国际会计准则理事会租赁征求意见稿

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一. 设计依据

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本方案智能化系统设计主要遵循以下要求、标准和规范：

GB/T50314-2017 《智能建筑设计标准》

JGJ/T16-92《民用建电气筑设计规范》

GB50054-95《低压配电设计规范》

GB50343-2004 《建筑物电子信息系统防雷技术规范》

GB-50174-2017电子信息机房设计规范

GB50311-2017《综合布线系统工程设计规范》

GB50096-99《住宅设计规范》

《住居小区智能化系统建设要点与技术导则》

《全国住宅小区智能化系统示范工程建设要点与技术导则》

CJ/T174-2003《住居区智能化系统配置与技术要求》

GA/T 394-2002《出入口控制系统技术要求》

GA/T 75-94《安全防范工程程序要求》

GB50348-2004 《安全防范工程技术规范》

GA/T72-2017 《楼宇对讲系统及电控防盗门通用技术条件》

GB16796-1997 《安全防范报警设备安全要求和试验方法》

GB 50198-94《民用闭路监视电视系统工程技术规范》

GB12663-2001 《防盗报警控制器通用技术条件》

GB10408.1-2000 《入侵探测器第1部分：通用要求》

GA/T 368-2001 《入侵报警系统技术要求》

GB50016-2017 《建筑设计防火规范》

GB 4943-2001 《信息技术设备的安全》

GB 8898-2001 IEC 60065：1998 《音频、视频及类似电子设备安全要求》

GB8898-1997 《电网电源供电的家用和类似一般用途电子及有关设备的安全要求》

二.设计总体目标及原则

本方案设计以将中南国际汇建设为智能化商业、办公楼为总体目标，通过采用现代监控技术、信息传输技术、网络技术和信息集成技术，设计先进的系统结构和配置先进适用、稳定可靠设备，为未来的客户提供一个安全、舒适、便利的人性化建筑环境；通过运营商提供的通讯及综合布线系统，让客户可以根据自己的需求，灵活地搭建一个属于自己的通信及办

公自动化网络；通过视频监控系统、门禁系统和电梯控制系统为客户提供一个安全、放心的工作环境；智能化系统方案在设计时主要遵循以下原则：

1）使用先进、成熟、实用和具有良好发展前景的技术，使得各个子系统具有较长的生命期，选用的设备不盲目追求高档次，既能满足当前的需求，又能适应未来的发展；

2）系统具备高效性、高稳定性、高可靠性，能提供每周7x24小时、全年365天不间断的服务。选择系统设备及缆线完全适应业主提供的工作环境和安装条件；

3）系统具有易操作性，具有先进且易于使用的图形人机界面，相关子系统间提供信息共享与交互；信息资源查询与检索等快捷便利；

4）系统设备和终端反应快速灵敏，充分满足实时性的应用需求；

5）系统采用模块化结构，既具备良好的可扩展性，又便于各子系统的有机连接；系统的平台及采用的技术能充分配合未来功能及业务扩充的需求，有效避免将来的重复投资。

三. 智能化系统方案设计

中南国际汇智能化系统包括：（1）视频监控系统；（2）信息发布系统；（3）停车场管理系统；（4）电梯控制系统；（5）综合布线系统；（6）计算机网络系统；（7）无线对讲系统；

（8）有线电视系统；（9）电子巡更系统；（10）地下室照明节能控制系统；（11）机房工程。

1. 视频监控系统

设置视频监控系统主要是为了对小区地下车库、电梯前室和走道等公共区域情景进行集中监视、记录并对异常情况进行报警，提供事后视频查询、检索、汇总等服务。为大楼创造舒适、优雅、安全的生活环境，减轻保安工作人员的劳动负荷，提高小区整体安全管理工作效率。

本次设计考虑在综合楼的地下车库、电梯前室、走道和电梯内等处设置视频监控点。根据监控点环境的不同，前端设备分别选用IP高清半球型摄像机、电梯专用模拟半球摄像机和IP高清枪式摄像机等三种不同类型的摄像机。具体区域设置数量、摄像机类型下表所示：

