住宅营销推广方案
一、因素分析及专项调研
（一）本市房地产市场态势分析及开发时机研究
（二）本市近期高档楼盘专项调查分析
（三）项目地理环境调研
（四）周围楼盘专项分析
（五）项目SWOT分析
1、项目地理位置及特点
项目地理位置
项目特点及介绍
2、项目优势分析——S
品牌优势
时间优势
价格优势
区位优势
规模优势
政府支持
3、项目劣势分析——W
4、项目机会分析——O
5、项目威胁分析——T
二、项目定位
（一）产品定位（配套设施、户型设计等）
（二）价格定位（均价建议、价格策略等）
（三）客户定位
（四）开发经营指导思想
三、项目名称及营销策略
（一）项目名称建议
（二）营销主题
（三）差异化的竞争策略
（四）卖点设计
四、项目创新体系
（一）创新思路
通过改变项目的物质性（产品性质）、利益性（投入与产出之比）、信息性（市场信息调研形成的判断）和时间性（产品投放市场的时机选择）是策划的四个创新的理论线索。
营销创新是项目在营销领域的具体表现；强调优势，淡化劣势，把对产品性质的改造、市场信息的正确选择及产品投放市场的时机选择，用科学的市场竞争法则组合成创新的统一体——创新体系。
依据：优胜劣汰的市场竞争原则。
（二）项目核心竞争力构成及因素分解
项目的产品优势、价格优势、服务和管理优势构成项目的核心竞争力。在市场竞争环境里，用适当的方式，在恰当时机把产品卖出去，是实现项目核心竞争力的手段。用“看不见的手”去把握市场供求关系，实现项目投入少产出大，是实现项目核心竞争力的最终目的。
产品优势的营造——突出“健康居所，绿色家园”的营销主题，增加科技含量，优化产品特质。
价格优势的营造——销售、财务、管理成本的有效控制，创造低成本优势。
服务、管理优势的营造——创造高效实用、专业化、社会化、科学化的以人为本的服务体系。
销售策略——对市场、特别是消费者市场的真实把握，实施一系列宣传推广措施。 销售渠道、时机——细分目标市场后，找准市场时机，及时准确切入市场空隙，迅速占领市场。
（三）创新体系的设计及实施要点
产品创新体系：硬件再投入，创造产品附加值，形成新颖独特的绿色家园。
价格创新体系：降低开发、销售、财务、管理成本，培育价格优势。
服务、管理创新体系：以人为本，营造健康家园，突出其实用性和现实性。
销售策略创新：最能激发消费者购买欲望的独特办法。
销售渠道、时机创新：采用最快捷、最省钱的办法把信息传播给消费者，通过市场调研，有效准确地切入市场空缺，占领市场份额。
（四）项目风险规避（项目创新的可取可舍）
在市场竞争中，项目的创新建造了项目竞争优势，从而较同类产品更有竞争力，市场风险就相应降低、减少。所以，创新和风险恰是在“看不见的手”这一市场杠杆调节下的矛盾统一体。
但创新度越高并不意味着风险性越小。因为创新的目的在于取得竞争优势，这种优势只有显化出来并达到目的，优势才确立，风险才降低，若优势过度，则需要付出更多的资源与管理代价，反而不经济。
五、项目营销执行方案
（一）项目形象定位
1．项目的CI设计及主题设计
房地产市场日趋成熟、竞争日益激烈，产品同质性趋强，（池州市商之都广场、君悦广场、同辉广场等），市场由卖方向买方市场转变，消费者可选择的余地增大。企业如何强化自身在公众面前的形象和品牌美誉度，以形象力带动产品的销售越显重要。因此，从诸多方面考虑，强化企业CI设计更显重要。
