房屋抵押贷款流程全解一

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房屋抵押贷款流程全解一

“我买公寓的首付款不够，如今有抵押房产贷现金的机构吗”、“我就是放贷人，目前办抵押的很多人都是抵押房产，包括央产房、经济适用房、校产房等多种性质的房产，其中有很多房产都没有房产证，我怎么能将风险降到最低呢”连日来，记者接到多位读者求助抵押房产贷款这类问题。同期，记者从几家房地产担保公司了解到，目前抵押贷款消费已经成为一种新兴的消费方式。作为一种新兴的消费方式，抵押贷款消费让很多消费者产生了迷惑，下面我们将对房屋抵押贷款这种最主要的抵押贷款方式进行介绍。

房屋抵押消费贷款对象

1.有武汉市合法的居留身份，具有完全民事行为能力;

2.身体健康，有稳定的职业与收入;

3.无不良信用记录;

4.男性现有年龄加贷款年限不超过55岁，女性现有年龄加贷款年限不超过55岁。房屋抵押消费贷款所需资料

1.借款人的有效身份证、户口簿;

2.婚姻状况证明，未婚的需提供未婚证、已离婚的需出具法院民事调解书或离婚证(注明离异后未再婚);

3.已婚需提供配偶的有效身份证、户口簿及结婚证;

4.借款人的收入证明;

5.房产的两证(房屋所有权证和土地使用证);

房屋抵押消费贷款房产要求

所需抵押的房屋年龄不超过十年。

所需抵押的房屋面积不小于60平方米。

(注:以上要求可适当放宽)

房屋抵押消费贷款额度

贷款额度：最低贷款额度5万元，最高贷款比例不得超过抵押房屋评估价的60%; 贷款年限：最长可达15年;

贷款利率：执行同期低押贷款利率;

还款方式：每月等额还本付息及每月等本付息

房屋抵押消费贷款代办收费标准

房产抵押消费贷款“不得不说”的五个秘密

据知名贷款机构伟嘉安捷报道，股票、基金市场的一路"红旗飘飘"，导致了人们投资热情的空前高涨。然而，当部分人暗自庆幸用"房变钱"再实现"钱生钱"的目地时，却严重忽视了房产抵押消费贷款进行不正当融资背后的诸多"秘密"。

一、借款人需注意的三大"秘密"。

秘密一：贷款年限短、还款利率高、批贷时间长，借款人成本无形增多。

抵押消费贷款与普通二手房按揭贷款相比，其贷款年数较低，最长只能贷到7成10年。像其它一些房屋贷款品种最长能够贷到7成20年或者7成30年不等。另外，抵押贷款的还款利率要高于其它贷款品种，且批贷时间较长，大概20-30个工作日。这样，借款人在使用抵押消费贷款时无形中会增加许多成本，还要花费更多的精力周旋于此。

秘密二：资金流向严控后，抵押消费限制用途将使不正当融资财路不通。

7月底，央行发出信号要加强房地产企业贷款和个人住房贷款资金流向的监控，这一政策真正落实后，部分打算依靠抵押消费贷款融资获取资金的客户将会很难做这项业务了，而已经办理抵押消费贷款的客户也有可能遇到许多不确定因素，风险较大。

秘密三："急病乱投医"，谨防不规范金融代办机构易钻空,借款人"得不偿失"。

虽然从理论上个人可以直接到银行申请此贷款，但目前不是所有银行都有这项业务，即使是设置了此项业务的银行，由于其申请手续复杂，风险较大，银行对于借款者的资质审批的十分严格，对个人批贷严格控制，门槛较高。而选择专业的代办机构不但可以提高办事效率还可以替借款者规避其中

的很多风险。但是，借款人要切记的是不要因为急于办理抵押消费贷款而胡乱"抓"一些不具备代办资格，不规范操作的金融机构办理，以免"急病乱投医"，得不偿失。

二、银行需引起重视的两大"秘密"。

秘密四：上"堵"下"疏"，银行铤而走险放贷并非长久之计。

一般来说，银行对抵押消费贷款的用途有一定的限制，比如只能用于购房、装修、留学、就医、购买家庭大额耐用消费品。按规定是不允许消费者把贷款用于投资炒股、购买基金的。虽然，央行也特发规定让各家银行严格控制抵押消费贷款的流向，但是市场上仍然有部分商业银行为了完成自身贷款任务铤而走险，睁一只眼闭一只眼的接受借款人的抵押消费申请。这样不但扰乱了银行间的正常秩序，同时也无法给予借款人一个健康的贷款消费理财空间。