本设计中，后端采用IP网络存储设备通过视频流直写的方式，实现高清视频图像网络集中存储录像的功能，以满足突发事件事后追溯的要求。在大楼地下一层物业管理室设置监控中心，在监控中心将部署配置电视墙（由2X3块46寸LCD超窄边液晶拼接组成）、视频综合处理平台等监控显示控制系统，以高清解码器将前端高清视频图像的实时解码显示输出到液晶监视大屏。在安防监控中心配置监控平台管理服务器、安装视频监控管理平台软件以实现对整个大厦内监控资源的统一整合和集中管理，包括全部监控点位的图像预览、监控录像回放报警联动图像、电子地图等功能。视频监控系统系统图如下：

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2. 信息发布系统

信息发布系统主要用于宣传企业文化和播报广告信息等。信息发布系统由服务器、网络管理器、播放器、显示设备等组成。服务器的信息通过局域网发送给现场播放器，再由播放器组合音视频、图片、文字等信息(包括播放位置和播放内容等)，输送给液晶显示器或者LED等终端显示设备，形成一套可通过网络将所有服务器信息发送到终端的链路。

本系统在各层电梯前室、大楼外墙和一楼门厅设置信息发布终端。每个电梯前室设置

两台32英寸液晶显示器，用于播放发布通知和宣传企业文化；大楼外墙设置一块P6全彩LED屏用于大楼的广告招商；大楼一楼门厅设置一块P4全彩LED，用于发布重要通知或者播放欢迎语等。终端用户表如下：

信息发布系统具有功能如下：

系统采用B/S架构，基于IP网络远程管理和通信的部署方案可实时在线下载视频、文字、图片节目单和播放内容给显示终端可定时、手动、延时、循环播出任意方式的视频、字幕及图文特技的信息支持播放计划的管理，支持视频轮播业务、字幕和图片播放业务的制作能查询终端播放广告的记录信息发布系统结构图如下图所示：

南侧一层电梯前室

南侧十八层电梯前室北侧一层电梯前室

北侧十八层电梯前室

一楼门厅

外墙

核心交换机编辑器

3. 停车场管理系统

为了方便停车场的管理在大楼地下停车场的出入口处设置停车场管理设备一套，对进出车辆管理。系统采用非接触式IC卡为出入凭证卡，IC卡读卡距离不小于50mm；在出入侧各增加一套远程读卡设备，长租车辆能够实现免手动刷卡自动停车；停车管理系统还具有语音提示功能，车辆在进出停车场时系统能够语音提示欢迎语等信息；同时在停车场入口出还设置一面LED显示屏，用来显示停车场内的车位情况。系统具备以下功能：

进站按键自动吐卡，LED显示操作信息，缺卡提醒功能；

一车一卡反迂回，不能重复进出；

临时车出口收费，语音提醒，月租车刷卡自动识别放行；

多级管-理-员进入操作方式；

服务器管理，管理中心中央发卡；

车过落闸，防砸，防撞保护，保安电脑开闸记录查询；

采用图像比对管理，防止车辆被盗；

长、短期租车位的车辆进出时主要采取自动感应方式(ETC远距离读卡及车号自动

识别)。

地下室LED停车位状态显示器：设置在地下室入口处，若地下室车位满位，提示

汽车不得入内。

车行道闸除具备一般常规性的功能外，要求具有符合武汉路桥公司技术规范要求的ETC车辆远距离自动识别技术和设备，以实现有武汉路桥ETC卡员工车辆的不停车出入和提高上下班高峰时出入口的通行效率。各车辆进出时，工作人员可以在交通管理亭或控制中心通过管理软件实时监控各大门车辆情况，提高园区交通的安全性。

入场工作流程如下图所示：内部车辆ETC检测

值班人员发卡

内部车辆驶至车辆检测区域；电脑通过摄像机自动记录、核对，并显示车牌；感应过程完毕，道闸自动升起，电子显示屏显示：“欢迎入场”，同时发出提示音，如检测有误，则可使用IC卡刷卡进场；司机开车入场，进场后道闸自动关闭。

临时泊车时司机将车驶至读卡机前，值班人员会根据情况控制票箱发卡；司机读卡成功后，读卡机盘面的中文显示屏显示礼貌语言，并同步发出语音；道闸开启，司机开车入场，进场后道闸自动关闭。