CI对企业内部而言，是运用视觉设计与行为的展现，将企业的经营观念和特点视觉化、规范化，并在此基础上实施有效的管理，对外则是企业的形象战略，使企业经营观念形成一个鲜明的概念，然后经具体的展现提升为企业在市场竞争中的识别系统。从整体上说，CI是企业文化计划，是企业求生存、求发展的一种区别化战略。包括：1）理念识别（Mind Identity，简称MI），是指一个企业经营理念的定位，涵盖企业经营方针、战略目标、价值观念和价值体系，也是员工培训要求及对外统一形象等具体经营实践活动的本源。2）行为识别（Behavior Identity，简称BI），指企业在其经营理念的指导下，形成一系列的行为活动。具体表现在，企业经营范围的制定、经营目标的确立及由此衍生出的企业管理办法、管理风格的形成、组织机构的设置、科技发展的重点、产品开发的方向、促销手段的运用、公关活动的范围和目标等方面。3）视觉识别（Visual Identity，简称VI），指企业在经营理念和经营目标确定的基础上，运用视觉传达整体形象设计的方法，要求企业根据其一切与经营活动有关的媒体特点，设计出系统的识别符号，以突出企业精神，刻画出企业个性，使企业内部、社会各界和消费者对企业产生一致的认同感和价值观。
2．项目施工现场的管理及形象维护
项目的形象一方面可通过各类媒体进行宣传推广，另一方面施工现场的管理以及周边环
境的整治也对项目整体形象起到持续宣传的作用。
工地围墙设计 周边环境整治
3．售楼部、样板房、展示区的设置
售楼部 样板房 展示区
4．现场销售路线设计与布置
（二）价格策略
（三）促销策略
（四）宣传推广策略
（五）销售组织
（六）营销执行计划与节奏控制
六、项目开发与营销面临的重大问题的说明及对策
（一）开发销售时机
（二）本项目致胜的关键
（三）项目物业管理
（四）建筑风格
（五）销售节奏
（六）营销主题的实施要点
（七）营销费用控制
（八）售楼部及样板房选址
（九）销售指导思想
第二套 项目发展策划
一、项目周围居住环境及潜在客户消费行为研究
（一）自然环境分析
1、土地性质综述
2、地块周围的自然景观
自然景观
人文、历史景观
（二）居住环境评估
1、 交通条件及地理位置
2、 配套设施
3、 环境、污染与周围社会治安状况
4、 居住环境评估总结
（三）区域发展房地产项目的利弊分析
1、区域发展房地产项目的良性分析
2、区域发展房地产项目的弊端
（四）潜在客户需求分析
户型：
价格：
景观及配套设施：
二、项目SWOT分析
（一）项目地理位置及特点
（二）项目区位分析
（三）项目优势分析
（四）项目劣势分析
（五）项目威胁分析
（六）项目机会分析及因素分解
（七）总结
三、项目定位及经营主题可行性评估
（一）项目功能定位方案
1、项目定位及经营主题
（1）项目定位
（2）经营主题
项目名称及依据
名称
依据
项目经营主题
2、重要依据及主题要点
（1）重要依据
地块规模
地势
自然绿化效果
地块现有的居住氛围
（2）主题要点
从项目定位及经营主题，项目的综合条件分析，建议本项目在以下几方面重点突出：
规模化社区
山水园林社区
生态社区
人与自然和-谐共生的景观
智能化的物业管理
先进技术的创先应用
（二）项目潜在销售客户来源
1、核心客户
2、重要客户
3、一般客户
4、总结
（三）项目定位可行性评估
1、项目定位对周边地区及城市相似项目的影响
（1）对周边地区的影响
（2）对城市相似项目格局的影响
2、项目定位实现的可能性与现实性
可能性
现实性
3、项目定位的关键因素分析
（1）市场方面
竞争对手的实际情况
消费意识
经济水平的发展
（2）非市场因素
政策因素
拆迁主体的影响
发展商资金运用
规划理念的贯穿
（四）经营方案及策略
1、经营思路
2、可操性经营计划
第一期开发
操作细则
第二期开发
操作细则
（五）项目户型比例、配套设施的设置
1、户型比例
2、配套设施
四、项目操作及经营策略
（一）对项目操作的建议
