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创业计划书财务分析
蓝天房产创业计划财务书班 级： 学 号： 姓 名：
第一部分：创业设计思想
如今城市人口增加很快，房价一涨再涨，且需求量也很大，房产发展空间非常大，盈利乐观，特注册了一家出租和转卖二手房公司。
无锡市蓝天房地产有限公司在2011年12月31日注册资金100万，具有二级开发资质。无锡蓝天地产地处无锡新区，是一家以转卖二手房为基础，以出租二手房为主业的民营企业。
第二部分：财务分析
一、筹资分析
公司注册资本100万元，其中计划吸引两家以内投资公司，我们团队会制定详细的项目可行性分析报告，使投资商能够看到盈利空间，这样我们就能说服投资商给我公司注资，计划吸引风险投40万元，每家投资公司的投资在25万以下，用于初期投入和营运资金,还通过我们团队自筹资金60万元，这包括我们以前赚取的10万元，父母投资30万元，以及通过亲戚朋友借的20万元。另外，根据具体情况，我们将适时地采用其他的融资方式。 资金成本计算：
向朋友借款还息按照银行贷款利率算。因为房产开发至少要一年左右，还加上销售房子时间至少要两年。经了解知道向银行贷款一至三年利率为6.65%
还款利息：本金x 利率x时间 = 200 000 x 6.65% x 2 = 26600元
本金和 = 本金 + 利率 = 200 000 + 26600 = 226600 元
公司除了商家投资资金共筹集资金60万元，向银行贷款1万元，（年利率为6.65%，办续费用率2%，公司所得税率为30%）
K=[ i * (1-T)]/(1-f)= [6.65% * (1-30%)] / (1-2%)
= 5.05%
这个资金成本还是比较小的，公司盈利后会支付给银行和支付股东以及员工工资其他作为公司运转成本。
公司注册资本100万。股本结构和规模如下表：
表 1 股本结构及规模 单位：万元
二、内部投资分析
公司初期共筹资100万，其中公司筹资60万，风险投资40万。从第二年起，每年从银行借入10万到20万的流动资金,以此改善现金流动状况并达到较合理的资产负债比。
1、 资产总构成
固定资产：资金主要用于购建生产性固定资产(60万)，以及生产中所需的直接原材料、直接人工、制造费用及其它各类期间费用等，明细如下：
表3投资项目
流动资产：如下：
公司通过转买卖目前有二手房20套，10套是两室一厅，5套两室两厅，五套一室一厅。两室一厅每年能收取每套每月1500元，共计：1500 * 12 * 10=180000元；
两室两厅每套每月2000月，共计：2000 * 12 * 5=120000元；
一室一厅每套每月1000，共计：1000 * 12 *5=60000。
共计：120000+6000+180000=360000元。
另外还转卖二手房每年能获利1330000元左右。
2、应收账款的制定：
我们知道应收账款是企业一项重要的流动资产，也是一项风险较大的资产。完善企业应收账款管理机制，对加快货款回收、防范财务风险、提高经营效益具有重要意义。如果企业
的应收帐款管理不到位的话会给企业带来致命的危机，增加企业的相应成本，造成企业的流动性风险。
分析：假如公司现在的信用期为30天，计划将信用期延长至60天，公司等风险投资的收益率为10%，假如增加的销售量为50000元，单位遍及贡献40000元
60天信用期限与30天相比，收益成本情况分析如下：
（1）收益增加：增加的收益=增加的销售量×单位边际贡献=（50 000-40 000）×（5-3）=20 000
（2）应收账款占用资金机会成本的增加：
应收账款机会成本=应收账款占用资金×资金成本
应收账款占用资金=应收账款平均余额×变动成本率
应收账款平均余额=日销售额×平均收现期
30天信用期的机会成本=(200 000/360)×30×(3/5) ×10%=1 000
60天信用期的机会成本=(250 000/360)×60×(3/5) ×10%=2 500
增加的机会成本=2 500-1 000=1 500
（3）收账费用和坏账损失增加：
增加的收账费用=4 000-3 000=1 000
增加的坏账损失=9 000-4 000=5 000
（4）延长信用期的税前利润增加额：
增加的收益-增加的成本费用=20 000-（1 500+1 000+5 000）=12 500
因此将信用期间定位60天左右
三、盈亏分析
1、财务假设
1）公司投产初期成本为驱动器，第三年构建新的生产线并增加员工数量生产设备，新建生产线100万元。
2）人员工资以每年10%速度增长。
4）创新研究按销售收入的4%提取。
5）销售费用按销售收入的5%提取。
6）假设公司当年现金收入为总收入的60%，剩余40%下年收回。
7）按税后利润10%提取盈余公积金，25%分配红利。