特别是近期央行以相对明确的态度警示涉房贷款的潜在风险，更加严控了银行对抵押消费贷款资金流向的把握。由此可见，如果银行还长期以往诸如此类违规操作的话，那么带给银行的将会是无法估量的"灭顶"之灾。

秘密五：银行难约束消费者使用用途，直接导致银行利益受损。

从银行的角度来看，以往银行在发放抵押消费贷款时，因为无法约束众多的消费者，容易出现借款人把贷款用于其它投资后结果却无能力偿还银行贷款，所以只能拍卖所抵押的房屋，而拍卖房产后还有可能出现无法偿还债务的情况。因此，银行对抵押消费贷款的这部分坏帐处理也是十分头疼，更加无法确保银行自身利益不受损害。

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中国工商银行个人房屋抵押贷款介绍

☆业务简述

个人房屋抵押贷款是指借款人以本人名下的房产抵押，向中国工商银行申请用于个人合法合规用途的人民币担保贷款。

☆适用对象

个人房屋抵押贷款的借款人应是具有完全民事行为能力的自然人，年龄在18(含)-65(不含)周岁之间，并且借款人具有良好的信用记录和还款意愿。外国人以及港、澳、台居民为借款人的，应在中华人民共和国境内居住满一年并有固定居所和职业，贷款用于购房的，还须满足我国境外人士购房有关政策。

☆服务特色

1.贷款用途广。可用于个人购房、购车、房屋装修、购置耐用消费品、教育支出、旅游、医疗、经营及其他合规合法用途。

2.担保方式简单。工商银行接受借款人本人(含配偶)名下的住房、商用房或商住两用房抵押担保。

周、三周)还本付息还款法及“随心还”还款法。贷款期限在1年(含)以内的，还可采用本利不同期还款法(按月付息，按季、半年、年还本)及按月付息、到期一次性还本的还款方式。

4.还款日自主选择。借款人可根据自身收入状况选择固定的每期还款日，借款人在借款合同约定的还款期内，还款日期可在约定还款日基础上延期10个自然日。

☆申请条件

1.具有完全民事行为能力的自然人，年龄在18(含)-65(不含)周岁之间;外国人以及港、澳、台居民为借款人的，应在中华人民共和国境内居住满一年并有固定居所和职业，贷款用于购房的，还须满足我国境外人士购房有关政策。

2.具有合法有效的身份证明、户籍证明(或有效居留证明)及婚姻状况证明(或未婚声明)。

3.具有良好的信用记录和还款意愿。

4.具有稳定的收入来源和按时足额偿还贷款本息的能力，借款人每月的总负债(借款人名下全部贷款的合计还本付息额)最高不得超过其月均收入的50%，还款方式为非分期还款的，借款人贷款期间本息合计不得超过其同期累计收入的50%，或具有足以覆盖到期还款本息的个人金融资产。

5.有明确的贷款用途;贷款用途符合国家法律、法规及有关规定，承诺贷款不以任何形式流入证券市场、期货市场和用于股本权益性投资、房地产项目开发，不用于借贷牟取非法收入，以及其他国家法律、法规明确规定不得经营的项目。

6.能提供工商银行认可的合法、有效、可靠的房屋抵押。

7.在工商银行开立个人结算账户。

☆贷款额度

贷款金额最高可达到抵押房产价值的70%。

☆贷款利率

贷款利率按照中国人民银行规定的同期同档次期限利率执行。

☆贷款期限

贷款用于购买住房的，贷款期限最长不超过20年;贷款用于购买商用房、购车、房屋装修、购置耐用消费品、教育支出、旅游、医疗、经营及其他合规合法用途的，贷款期限最长不超过10年。借款人年龄与贷款期限之和不超过65年。