配套设施、环境主题的完善 工程进度的严格控制 执行全方位立体式强推营销主题 参与各方的密切合作 施工现场形象的树立 确保项目前期开发建设阶段时间相对较短，尤其是主题结构前3~6层的建设，以高
速高质的形象推出，直接给消费者强烈的震撼力。
（二）项目运作网络及时间进度
（三）营销策略
1、阶段策略
第一期
第二期
2、策略细分
1）价格策略
制定基准价
调差
2）广告策略
推盘前阶段
蓄势阶段 造势阶段 强势推盘阶段
开盘后期销售期
做好销售管理
a) 制定合适的销售政策
b) 应用高超的销售技巧
c) 做好销售控制
布置各项营销活动
及时调整广告投入
全面诉求项目概念，重点分项诉求项目优势点。
3）推介策略
采取灵活的付款方式 灵活的销售政策 推介范围的搭配 推介对象的选择
4）调整策略
源于市场，紧跟市场，适时调整。
价格的调整 促销活动主题的调整 广告投入的调整 推介范围及对象的调整
（四）营销执行方案
1、营销准备工作
1）现场包装
售楼处的布置
围墙广告的布置
楼花的立面布置
展示广告牌和路线导向牌
2）售楼书的制作
3）价格表的制定
4）单张或传单的制作
5）广告的制作与发布
2、营销活动
第一期
第二期
3、营销诉求点系列
1）主题介绍
2）诉求点
第一期
第二期
4、广告宣传
1）广告宣传媒体
2）广告宣传计划
5、销售其间与目标
（五）管理人员配备及组织要求
1、销售队伍
2、市场跟踪
3、策划部
（六）项目营销费用及节奏安排
五、项目发展潜力分析及建议
（一）对项目升值有利因素的分析
1、物业管理的优质服务
2、商业、居住中心优势
3、××项目的筹建
4、超前的规划、先进的设计
5、居住群体
6、配套设施
（二）项目保值升值不利因素
1、噪声污染
2、自然折旧
3、竞争对手的发展
4、市政配套建设的不及时性
（三）竞争者的成长情况预测
水木清华
君悦广场
平天大厦
（四）项目成长与周边环境的互动关系
第一期开发
第二期开发
第三期用地的开发
六、项目综合评估
（一）综合评估意见
1、项目具有继续良好前景
2、抓紧把握机遇，尽快起动开发
3、全方位把握好开发情况
4、精心做好总体策划，协调好开发进度
5、把握全面因素，不断深化总体策划和各期开发方案
（二）对项目发展的建议
1、适应市场变化而调整开发策略
2、持续打造项目主题卖点
3、重视小区入口设计，精塑项目形象
4、精算成本，提高开发效率
5、解放思想，集一流开发人、财、物资源，做一流开发小区
（三）对项目面临的重大问题的说明
1、高度关注拆迁
2、落实城市主干道的走向
“精装房”营销推广方案
目前在北京、深圳、广州等城市，精装房已逐步占据房地产开发项目的主导位置。有数据显示，如今一二线城市高档楼盘的精装房比例已达到销售住宅比例的82%
一、营销推广目的：
①、基于现阶段房地产市场的整体低迷状况，改善客户购房观望现状； ②、以精装修产品做为项目的一个卖点，获取市场对项目的认可，与实力较强的装修设计公司进行强强联合，以样板房实际装修效果吸引客户眼球，增强项目的品质感和客户对项目的认同感；
③、通过推广激发市场对项目的关注，推动一期剩余房源的顺利去化，为二期开盘做好销售准备；
二、精装房对于购房者的优势：
①、降低置业、居家门槛：装修款可计入总房款进行银行按揭，缓解了业主购房后装修的资金压力；同时，经由开发商与装饰公司进行谈判，统一装修，物料费用、人工成本大大降低；
②、省时、省心、省事：由开发商和监理单位统一安排装饰公司的设计、装修，为业主节约置办家装的时间成本，也省去业主与家装公司在装修物料、人工费用上讨价还价的摩擦，节约了物质成本；据建设部测算统计，统一装修比个人装修在耗材方面节省20%以上；
