不动产统一登记制度

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不动产统一登记制度

5月23日，国土资源部法律中心向媒体透露，国务院法制办会同住建部、国土部已经开始起草《不动产登记条例》，为即将开展的不动产统一登记工作提供法制保障。

不动产统一登记制度

早在今年的3月29日，国务院办公厅就发布了关于实施《国务院机构改革和职能转变方案》，要求于2017年6月底前出台《不动产登记条例》并正式实施不动产统一登记制度。

我国拟建立不动产统一登记制度，这一信息引起了社会各界的格外关注，被多方解读为一项值得期待的好政策。那么，什么是不动产统一登记制度？为什么要进行不动产统一登记？实现过程中有哪些难点？本文将就以上问题作简要探讨。

什么是不动产统一登记制度？

不动产统一登记制度是成熟市场经济国家实行的一项基本的物权制度。从国外情况看，很多国家都规定在一国之内或一个统一司法区域内实行不动产统一登记，即不论是土地、房屋还是其他不动产，均由统一的机构登记。

中国的《物权法》在第十条中也规定：“国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。”然而，由于此后国家一直没有出台实施细则，也没有制定专门法律或条例，导致该规定悬在空中，《物权法》实施6年来迟迟无法落地。

实际上，我国的不动产登记制度早有实施，但因条件所限，最初只是在各个地方的不动产登记机构进行登记，登记体制上出现了“多头登记”、“分散登记”、“标准不一”以及不能信息联网共享的弊端。此次不动产统一登记制度改革，强调的是登记制度中的“统一”，即登记机关、登记规则、登记程序和登记收费等方面的统一。

为什么要进行不动产统一登记？

一是，更好地保障不动产交易安全，减少欺诈行为，提高交易效率。现在各地各部门单独对不动产进行登记，难免出现漏登、错登情况；各地登记流程不统一，登记费缴纳方式多样，增加了民众的交易成本，而统一登记将改善这一问题。同时，一房多卖、盗卖房产等房产交易风险也将被剔除。比如别人要买你的房子，怎么确定这个房子是你的？以往是查看权属证书，但鉴于证书可以伪造，出现了不少盗卖行为。为避免此类交易风险，需要通过国家机关的登记行为来确认其物权状态从而保障其真实性，人们在交易时只要查看相关登记即可确认其安全。就此而言，登记簿是比权属证书更可靠的权利证明。

此外，不动产进行统一登记，“一套房子两个证”将成为历史。当前，一套房子需领取两本权证、买卖房产要办两道手续，对老百姓来说属于正常现象。房管部负责房屋所有权的登记、发证，国土部负责土地使用权的登记、发证，导致百姓两头跑，效率低。不动产统一登记制度实施后，整合房屋登记、土地登记、林地登记、草原登记的职责，由同一个部门承担，将会大大提高办事效率。

二是，不动产统一登记制度为房产税的征收打下基础。业内普遍认为，此前房产税这个“靴子”一直没有“落下来”，就是因为征收的基本条件—房产信息统一登记的条件不具备。倘若明年6月底前该制度出台，房产税的全面征收也就不再遥远。实施不动产统一登记制度摸清“家底”后，有利于衡量各个收入阶层之间的住房财富分配格局，对每个收入阶层之间财富差距可以做到心中有数。在这个前提下，可以根据不同的状况开征不动产税，特别是对于多套房的累进房产税，加大多套房屋的持有成本，起到长效抑制投机的作用。

三是，不动产统一登记制度有利于稳定房价，为楼市调控提供数据基础。不动产统一登记的消息一出，潘石屹就在微博上表示：“这是好政策，如果今年实施，房价马上会跌。”而潘石屹的观点也得到了不少人的赞同。概因不动产统一登记后，信息将更加透明。如果一人持有多套住房，就意味着要多缴税，可能会导致大量的囤积住房集中入市、恐慌性抛售，将迅速增加市场供给量，对市场房价将起到平抑作用。但房价由土地制度、税收、成本等几大因素共同构成，不动产登记只是对存量方面进行调整，个人以为房价不会降低，而是趋于平稳。同时，实施不动产统一登记制度有利于更好地进行楼市调控。中国的房地产调控之所以屡不成功，原因很多，但从基本信息来讲，房地产市场的数据失真恐怕是一重要因素。不动产统一登记，推进全国住房信息联网，有助于摸清全国房地产市场的基本情况，为宏观调控提供更为准确的数据基础。