☆还款方式

息还款法及“随心还”还款法。贷款期限在1年(含)以内的，可采用按月还息，按月、按季、按半年或一次还本的还款方式。

☆申请贷款应提交的资料

您如果计划申请工商银行个人房屋抵押贷款，需提前准备并提供以下资料：

1.借款人及其配偶有效身份证件、户籍证明(户口簿或其他有效居住证明)、婚姻状况证明(结婚证、离婚证、未婚声明等)原件及复印件。

2.个人收入证明，如个人纳税证明、工资薪金证明、投资收益证明、在我行或他行近6个月内的平均金融资产(含存款、国债、基金)证明等。

3.贷款用途证明或声明。

4.抵押房产权属证明，如果抵押房产已办理了土地使用权证，则土地使用权证应同时提供;房产所有人(包括共有人)同意抵押的证明文件;抵押房产如需评估，须提供评估报告原件。

5.银行要求提供的其他文件或资料。

☆操作指南

1.客户申请。客户向工商银行提出申请，书面填写申请表，同时提交相关资料。

2.签订合同。工商银行对借款人提交的申请资料审核通过后，双方签订借款合同、担保合同，视情况办理相关公证、抵押登记手续等。

3.发放贷款。经工商银行审批同意发放的贷款，办妥所有手续后，工商银行按合同约定以转账方式向借款合同约定用途的交易对象或借款人指定个人结算账户发放贷款。

4.按期还款。借款人按借款合同约定的还款计划、还款方式偿还贷款本息。

5、贷款结清。贷款结清包括正常结清和提前结清两种：

①正常结清：在贷款到期日(一次性还本付息类)或贷款最后一期(分期偿还类)结清贷款; ②提前结清：在贷款到期日前，借款人如提前部分或全部结清贷款，须按借款合同约定，提前向工商银行提出申请，由工商银行审批后到指定会计柜台进行还款。

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贷款结清后，借款人应持本人有效身份证件和工商银行出具的贷款结清凭证领回由银行收押的法律凭证和有关证明文件，并持贷款结清凭证到原抵押登记部门办理抵押登记注销手续。

房屋抵押贷款流程和条件大全2017-02-18 12:55 | #2楼

房产抵押消费类贷款的定义：以自己或他人的房产作为抵押物向银行申请贷款，可用于购房、买车、教育、旅游、购买大宗耐用消费品等用途。贷款的期限一般1年-30年；贷款金额最高为房屋评估价的 70％。

借款人应提供的材料：1、夫妻双方身份证、户口本、婚姻证明；2、收入证明（银行指定格式）及所在单位营业执照副本复印件（加盖公章）；3、借款相关用途材料；4、抵押人夫妻双方的身份证、户口本、婚姻证明；房产证原件。

操作流程：

签委托合同----评估-----面签-----批款------抵押-----放款

银行利率及还款方式：银行利率执行同期人民银行规定商业贷款利率；可选择按月等本息或等本金方式还款。

购房抵押贷款

（1）个人购买商品房抵押

1、房地产他项权力登记申请表

2、购房合同（原件）

3、购房首付款收据（复印件加盖公章）

4、个人住房借款合同

5、个人住房抵押合同

6、商品房预售许可证或预抵押许可证（期房）房地产权属准予登记通知书（现房）

7、抵押人、抵押权人身份证明（个人：身份证复印件单位：加盖公章的营业执照复印件）

8、平面图、配置图（红线圈界、开发公司与抵押权人盖章确认）

（2）、工作时限

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符合办理条件的，自交易中心权属登记收件窗口收件之日起 3日内办理完毕。