③、节能，告别家装烦恼：据各地消协统计，装修投诉已成为新的消费投诉热点，统一装修可使业主避免此类问题困扰；
三、本项目样板房操作模式
鉴于普洱区域发展的具体现状，考虑到置业客户对精装修的接受程度，为有效
规避开发风险，建议本项目采用菜单式装修的营销模式
菜单式装修概念解析
菜单式装修，是房地产开发商在预售楼盘时，提供各种装修设计方案、材料和配置菜单及报价，供业主以自己的个性和喜好进行选择搭配，然后进行统一装修的家装模式
菜单式装修三步曲
1、提供文件展示精装样板房合作装饰公司的资质、实力、信誉等；
2、由设计单位做出每一种户型的室内装修方案，方案包括一系列可供住户选择的装修分项，如地面、墙面、灯饰等；
3、由开发商或物业管理公司，代表全体户主监督整栋住宅楼的装修施工。 精装修房源认购流程：
装修公司确定——方案设计——样板房展示——业主购买单位、确定装修菜单——材料采购——装修施工——装修监理——质量验收——后期质量维护等。
五、精装样板房体系
1、样板房及园林示范区
打造中式及欧式示范精装样板房各一例
2、营销通道设置
营销通道是客户从售楼部到达样板房的交通通道，通道设置要求顺畅、整洁、安全，能体现工地形象。
3、可供选择的精装房装修风格的设计
1）现代简约风格
现代简约风格在处理空间方面一般强调室内空间宽敞、内外通透，在空间平面设计中追求不受承重墙限制的自由。墙面、地面、顶棚以及家具乃至灯具器皿等均以简洁的造型、纯洁的质地、精细的工艺为其特征。并且尽可能不用装饰和取消多余的东西，认为任何复杂的设计，没有实用价值的特殊部件及任何装饰都会增加建筑造价，强调形式应更多地服务于功能。
2）欧式典雅风格
欧式古典风格在空间上追求连续性，追求形体的变化和层次感。室内外色彩鲜艳，光影变化丰富。室内多用带有图案的壁纸、地毯、窗帘、床罩及帐幔以及古典式装饰画或物件；为体现华丽的风格，家具、门、窗多漆成白色，家具、画框的线条部位饰以金线、金链。古典风格是一种追求华丽、高雅的欧洲古典主义，典雅中透着高贵，深沉里显露豪华，具有很强的文化感受和历史内涵。
3）新中式风格
新中式风格主要包括两方面的基本内容，一是中国传统风格文化意义在当前时代背景下的演绎；一是对中国当代文化充分理解基础上的当代设计。新中式风格不是纯粹的元素堆砌，而是通过对传统文化的认识，将现代元素和传统元素舍合在一起，以现代人的审美需求来打造富有传统韵味的事物，让传统艺术在当今社会的到合适的体现。
4）现代前卫风格
现代前卫在设计中尽量使用新型材料和工艺做法，追求个性的室内空间形式和结构特点。色彩运用大胆豪放，追求强烈的反差效果，或浓重艳丽或黑白对比。强调塑造奇特的灯光效果。平面构图自由度大，常常采用夸张、变形、断裂、折射、扭曲等手法，打破横平竖直的室内空间造型，运用抽象的图案及波形曲线、曲面和直线、平面的组合，取得独特效果。陈设与安放造型奇特的家具有设施室内设备现代化，保证功能上使用舒适基础上体现个性。
根据本方案最终落实的内容制作<御景新城精装产品手册>
内容目录: ◆基本户型介绍
◆交标范围介绍
◆装修部品性能介绍
◆精装房家居的设计理念
四、本方案推广策略
1、整体推广：
①、整合现有媒体资源从各层面进行样板房开放信息的发布及精装房信息的推广；
②、举行盛大的样板房开放活动，在样板房园林示范区以露演和红酒会的形式，邀约客户参与，体现项目高端品质；
③、以“挑毛病，提建议，奖现金”活动，吸引潜在客户到现场参观精装房，体验精装房品质；
④、再次启动“老带新”优惠活动，充分利用客户的口碑传播，推动精装房销售；
⑤、市区售楼部设置看房车接送，周边县区乘出租车看房的客户，均现金补助车费；
2、推广节奏：
精装修信息导入（样板房完成前半个月）
精装修方案展示（样板房开放日起）