四是，不动产统一登记制度有助于反腐的推进。从已经公开受到法律惩处的腐-败官员看，房产腐-败都是“重头戏”。去年后半年至今不断频现的房姐、房妹、房婶、房叔、官员们动辄几十套甚至上百套的住房被网络曝光。不动产统一登记制度迫使腐-败官员的不明财产无处遁形，对房姐、房叔、房祖宗会产生巨大的震慑力。为政府严厉打击贪污腐-败、治理非法侵占的恶劣行为提供有利的监管渠道。应该看到，不动产统一登记制度的反腐功效，是一种制度完善后的衍生便利，为纪检、审计等反腐机构提供便捷查询的渠道，它本身不具有甄别一个人是否为腐-败份子的职能。并且由于登记主要依赖于身份证制度，像龚爱爱那样，有不止一份户籍资料，并且提交的身份资料都是“真”的，那么登记机构是查不出来的。故不动产统一登记不是为了反腐而设立，反腐仅仅是制度完善后的衍生便利。

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不动产统一登记制度实现过程中有哪些难点？

首先，不动产统一登记改革直接关系到权力分配及部门利益博弈。不动产统一登记制度作为一项好政策让人充满期待，但相当部分人对该制度的落实表示了担忧。不动产的统一登记，不同于“信息联网”，是两个概念。信息联网是保存现有多部门登记的局面下实现信息共享，只要技术到位，容易解决。而不动产的统一登记，是把登记权统一收归于某一部门或新设立的某一机构，由其统一行使登记管理权。不动产统一登记制度只能由一个机构实施，现实情况是，各地登记工作分散在不同部门，必须通过职能改革解除一些部门的权力。与相关部门利益直接挂钩，各部门都不会轻易放权。同时，大量的员工安置也是

个难题。土地和房屋登记分开进行时，两个系统已有30万的员工，再加上森林、滩涂、海域等部门，涉及的人员更多。推行不动产统一登记，这么多员工将如何安排？所以不动产统一登记制度涉及到行政体制改革、机构改革、职能转变、人员安置等方方面面，改革难度可想而知。

其次，如何保证不动产统一登记机构的独立性。我国的不动产统一登记权，收归于某一部门，还是收归于一个新设立的机构，这仍未确定。不论何种方式，必须是一个专门的权威的不动产登记机构管理，要把登记本身的功能和附加的行政功能分离开。中国人民大学商法研究所所长刘俊海建议，要建立全国统一的登记机构，并明确该单位独立的法人地位，保证其独立性，确保登记机构免受其他部门的干扰。登记机构最好是垂直化管理。登记机构的人事和经费由中央管理，确保登记机构独立于地方政府和人情的干扰。如果做不到全国垂直管理，也要强调该机构的独立性，明确其独立的事业单位法人地位，否则其权威性将大打折扣。

再次，如何明确不动产统一登记的查询权限、范围。《物权法》明确规定，查询必须是权利人和利害关系人。为了保证交易安全，便于信息公开，专家建议明确公众的查询权。尊重与维护公众的知情权，对法律规定范围内的公职人员的房地产登记信息可以考虑依照法定程序开放公众查询，而对一般百姓的房地产登记信息的隐私权要予以充分保护。全国联网，官员有多少不动产，公民轻点鼠标就一目了然。这种对象仅限于那些掌握了较大公共权力，需要受到民众监督，应当

公布自身财产的官员，而不是所有公民，否则就会对普通公民的个人隐私造成伤害。

综上，我国拟建立不动产统一登记制度，将有利于保障房地产交易安全，更好地进行楼市调控，有助推进反腐工作，被多方解读为一项值得期待的好政策。但该制度的实施存在不少难点，好政策会不会“打水漂”，还有待时间的检验。让我们一起拭目以待。

建立不动产统一登记制度的社会意义2017-04-22 11:35 | #2楼

中国登记制度的最大缺陷在于，登记机构不统一。涉及不动产登记的部门有近10个，每个登记部门都有不同的登记程序，基础数据也不一样，很多中小城市的信息化工作未完成，使得推行不动产统一登记是一场硬仗。

在目前房价居高不下的情形下，国务院日前在其公布的机构改革和职能转变方案任务分工通知中，明确提出明年6月出台不动产登记条例，引发了市场的极大关注。但对于该制度的意义，其实可以从一个更广阔的社会背景来考察。不动产统一登记制度是成熟市场经济国家实行的一项基本的物权制度。从国外情况看，很多国家都规定在一国之内或一个统一司法区域内实行不动产统一登记，即不论是土地、房屋还是其他不动产，也不论是何种不动产物权，均由统一的机构登记。