（3）、办理流程

1、申请人领取并填写《权属登记申请表》后，持相关证件到交易中心权属登记收件窗口，经收件人员受理后，领取《收件回执》；

2、在交易中心办理期间，申请人可通过电话查询办理情况，若已办结，可到收费发证窗口-交纳税费并领证

（4）个人房产抵押贷款流程

1.贷款申请：借款人提出贷款用途，金额及年限时间；

2.申贷资料准备：借款人及抵押人将贷款申请贷款所需文件、证件按要求准备齐全；

3.看房评估（或勘估）：由相关机构对抵押房进行实地勘查、评（勘）估；

4.报批贷款：将所有申贷资料连同评估报告或勘估意见书报送银行审批；

5.借款合同公证：借款人及抵押人填写（借款合同）及所有相关文件、签字、盖手印后，由公证人员对其进行公证；

6.抵押登记手续：银行凭房屋所有权证和借款合同公证书到产权处办理抵押登记手；

7.开户、放款：借款人开立还款账户、银行放款至该账户（注：原则上只有商品房、房改房、安居房可用作抵押物）。借款人应提供：本人配偶身份证、户口簿、收入证明、个人消费用途的相应合同、婚姻状况证明。抵押人应提供：房屋所有权证，权属人及配偶身份证、户口簿、婚姻状况证明。

房屋按揭贷款

按揭贷款中人们最关心的是条件及程序，首先办理按揭贷款需要提供的资料：

1、申请人和配偶的身份证、户口原件及复印件 3份（如申请人与配偶不属于同一户口的需另附婚姻关系证明）。

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2、购房协议书正本。

3、房价 30%或以上预付款收据原件及复印件各 1份。

4、申请人家庭收入证明材料和有关资产证明等，包括工资单、个人所得税纳税单、单位开具的收入证明、银行存单等。

5、开发商的收款帐号 1份。

其贷款手续及程序是这样的：首先，请到银行了解相关情况。并办理相关带齐以上的资料申请个人住房贷款。然后接受银行对您的审查，并确定贷款额度。接下来就可以办理借款合同，且由银行代办保险。办理产权抵押登记和公证。最后剩下的就是银行发放贷款，借贷人每月还款和还清本息后的注销登记。经过以上手续及流程，您就可以通过按揭得到新房子了。

购房者办理楼宇按揭的具体程序如下：

（1）选择房产

购房者如想获得楼宇按揭服务，在选择房产时应着重了解这方面的内容。购房者在广告中或通过销售人员的介绍得知一些项目可以办理按揭贷款时，还应进一步确认发展商开发建设的房产是否获得银行的支持，以保证按揭贷款的顺利取得。

（2）办理按揭贷款申请购房者在确认自己选择的房产得到银行按揭支持后，应向银行或银行指定的律师事务所了解银行关于购房者获得按揭贷款支持的规定，准备有关法律文件，填报《按揭贷款申请书》。

（3）签订购房合同银行收到购房者递交的按揭申请有关法律文件，经审查确认购房者符合按揭贷款的条件后，发给购房者同意贷款通知或按揭贷款承诺书。购房者即可与发展商或其代理商签订《商品房预售、销售合同》。

（4）签订楼宇按揭合同

购房者在签订购房合同，并取得交纳房款的凭证后，持银行规定的有关法律文件与发展商

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和银行签订《楼宇按揭抵押贷款合同》明确按揭贷款数额、年期、利率、还款方式及其他权利义务。

（5）办理抵押登记、保险

购房者、发展商和银行持《楼宇按揭抵押贷款合同》及购房合同到房地产管理部门办理抵押登记备案手续。对期房，在竣工后应办理变更抵押登记。在通常情况下，由于按揭贷款期间相对较长，银行为防范贷款风险，要求购房者申请人寿、财产保险。购房者购买保险，应列明银行为第一受益人，在贷款履行期内不得中断保险，保险金额不得少于抵押物的总价值。在贷款本息还清之前，保险单交由银行执管。

（6）开立专门还款账户

购房者在签订《楼宇按揭抵押贷款合同》后，按合同约定，在银行指定的金融机构开立专门还款账户，并签订授权书，授权该机构从该账户中支付银行与按揭贷款合同有关的贷款本息和欠款。银行在确认购房者符合按揭贷款条件，履行《楼宇按揭抵押贷款合同》约定义务。并办理相关手续后，一次性将该贷款划入发展商在银行开设的监管账户，作为购房者的购房款。