精装修产品展示（样板房开放日起——项目销售完毕）
3、活动详述：
①、媒体整合：
整合现有媒体资源从各层面进行样板房开放信息的发布及精装房信息的推广，户外、LED、报纸、电视、电台、DM单、短信、微信、项目地围墙画面、售楼部布标、售楼部展板
②、样板房开启活动：另见样板房开放活动方案
③、挑毛病，提建议，奖现金
凡到御景新城精装房样板间参观后，对御景新城精装房提出合理化建议，或指出其品质缺陷的，公司经核对后，确认为第一个提出该问题（或建议）的客户，
给予50-200元的现金奖励！
凡到御景新城看过精装房样板间、并提出合理化建议的客户，自己买房或介绍亲戚、朋友买房，另有1000元额外的优惠或奖励。
具体操作：
1、 由售楼人员安排，来访客户填写“御景新城精装房客户建议表”，写明建
议内容，留下个人姓名与电话。
2、 公司每周对来访客户的建议及意见进行统计，对问题的首个提出者予以
奖励。获奖客户名单及相关内容选择部分在《普洱日报》刊出。
④、“老带新”活动
1、邀请客户到御景新城看精装修样板房，无论已购房客户还是购卡客户，各赠送价值50元礼品一件；
2、看完样板房后，老客户参与介绍新客户活动，可加送小礼品一件，（要求用自己的手机，将样板房活动短信发给10个朋友）同时，所介绍的新客户购卡，奖励老客户购房券1000元，所介绍的客户成功购房，再奖励老客户现金2000元！另外所介绍的新客户购卡额外获得1000元的友情优惠！
⑤、车费补助计划
市区售楼部设置看房车接送，周边县区乘出租车来参观样板房的客户，均现金补助车费15元；
五、销售价格体系
合同中只有一个总价款，在销售过程中对客户的解释，可将价格分为两部分，毛坯房价格与装修价格，最终合为一个总额在合同中体现；
装修价格是根据客户所签订的统一的装修方案确定的，装修价格也可按揭。
xx-x住宅项目营销推广方案
目 录
一、 项目市场竞争环境分析
1、 区域市场现状及趋势
2、 市场消费需求环境分析
3、 结论
二、 项目整体SWOT分析
1、项目SWOT分析之优势分析（S）
2、项目SWOT分析之劣势分析及化解（W）
3、项目SWOT分析之机遇点（O）
4、项目SWOT分析之威胁点（T）
5、结论
三、 项目产品定位
1、产品特点定位
2、开发理念分析
3、社区文化分析
四、 消费群体定位
五、 项目营销推广及执行
1、总体营销目标
2、项目主推广语及主题价值延展
3、营销推广策略
4、项目一期推广阶段安排
六、销售价格策略
七、总结
XXXX营销推广方案
一、项目市场竞争环境分析 1、区域市场现状及趋势
滨海房产市场日趋规范，整体进入理性发展趋势，在市场发展的过程中，可分为三个阶段，每个阶段市场构成要素的特征，简析如下表：
XXXX营销推广方案
综上所述:
——开发量持续增长，市场竞争日益激烈；
——宏观经济走好，消费力量分流；
——综合因素影响，房价稳中有升。
2、市场消费需求环境分析
XX房地产行业发展逐渐完善和规范，政府管控力度加大，房地产金融政策
可能收紧，开发成本增多；
置业自住、改善居住条件、多次购房同时成为市场的主要消费特点； 90~100m的两房、小三房和111~130 m的三房是最受购房者喜欢的面积和22
房型，部分消费者有70~90 m2的小房型需求；
多层住宅仍然是市场需求主体，小高层认同度呈上升趋势，建筑朝向仍对住
房消费有较大影响力；
消费者对小区交通和车库要求比较高；
明亮、清爽的外墙颜色和简洁、明快的建筑立面受到市场欢迎。
对于小区及周边配套设施要求完善实用；
市场成熟程度整体不高，缺乏绝对的品牌项目和开发公司；
楼盘宣传推广、消费者信息获取渠道相对传统，推广方式较模式化，无新意； “产品创新、服务创优、营销创佳”是项目开发成功的三大要素和必备条件，