中国的《物权法》在第十条中也规定：“国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。” 然而，由于此后国家一直没有出台实施细则，也没有制定专门法律或条例，导致该规定悬在空中，《物权法》实施6年来迟迟无法落地。

政府的一个基本职能是提供人民满意的服务，提高依法 1

行政水平。无疑，这需要政府把治国理念转化为制度体制机制，加强事关长远的制度机制整体设计。而不动产统一登记制度及建立以公民身份证号码和组织机构代码为基础的统一社会信用代码制度，就是这样两项基础性的制度安排。在刚过去不久的全-国-两-会上，时任国务院秘书长马凯在作国务院机构改革和职能转变方案说明时，为我们阐明了这两项制度的价值：一是可以更好地落实《物权法》，保障不动产交易安全，有效保护不动产权利人的合法财产权；二是从制度上加强和创新社会管理，并为预防和惩治腐-败夯实基础。

换言之，从不动产统一登记制度可以发挥的功能看，其于社会发展有以下三方面作用：

首先，不动产统一登记制度通过保障公民的合法财产和房屋等不动产的交易安全，减少欺诈行为，无疑使得人们有长久的动力去创造和追求财富，造福社会。财产安全一直是人们忧虑的一个问题，如果人们无法保障其个人合法财产的安全，就不可能有积极性去创造财富，即使创造财富，也会转移。个人财产的安全，既体现在保有环节，也体现在交易环节。对于不动产来说，人们既担忧国家的非法侵占，也担忧交易中的欺诈行为。因为权属证书是可以伪造的。因此，为避免此类交易风险，需要通过国家机关的登记行为来确认其物权状态从而保障其真实性，人们在交易时只要查看相关 2

登记即可确认其安全。就此而言，登记簿是比权属证书更可靠的权利证明。而它之所以能发挥如此功用，乃因为登记行为本身是以国家信用作担保的，而国家信用的背后又是法律信用。

除了发挥保障不动产的交易安全这个最重要的作用外，不动产统一登记制度客观上亦有助反腐的推进。这是当下人们最为看重的一点。鉴于反腐确实受制于信息的不完全和不统一，从加大反腐功效来说，有必要建立统一的财产登记制度，并建立基于公民个人身份号码的统一社会信用代码制度，但若把希望寄托在此上，则有些不切实际，也颠倒了该制度的主次功能。

应该看到，不动产统一登记制度的反腐功效，是一种制度完善后的衍生便利，它主要借助于民事后果变相强制才显示出来。也就是说，假如一个人不去国家机关登记，他就很难交易、抵押和转让其不动产，这就迫使他不得不去登记。而只要一登记，系统就会立即显示其名下拥有的不动产状况。由此可见，其反腐功效是建立在信息的联网和统一上，目的是为纪检、审计等反腐机构提供便捷查询的渠道，它本身不具有甄别一个人是否为腐-败分子的职能。因此，要使不动产统一登记制度的反腐功效充分发挥出来，就必须确保登记制度本身的完善。一个有缺陷的登记制度，其反腐功效肯定要打折扣，甚至还会为腐-败制造更多的机会。

再者，在当前房地产调控的关键时刻，该制度的建立也有助于摸清全国房地产市场的基本情况，为宏观调控提供精确的事实依据。中国的房地产调控所以屡不成功，原因很多，但从基本信息来讲，房地产市场的数据失真恐怕是一重要因素。而要做到数据准确，就必须统一登记住房信息，推进全国住房信息联网。

建立不动产统一登记制度的作用很明了，然而，要推进统一的信息登记工作并不容易。这个阻力既来自于制度修订，也来自于技术层面，还来自于部门和个人利益。目前，中国登记制度的最大缺陷，在于登记机构不统一。涉及不动产登记的部门有近10个，每个登记部门都有不同的登记程序，基础数据也不一样，解决这一问题，非常麻烦。何况，很多中小城市本身的信息化工作未完成，甚至未建立起电子化的管理。上述情况无疑使得推行不动产统一登记是一场硬仗。

为此，须先立法，把最基本的规则和制度定下来。这就需要尽快出台不动产登记条例。在这一步后，再研究设立统一的登记机构问题。作为第一步，可以先在法律上明确统一登记机关、登记规则、登记程序和登记收费，再按照同一件事由一个部门负责的原则，整合房屋登记、林地登记、草原登记、土地登记的职责，分别由一个部门承担，最终过渡到所有的不动产，均由一个登记机构登记。

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