促进老旧小区管理创新的对策与思考

　　作为基层政府，要始终把群众利益放在首位，坚持“加快整治改造、实施分类管理、促进小区自治、加强综合管理”的工作思路，不断推动老旧小区物业管理创新取得新突破。

　　（一）结合老旧小区综合整治，加快基础设施更新步伐

　　老旧小区基础设施老化落后是社会发展的遗留问题，只有加大对基础设施的改造力度，老旧小区才能符合物业管理市场化的基本要求。

　　1．提高小区的封闭性，增强社区安全性。符合封闭条件的小区，要尽快建设围墙或围栏，使之与外部街区隔离开来；对面积较大的开放式小区，可根据地理位置、道路走向，采取分割封闭的原则，建立几个封闭式小区；对散落的楼幢，可实施单独封闭；不符合封闭条件的，可通过产权置换、危旧房改造等方式，减少开放式小区数量。

　　2．推进基础设施改造，增强生活便利性。通过综合改造、封闭性改造等方式，为老旧小区安装小区大门、楼幢单元门、健身设施，建设门卫室、自行车棚，改造病害道路、排水管网、水电设施、天燃气等配套设施，恢复小区绿化，规划停车位，为居民生活提供便利条件。

　　3．加快综合整治步伐，增强群众幸福感。从20xx年起，合肥市开始进行老旧小区环境综合整治，双岗街道经过综合整治的老旧小区共17个，这些改造后的老旧小区都实行了物业管理。从整治后居民反映看，这些老旧小区的管理和服务水平基本满足了群众的需求，居民困难诉求也降低了很多。下一步，市区两级政府要统筹加快老旧小区综合整治进程，把这一民生工程做实做细，不断提升居民的幸福指数。

　　（二）结合老旧小区实际，实施差异化物业管理

　　有针对性采取居民自管、市场化管理、政府扶持三种机制相结合的模式，是提高老旧小区管理水平的有效方法。

　　1．已实施市场化物业服务的老旧小区。由街道物业办依据物业管理的相关法规，加强对物业服务企业履约情况实施监督并予以规范。未建立自治组织的小区，在物业合同（协议）将要到期时，区级建设部门、辖区街道应指导社区在小区建立自治组织，为下一步规范实施社会化物业管理打下基础。

　　2．相对规模较大、资源较好、管理成本较高，并且未实施市场化物业服务的老旧小区。区级建设部门、街道应指导社区在小区先期成立管委会，促成召开业主大会，确定采取自管、市场化物管或者两者相结合的服务模式，明确服务内容和收费标准，选聘物业企业或服务人员，签订相应合同。小区自治组织负责对物业服务进行监管，街道、社区负责规范自治组织的日常工作，加强业务指导和保障，协调解决业主反映的问题。

　　3．相对规模较小、资源有限、管理成本较低的老旧小区。采取业主自管与政府扶持相结合的模式，由街道、社区牵头成立管理委员会或居民自治小组，结合社区志愿者队伍巡防、社区网格化管理等资源实施业主自治，由街道、社区提供应急维修、绿化保洁等基本服务，以物价部门核定最低价格收取服务费用。

　　4．产权单位管理的老旧小区。在街道、社区的引导帮助下，成立自治管理小组，按照“自我管理、自我服务、非营利性、费用均摊”原则，指导产权单位自管。

　　（三）强化自治组织建设，提高小区自我管理能力

　　1．切实将自治组织建设管理纳入社区建设管理范畴。小区管理的主体始终是业主自身，要推进小区自治步伐，根据“谁出资、谁受益”社会准则，始终把提高小区自治率作为主要路径，把小区自治能力建设作为工作的落脚点，引导居民广泛参与到老旧小区管理创新活动中，通过成立业委会或管委会、居民自治小组等自治组织，着力推进小区管理由“代民作主”向“由民作主”转化。

　　2．充分发挥街道社区指导监督作用。街道、社区要联合实施投诉受理和联动协调机制，制定参与和监督物业管理的各项制度。落实牵头组织业主大会召开和业主委员会选举责任，指导居民开好业委会、管委会、居民议事会会议，通过民主协商形式解决小区物业管理中的矛盾和问题。监督小区自治组织日常运作，促进小区事务公开，提高自治活动的透明度。通过建立小区业主论坛、市民学堂等平台，加强物权法、物业管理条例等法律法规的学习，帮助居民树立“花钱买服务”的意识。

　　3．积极引进和培育社会中介组织。面对街道、社区专业人员缺乏，小区自治组织建立程序繁杂、日常工作任务繁重，物业矛盾不断增加的现实，要积极引进和培育社会中介组织，通过政府购买服务的形式参与社会管理，发挥好他们独立性、客观性、专业性特点，为居民小区业主大会召开、业委会组建、换届提供各类咨询服务，手把手指导小区自治组织采取民主协商方式决策小区自治事务，或者以外包服务的形式，将物业矛盾纠纷调解、法律法规学习宣传等项事务承包给社会中介组织，以减轻街道、社区的工作负担。

　　（四）加强综合治理力度，形成老旧小区管理合力

　　1．加强综合治理力度。应将老旧小区管理纳入城市综合治理，由政府主要领导牵头，建立民政、房产、城管、公安等部门和街道组成的联席会议制度，将老旧小区自治能力建设、物业行业监管、违章违规行为纠正、小区安全等全部纳入考核体系，实施统一考核。各相关部门和街道要各司其职、同心协力加强老旧小区管理力度，确保人力、财力、物力向老旧小区倾斜。

　　2．坚持市场化管理为导向。鼓励老旧小区业主按照市场规则与物业企业签定物业管理合同，支持物业企业按照合同规定收取物业费、提供优质服务，加强对小区自治能力建设的指导力度，强化行业监管，促进双方严格履行合同约定的内容。对于违反合同约定的行为，支持任何一方采取法律手段解决。

　　3．强化物业管理行业监管。政府物业管理部门应切实履行行业监管职责，建立老旧小区物业服务符合投标企业资料库，把好市场入口关。在日常工作中，加强对物业企业规范服务的指导、检查，查实有违法、违规行为的，将按规定给予处罚，并将处罚结果予以通报，计入企业诚信档案。