出场工作流程如下图所示：

内部车辆ETC检测

内部车辆驶至车辆检测区域；电脑通过摄像机自动记录、核对，并显示车牌；，感应过程完毕，读卡机盘面上设的滚动式LED中文显示屏显示字幕“一路顺风”，道闸自动升起，司机开车离场；如不能出场，则可以使用IC卡刷卡出场；出场后道闸自动关闭，以确保“一卡一车”制及车辆安全；

临时泊车时司机将车驶至车场出场收费处；将卡交给值班员，值班员将卡在收费器的感应区晃动，收费电脑根据收费程序自动计费，同时抓拍图像及自动调出进场时的图像以供值班人员对比；计费结果自动显示在电脑显示屏及读卡机盘面的中文显示屏上，同时作语音提示；司机付款；值班人员按电脑确认键，电脑自动记录收款金额；中文显示屏显示“一路顺风”，道闸开启，车辆出场；出场后道闸自动关闭。

终端用户表如下：

4. 电梯控制系统

电梯控制系统，是在不改动原有电梯系统的基础上，将智能卡技术嵌入其中，对出入电梯的人员进行严格的权限认证，将特定人员出入允许出入之楼层，防止闲杂人员随意出入各楼层。针对没有卡片的访客，系统具备多种访客管理方式，可以发放临时卡片或住户召唤，灵活、人性的实现访客乘梯的需求；针对实际应用情况，可以设定电梯自由运行楼层，使人员无需刷卡即可乘坐电梯到达对外开放的楼层；对火警、匪警等特殊情况，也将自动做出应急措施，释放或关闭电梯所有使用权限。

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电梯控制系统，实现功能如下：

一楼刷卡呼梯，无卡人员无法使用呼梯；经授权的IC卡才可操作电梯，无卡人员无法使用电梯；

用户刷卡乘梯时，轿箱内的IC卡主控制器将对卡片的有效性进行确认，卡片未经授权无法使用；

用户下楼时无须刷卡（可设为刷卡）,进入轿箱后直接按1层即可；

通过中心系统软件,可以限制用户卡的使用时间\日期,方便物业收取费用；

可以完全脱机使用；

具备存储记录功能，系统可存储每次成功刷卡使用电梯时的相关信息；

黑名单锁止功能，有效的防止卡片遗失后被他人非法使用；

独有的采集卡使用简便，利用RS232串口通讯，数据上传、下载、暂存、采集、挂失、设置参数等；

消防紧急情况自检功能，如遇消防信号，IC卡系统自动关闭，电梯便恢复到初始状态；有效的屏蔽外人的进入，为用户营造一个宁静、舒适、私秘性高的环境；

按照业主要求，一至七层商业层不受限制，任何人可通过电梯内楼层按钮选择到达指定楼层；八至十八层采用电梯内控方式，需要刷卡才能到达指定的楼层。当外来访客需要到达八至十八层，需与业主通话并确认身份后，业主在家按下电梯专用访客开放按钮，相应业主所在楼层电梯的按钮权限被开放，客人进电梯后直接按亮通话业主所在楼层（其他楼层按钮无响应），电梯到达指定楼层后，客人出电梯，电梯关门，业主所在楼层按钮自动恢复到刷卡控制状态，即完成访客功能。

电梯系统终端用户表如下：

5. 综合布线系统

综合布线系统是一种在建筑物内和建筑群中为综合数据的传输提供的一种物理连接的通道。它是把建筑物内部及建筑物之间的语音交换设备、智能数据处理设备及其它广义的数据、通信设施互相连接起来，并可以通过必要的设备同建筑物外部数据网络或电话局线路相连接。综合布线系统是计算机网络工程的基础。

综合布线系统设计时应考虑到现代化智能建筑对办公环境和通讯自动化、办公自动化(O等系统信息传输的需求，具有高度灵活性、可靠性及综合性，并方便扩容和维护管理，能适应未来的技术发展。

综合布线系统设计本着“全面规划，系统设计”的指导思想，力争做到在尽可能减少一次性投资的基础上协调好近期使用和远期发展关系，建立起一个技术先进、开放式的综合传输平台。采用先进的网络技术、信息技术，选用安全、可靠、又易扩展的网络结构、网络设备是本方案设计的指导原则。