但滨海房产项目营销普遍缺乏“服务创优”意识。
XXXX营销推广方案 二、项目整体SWOT分析
1、项目SWOT分析之优势分析（S）
2、项目SWOT分析之劣势分析及化解（W）
XXXX营销推广方案
3、项目SWOT分析之机遇点（O）
4、项目SWOT分析之威胁点（T）
综上所述：
本项目开发时机遇与威胁并存，受周边楼盘及国家政策的影响，产品推出会受到一定的抗性，因此在营销推广上建议，以产品的品质为核心诉求，通过有效的广告宣传开拓新市场、树立良好的企业形象，同时配合工程节点和配套落成等，以体验式营销方式对产品价值进行证言，促进销售任务顺利完成，进而达到项目持续旺销的目的。但受区域市场的价格等影响，项目价格提升将形成稳步长线的涨幅通道。
XXXX营销推广方案
三、项目产品定位 项目概况
1、产品特点定位：中高档住宅小区
本项目拟规划一个XX县城内的中高档小区，以多层为主，兼有小高层、花园洋房，以满足不同客户的需求。
多层、小高层户型面积以100~140 m2为主，花园洋房面积为170~180 m2 。
2、开发理念分析：小桥流水人家＋绿色和环保=江南
小区环境的总体气势宛如一幅清丽的水彩画，气韵流淌。中央广场、长廊、凉亭与水面相映成趣。环圆形广场接连两侧步行景观大道，以营造“小桥流水人家”的江南意境。
另外，引入“绿色和环保”的概念，小区内的阳光、水、绿地使建筑颇具亲和力，远离噪音和污染，为居民提供一个幽雅的“世外桃源”。
3、社区文化分析：人、环境、建筑的和-谐
顺应“以人为本”的潮流，遵循“可持续发展”的原则，致力于创造崭新的
XXXX营销推广方案
居住理念，通过提供居民幽雅舒适的绿色居住家园，达到人、环境、建筑的和-谐统一。
四、消费群体定位
A. 客群来源
以本地客户为主，并可以发展部分乡镇客源。
B. 客户年龄层次
以35岁为分界，分为两大年龄层次，小高层产品偏向于年轻群体，花园洋房、跃层等偏向于35岁以上的成熟客群，多层面向所有群体。
C. 客群文化层次
花园洋房的客群文化层次相对较高，有一定的文化品味和生活追求，如教师、公务员、白领阶层、企业小老板等，对社区文化氛围有一定要求。
D. 客群购房动机
自住和改善居住仍将是消费者购房的主要目的，由于受大中城市的高房价挤压，刚性需求仍将会继续加大，小高层、跃层可以针对如白领阶层、新婚夫妇等。同时，由于产品的品质及高附加值，可能会吸引部分投资客群。
1、低密度·5层·宽景洋房
A. 楼幢分布
项目1、2、6—19幢，（二、三期部分楼号暂未定）
XXXX营销推广方案
B. 特色
产品稀缺，25%建筑密度，23米宽楼间距，30米超宽中心大道，视野开阔，方正户型，居住空间大，舒适度高，景观绝佳。
C. 适合客群
适合绝大部分客群，特别适合讲究舒适度和品质感的客群，在客群年龄层次上没有明显的局限性，以中青年居多，客群需求以讲究居住品质的自住和改善居住为主。
2、小高层
A. 楼幢分布
（楼号暂未定）
B. 特色
视野开阔，可以俯看整个小区美景，通透性好，具有良好的通风、采光和观景效果，良好的户内布局，安全性能高，电梯服务提高了生活质量。
C. 适合客群
由于产品品质较高，比较适合时尚，追求品质的年轻阶层，年龄层次一般在20—40岁之间。
3、花园洋房
A. 楼幢分布
（楼号暂未定）
B. 特色
XXXX营销推广方案
南北通透，全明设计，动静分离，双向阳台，独立中心景观设计，环境优美宜人，顶层超大露台，小区景观尽纳眼底。
C. 适合客群
以35岁以上有一定经济实力的人群为主，精明能干，具有一定文化素养，在购房需求上，更看重产品的附加值。
五、项目营销推广及执行