汽车消费贷款的申请

一、汽车消费贷款申请条件：申请汽车消费贷款除了必须在银行所认可的特约经销商处购买限定范围内的汽车外，申请汽车消费贷款的购车者还须具备以下条件：

1、购车者必须年满 18周岁，并且是具有完全民事行为能力的中国公民。

2、购车者必须有一份较稳定的职业和比较稳定的经济收入或拥有易于变现的资产，这样才能按期偿还贷款本息。这里的易于变现的资产一般指有价证券和金银制品等。

3、在申请贷款期间，购车者在经办银行储蓄专柜的帐户内存入低于银行规定的购车首期

款。

4、向银行提供银行认可的担保。如果购车者的个人户口不在本地的，还应提供连带责任保证，银行不接受购车者以贷款所购车辆设定的抵押。

5、购车者愿意接受银行提出的认为必要的其他条件。

如果申请人是具有法人资格的企、事业单位，则应具备以下条件：1、具有偿还银行贷款的能力；2、在申请贷款期间有不低于银行规定的购车首期款存入银行的会计部门；3、向银行提供被认可的担保；4、愿意接受银行提出的其他必要条件。贷款中所指的特约经销商是指在汽车生产厂家推荐的基础上，由银行各级分行根据经销商的资金实力、市场占有率和信誉度进行初选，然后报到总行，经总行确认后，与各分行签订《汽车消费贷款合作协议书》的汽车经销商。

二、汽车消费贷款申请流程

1、客户申请。客户向银行提出申请，书面填写申请表，同时提交相关资料；

2、签订合同。银行对借款人提交的申请资料审核通过后，双方签订借款合同、担保合同，视情况办理相关公证、抵押登记手续等；

3、发放贷款。经银行审批同意发放的贷款，办妥所有手续后，银行按合同约定以转账方式直接划入汽车经销商的账户；

4、按期还款。借款人按借款合同约定的还款计划、还款方式偿还贷款本息；

5、贷款结清。贷款结清包括正常结清和提前结清两种。①正常结清：在贷款到期日（一次性还本付息类）或贷款最后一期（分期偿还类）结清贷款；②提前结清：在贷款到期日前，借款人如提前部分或全部结清贷款，须按借款合同约定，提前向银行提出申请，由银行审批后到指定会计柜台进行还款。贷款结清后，借款人应持本人有效身份证件和银行出具的贷款结清凭证领回由银行收押的法律凭证和有关证明文件，并持贷款结清凭证到原抵押登记部门办理抵押登记注销手续。

出国留学贷款

出国留学贷款指农行向拟出国留学人员发放的用于签发存款证明的商业性性贷款。

留学贷款的申请对象为拟留学人员或其直系亲属或其配偶。借款人须具备下列 7个条件：

1.借款人应具有完全民事行为能力，在贷款到期日时的实际年龄不得超过 55周岁； 2.借款人无违法乱纪行为，身体健康，具备诚实守信的品德； 3.借款人为出国留学人员本人的，在出国留学前应具有贷款人所在地的常住户口或其他有效居住身份； 4.借款人为出国留学人员的直系亲属或配偶的，应具有贷款人可控制区域内的常住户口或其他有效居住身份，有固定的住所，有稳定的职业和收入来源，具备按期还本付息的能力； 5.借款人应持有拟留学人员的国外留学学校出具的入学通知书或其他有效入学证明； 6.借款人须提供贷款人认可的财产抵押、质押或第三方保证。抵押财产目前仅限于可设定抵押权利的房产；质押品目前仅限于国债、本行存单、企业债券等有价证券；保证人应为具有代偿能力的法人或自然人，并愿意承担连带还款责任； 7.符合贷款人规定的其他条件。

个人征信调查

一、个人征信调查与企业资信调查的区别：由于个人消费者与企业的不同特点，造成个人征信调查与企业资信调查在操作方法上有很大不同。相对个人消费者来说，企业的特点是规模大、数量少。所以，企业信用调查可以做个案处理，从委托到完成可以有一定的周期。而消费者个人信用调查的特点是人数众多，不可能做个案处理，必须批量处理信息，自动化地出具报告。