实施后的综合布线系统满足国际商用建筑物布线标准和《综合布线系统工程设计规范 GB50311-2017》，将为语音、数据、图像等多媒体业务提供实用的、灵活的、可扩展的模块化介质平台。该系统可达到如下目标：

标准化：符合国际商用建筑物布线标准，满足最新国标《综合布线系统工程设计规范》GB50311-2017的要求；

实用性：能够适应将来技术的发展，满足语音、数据、图像及多媒体等综合业务通信传输要求；

灵活性：系统能满足灵活应用的要求，即任何一信息点能连接不同的设备，如计算机、打印机、多媒体终端或电话、传真机等；

模块化：系统中，除去固定在建筑物上的线缆外，其余所有的接插件都是积木式的标准件，以方便管理和使用；

扩充性：系统是可扩充的，以便将来有更大的发展时，很容易将设备扩展进去；经济性：在满足各种应用要求的基础上，尽可能降低造价。

中南国际汇的综合布线系统由下列5个子系统构成：工作区子系统、水平子系统、管理子系统、垂直子系统、设备间子系统。 5.1 工作区子系统

数据和语音均采用六类非屏蔽信息模块。采用模块化设计，配置灵活，更改方便，具有故障隔离功能，某个插座的损坏及修复不影响整个系统的性能。工作区表面安装面板采用双口或单口信息面板。

本设计仅包括中南国际汇八层至十八层的工作区子系统，一层至七层除各机房外由客户自己投资建设。八至十八层中，已分割的每个办公室按一个语音点两个数据点考虑，十五层大开间用户点数量待定。用户点数统计见下表：

5. 2 水平子系统

数据和语音均采用六类23AWG非屏蔽低烟无卤、带十字架的双绞线（UTP）；带宽：≥ 250MHz、速率为2.4Gbps。电缆长度在90米以内。

本设计仅包括八至十八层的水平子系统及大楼内部视频监控用水平线，租赁区域由客户自己投资建设。 5. 3 管理子系统

布线系统中水平部分的数据及语音铜缆跳线架均采用六类RJ45配线架管理跳接。主干子系统连接水平子系统的跳接采用六类非屏蔽RJ45跳线及光纤跳线。 5.4 垂直子系统

垂直子系统共包括两个部分：

从弱电设备间至各楼层配线间的大对数市话电缆及主干光缆由运营商负责设计、设备供货及施工安装

用于十五层自用层计算机网络及视频通讯用的主干光缆在本设计范围之内。 5.5 设备间子系统

设备间子系统由设备室的电缆、连接器和相关支持硬件组成，把各种公用系统设备互连起来。为节省投资，综合布线系统设备间不单独设置，与其他弱电系统共用。

位于地下负一层的弱电设备间主要用作放置运营商的数字程控交换机、计算机网络设备、服务器、移动通信设备等。

6. 计算机网络系统

整个网络在传输层/网络层采用TCP/IP协议，主干网络采用千兆高速网络。考虑到大楼信息点数量较少，本网络系统拟采用二层组网结构，接入层直接与核心层连接，节省汇聚层网络节点，加快网络转发速度。由核心节点、双备份链路接入节点组成的光纤千兆星型网络。网络系统结构如下：

根据业主要求，目前只考虑自用层（十八层）的计算机网络系统。由于目前十五层的房间布置和家具布置未确定，网络用户点数量为预估值。核心交换机设置在弱电机房，接入层交换机分布如下：

无线网为接入网络的一部分，是有线网络的延伸和补充。其主要作用定位于为员工移动办公和外来访客使用网络资源提供灵活、便利的临时性接入服务。

为方便各类型移动无线终端的接入和便于对系统的管理，无线网络拟采用符合http://cankao.gcw818.com标准，结构为“瘦AP+集中式无线局域网控制器”的集中统一式无线网络系统。在负一层弱电机房设置一台无线局域网控制器，在大楼每层设置一个无线AP接入点。无线AP采用PoE供电模式，由于数量较少，有线网络部分不采用带PoE供电功能的接入交换机，

而采取配置PoE电源模块的方式实现无线AP的供电。八层至十五层每层设置2个无线接入点，十六至十八层每层设置1个无线接入点。

无线AP基本配置点统计：

7. 无线对讲（由物业自行选择）

为有效地实现对大楼的动态控制和管理；实现大楼内部的协调、统一指挥，为创建平安商业条件，提高快速反应能力，建立一套管理灵活便捷、资源共享、用户操作简单、便于处理各种紧急情况的无线对讲系统具有非常重要的意义。通过这套系统可以实现指挥调度快速高效的安保及高效率的工作。