1、项目总体营销目标
2、项目主推广语及主题价值延展
2.1 项目主推广语
—— 非绿色，不江南
—— 非个性，不新城
—— 非雍容，不华苑
阐述：
此推广语紧扣案名，从三个方面契合目标客群的生活理念和习惯。
XXXX营销推广方案
“绿色”，道出项目高绿化率的优势，相扣于案名“江南”的气质，同时连带
树立开发商的品牌形象。
“个性”，凸显项目卖点——学府围绕，内设小区幼儿园；整齐的规划设计；
未来新城区板块的新地标
“雍容”，充满时代感、整齐的小区规划，完善便利的社区配套，经典合理的
户型搭配，由此带给购房者高品质的优越感和满足感。
2.2 推广语下的主题价值延展
A. 景观价值——四大景观体系——绿色江南
街景/园景/家景/风景，四景一体，绿化作主打，真实再现江南生活情境。
B. 规划价值——双重空间体验——个性新城
现代生活氛围，从规划到产品，从景观到配套，生活与世界同步。社区生活空间/个人居住空间，以构建舒适度最大化为核心，现代简约风格，将建筑空间艺术极限放大。
C. 产品价值——精致品质建筑——雍容华苑
个性建筑、人性空间、精细品质，享受主义与建筑艺术的完美组合，生活中处处体现出艺术的个性。
3、推广战略执行
3.1 战略推广重点
通过前期的形象导入期，迅速的建立项目定位形象，提升市场的关注度，促进项目的快速销售。 3.2 传播媒介
总体上采用全方位整合传播策略，并根据需要分阶段运用垄断性媒体宣传攻势。 3.3 媒体选择
将有限的营销费用集中在最有效的媒体上进行传播，这样比广泛传播的效果更加直接和有效：根据市场的分析和研究，以及结合本项目的实际情况，本项目的传播渠道主要采用：“三大核心渠道，以点带面”的核心传播策略，三大核心渠道主要以：“户外、定向发送（DM、短信、礼品）和开盘及活动”为主的传播策略。
宣传方式详见下表：
3.4 宣传节奏
广告推广按照销售的进度，分为预热期、蓄势期、热销期、持续期、尾盘销售期，有节奏有疏密的宣传。在预热期、蓄势期以大范围的广告宣传，达到信息告知及形象建立的目的，配合销售蓄水工作的有效完成。随着开盘日期的临近，广告宣传逐步达到最大。待到开盘后，根据销售节奏的平稳，广告宣传力度也逐渐减弱。
4、项目推广阶段划分安排
因本项目为新盘上市，一期产品销售应分为几个时间段进行，在销售上除需要安排好第一次开盘销售外，还要考虑以后二期三期组团产品上市的连续销售安排，本案重点安排一期产品的销售。
4.1 预热期（3个月）
4.2 蓄势期（1个月）开盘前
4.3 热销期（3个月）开盘后
4.4 持续销售期&尾盘期（4个月）
六、价格策略
从总体来看，略低于市场价格，逐渐高走策略是最符合本项目的，首先可有效的避免一定的市场风险，同时此价格定位还是具有相当的市场接受力。通过“小幅频调”保证了开发商的收益，在增强已购客户对本案的信心，迅速建立人脉销售链的同时，促进后期房源的销售，利用客户“买涨不买跌”的心理达到“羊群效应”。
前期需突出产品品质和新产品的稀缺性、独有性，配合工程进度，以及周边竞争个案价格的研判，制定符合本案的预期销售价格。 低开高走——相对低价开盘，配合景观等落成稳步升级。
拉大差价——优质房源价格控制。
少量促销——配合销售任务，劣质房源优惠促销。
七、总结
通过对项目情况分析，结合产品特色，重点打造XXX一流品质住宅项目，满足中高层人群需求。以绿色为主题，人与建筑的和-谐统一，渲染江南文化气息。在战略推广以产品品质为核心，分阶段有重点进行推广，结合各种促销活动，以最快的速度完成销售任务。
上海励锐滨海项目组 2015年11月
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