二、西方征信国家的个人征信调查：在西方征信国家，个人征信调查主要由信用局完成。不同来源的数据通过各类征信机构收集上来，保存在中央数据库或是各征信公司的数据库当中。任何提供赊销或贷款的企业或银行都可以查询这些信息，用于信用决策。反过来，在各项信用交易中形成的关于企业或消费者的各种记录也会反馈到数据库中，完成动态跟踪。由此可

见，信用局是靠搭建广泛的征信渠道和平台、长期收集大量的数据并保证及时的动态更新来完成个人信用调查的。个人信用记录是形成不同种类个人征信报告的基础。有了充足的个人信用记录，美国的个人信用局可以向法律规定的合法用户提供多达 30种以上的消费者信用调查报告。由于个人征信调查要涉及大量的个人信息，健全的法律是完成个人征信的必要支持。

三、个人征信调查的基本内容：美国全国信用报告协会设计了标准信用报告格式——“信用观察2000”，对信用报告的内容和基本格式提出了基本要求。根据“信用观察2000”表格的要求，个人征信调查要包括以下几类信息：1、人口统计资料流水帐信息2、就业资料3、公共记录资料4、信用局查询记录

四、个人征信的渠道

1、建设个人征信渠道的原则：建设征信的渠道要把握三个基本原则，即批量处理原则、成本最优原则和时间性原则。

2、个人征信的渠道的分类（1）个人身份识别信息（2）个人信用记录（3）职业记录（4）公共记录（5）征信机构查询记录

五、个人征信的模式：实践中普遍存在着三种个人征信模式：同业征信、联合征信及金融联合征信。

1、同业征信：同业征信是由征信机构在一个独立或封闭的系统内部进行征信和提供征信服务的征信工作方式。

2、联合征信：联合征信是指征信机构根据协议，从一家以上的征信数据源收集征信数据的形式。

3、金融联合征信：金融联合征信不同于同业征信，也不同于联合征信。从信息收集的角度来看，它是联合征信的一种，需要广泛地收集个人信用信息；从使用者的角度来看，它很象同业征信，只能向有会员资格的金融机构提供服务。

六、个人信用调查报告种类：1、标准信用报告2、购房贷款信用报告3、就业报告4、商

业报告5、人事报告6、信用评分报告

资产管理业务

是指证券公司作为资产管理人，根据资产管理合同约定的方式、条件、要求及限制，对客户资产进行经营运作，为客户提供证券及其他金融产品的投资管理服务的行为。资产管理是指委托人将自己的资产交给受托人，由受托人为委托人提供理财服务的行为。资产管理业务主要有3种： 1.为单一客户办理定向资产管理服务。 2.为多个客户办理集合资产管理业务。 3.为客户特定目的的办理专项资产管理业务。

房产抵押贷款流程详解大全2017-02-18 12:54 | #3楼

现在买房可以进行房产抵押贷款了，可以帮助很多人解决资金不足的问题。许多朋友由于各种原因，需要用房产进行抵押贷款，但对于房产抵押贷款的流程并不清楚，所以，在办理过程中常常会遇到些困难。下面就对房产抵押贷款流程做个详细的介绍，希望可以帮助到大家。

1、向贷款机构提出贷款申请

借款人向金融机构提出贷款用途、金额及期限等申请。如果贷款申请符合此金融机构的贷款范畴，接着就需要准备相应的资料。

2、递交贷款资料

递交申请材料，包括但不限于以下内容（还需看各贷款机构产品的具体规定）：借款人身份证、近六个月的流水、工作证明、征信报告和房屋产权证等。此环节是房产抵押贷款流程中相当重要的一环，因为很多客户在进行贷款的时候都急需用钱，上门贷建议可以提前将这些材料准备好，这样会省去很大的麻烦。

3、看房评估

材料提交齐全后，银行根据抵押房屋进行实地勘察、评估。每个环节都是房产抵押贷款流程中重要的一环，此环节直接决定着你的房屋抵押贷款的额度。一般来说，这次评估和市场价格会有一定的出入，因为评估机构会考虑多重因素。

4、报批贷款

房屋评估公司会将评估报告或勘估意见书报送至银行进行审批。

5、签订借款合同

借款人与贷款机构签订借款合同及所有相关文件、签字、盖手印，由公证人员对其进行公证。