无线对讲系统主要是物业管理公司使用，用于安保、工程维修以及应对突发事件等。系统考虑设置两个通话信道，分别用于安保部门和工程维修部门。

根据国家信-息-产-业-部制订的2017年强制淘汰模拟机的规定，本方案考虑设置数字无线对讲系统一套，该系统可以在中继台信号覆盖范围内可以发起任意呼叫。电台在中继台信号覆盖范围内不需要任何手动设置就可实现无缝漫游，电台根据基站信号强弱，自动选择天线接收，从而保证通话质量。手持对讲机数量可以根据使用需求配置。

无线对讲系统由中继台，大功率双工器，副定向天线，吸顶天线，信号分支器，干线放大器及馈管等组成。根据大楼布局，在大楼适当布置设备，达到系统信号覆盖率不低于98%的要求。

8. 有线电视系统

本工程在各小开间办公室处设置有线电视运营商提供的电视插座，通过分配器、分支器及视频信号传输电缆，接至有线电视信号源。有线电视系统结构示意图如下所示：

有线电视的信号源可以是录像机、VCD、DVD、摄像机、电影电视转换机等，也可以是通过开路接收电视广播、微波传输、卫星电视等类型的空中电视信号。这些信号经过解调后进入前端部分。前端设备把经过处理的各路信号进行混合，把多路(套)电视信号转换成一路含有多套电视节目的宽带复合信号，然后经过分支、分配、放大等处理后变成高电平宽带复合信号，送往干线传输分配部分的电缆始端。干线传输系统把前端设备输出的宽带复合进行传输，并分配到用户终端。在传输过程中根据信号电平的衰减情况合理设置电缆补偿放大器，以弥补线路中无源器件对信号电平的衰减。干线传输分配部分除电缆以外安装有干线放大器、均衡器、分支器和分配器等设备。通过用户分配器把干线传输系统提供的信号电平合理地分配给各个用户。比较大的子系统还装有支线放大器。

电视用户可以通过连接线把电视机与用户终端盒相连，来接收全部电视节目。由于系统为各个用户都提供合适的信号电平，因而每个用户都可以取得满意的收看效果。

根据有线电视插座布置原则如下：

一层至七层：商业部分有线电视由租户二次装修考虑

八至十八层：每个小开间办公室各设置一个有线电视插座。

9. 电子巡更（由物业自行选择）

电子巡更系统用于监督安保人员按巡更程序所规定的路线与时间到达指定的地点进行巡逻。系统主要由信息采集器、信息钮、管理主机及管理软件组成。采用离线感应式巡更系统。

特制的地址巡检器（信息钮）安装于指定的巡检路线上，工作人员巡检时，只需用手持的巡更棒依次靠近信息钮，巡检时间、地点等数据便存储到巡更棒中；管理人员通过信息采集器将巡更棒内存储的信息读取到管理主机中，就可以对巡查情况（人员、地点、时间等）

进行记录和考核，实现人员的科学化管理。

本系统由管理主机（含管理软件和信息采集器）、巡更棒、人员卡（选配）、及巡更点组成。每层设置3个巡更点，巡更棒和人员卡数量根据大楼保安人员数量配置。

巡更棒采用感应卡技术、无线通信，不用接触信息钮，对信息钮的保护较好。外壳采用防水、防尘设计，不易被破坏。

一般情况下不同巡检班次共用巡更棒，人员卡用于区分不同巡检班次，即班次1在巡逻前用人员卡感应一下巡更棒，巡更棒就会认定之后的巡逻信息是班次1所有，班次2在巡逻之前需再感应一下人员卡，然后再出去巡逻，以此来区分班次。

每个巡更点安装信息钮1个，根据周围环境选择室内、室外或带夜光标识的信息钮。信息钮内置无源高灵敏度射频卡，在保证刷卡距离的同时，减少巡更棒电源消耗。安装简单，使用寿命长，可在各种恶劣环境下使用。信息点的安装位置由物业管理公司自己确定。