8）银行借款利率6.65%。
9）行业折现率12%
公司初期会采购一些生产设备和招聘人才，包括建筑人才、管理人才、销售人才、财务管理人才以及售后服务人才等。这些都是公司初期首先要解决的一些问题。费用列表如下：
表 5 驱动器直接成本 单位：万元
在公司售楼前及售楼期间为宣传公司的楼盘以及公司的知名度要做一些广告。广告分为三个部分，分别是通过各大知名电视台、网络平台、还有一个就是在一些路口树立广告牌，预计费用如下表：
表6 广告费固定成本费 单位：万元
2、现金流量表
2.1投资回收期
静态回收期：在不考虑货币时间价值的情况下，收回投资需要2.02年，投资方案可行。 静态回收期=2+http://cankao.gcw818.com年
动态回收期：通过净现金流量计算，动态投资回收期为2.41年，投资方案可行性好。收期=累计净现值出现正值年数-1+（未收回现金/当年现值）。 动态回收期=2+http://cankao.gcw818.com年
3、项目可行性分析
3.1净现值分析
净现值是反映投资项目在建设和生产服务年限内获利能力的动态指标，其计算公式为：
NPV
t
NCF (1k)t
式中：NPV为净现值；NCF为在t期末现金净流量；k为折现率，假设为12%。 当NPV>0时，该项目可行；当NPV≤0时，该项目不可行。 根据以上公式得出NPV=5.09万元>0，所以该项目是可行的。
3.2内部收益率分析
内部收益率(IRR)是项目净现值为零时的贴现率,内部收益率大于资本成本率寿命该项目可行；反之，则不可行。内部收益率满足以下公式：
NPV
t
NCF(1IRR)t
计算项目的IRR：IRR=39.79%>12%，故项目可行。
4、年度利润表
表 12利润表 单位：万元
四、理论分配方案
根据对公司未来几年发展情况的预测，公司营业收入能够达到迅速的增长，而费用支出增长稳定，所以公司的利润增长比较快。
公司会拿出净利润的25%来分配给股东，15%支付工人工资，50%会用来维持公司的正常运转，另外10%用于其他。
其中分配给股东的有股息和红利两种：
股息是股利中的一部份，是股份有限公司按股票金额的某一固定比例向股东支付的利息。股息出自于公司的税后利润，按股东的入股额分配。普通股股息的有无与多少依公司的盈利水平、股利政策、债权债务和国家的税收、金融政策而定；优先股股息按固定的股息率
领取。股息一般是以股票面额的百分率来表示的，如1000元面额的股票，股息若定为20%，则可分得200元的股息。股息每一季度支付一次，也可以半年或一年支付一次。
红利是股利中的另一部分，普通股股东才能享有，亦有公司税后留利部分中支付。红利的有无与多少，主要以公司盈利情况和章程而定。在中国的股份有限公司中，股利的分配大致有两种形式，一种是只计红利，不计股息，红利率不封顶。另一种是以不高于银行1年期的储蓄存款利率为事先确定的固定利率计算股息，红利的有无与多少，由公司董事会决议。红利一般在次年年初发放，变可多次分期发放与或与股息一起发放。
负债分配。即股份有限公司债券或应付票据作为股利分配给股东。这种分配方式不仅可减少公司的现金支出，而且确立了股东对公司享有的狡立债权，通过全权获得债息，使股东的收益增加。
附表一：
第一季度蓝天房产公司资产负债表：
附表二：
第一期预计报表：
创业计划书财务分析
财务分析
1.资金需求说明
公司成立时每位股东出资15万，共为60万初期资本。 2.资金投入计划
预计第一季度购买厂房、生产线、用于产品研发、开拓市场共计投入22万元，购买原材料生产产品投入14万元。招聘生产销售员工支付工资24000元，其他与经营活动有关的现金19万元。
预计第一季度利润表
单位：元
预计第一季度资产负债表
单位：元
风险分析
1.市场与竞争风险
在市场竞争中，竞争的基本动机和目标是实现最大化收入。但是，竞争者的预期利益目标并不是总能实现的，实际上，竞争本身也会使竞争者面临不能实现其预期利益目标的危险，甚至在经济利益上受到损失。这种实际实现的利益与预期利益目标发生背离的可能性，就是竞争者面对的风险。风险是由不确定性因素而造成损失或获益的可能性。在市场竞争中，不确定性因素很多，虽然每个竞争者都期望实现其预期利益目标，但总不能全都成功，必然会有某些竞争者在竞争中败下阵来，承受竞争的损失。
分析：客户资源不足、宣传效果不明显、价格定位不准确。
对策：1、加大宣传力度，提高服务质量。
2、前期市场调研，不断寻求个性化产品。
3、服务创新，用另类的创新思维为企业服务。
2.产品与技术风险
分析：同行竞争、可模仿性强。
对策：1、提高产品质量，以此来保证自己的客户源不流失。
2、不断进行市场调研，确定服务类型，以寻求更多的市场，打造公司品牌。
3、寻求创新，做到人无我有，人有我优，人优我精。
3.财务风险
分析：资金不足、前期资金成本控制不力、企业不能及时汇款。
对策： 1、建立财务预警分析指标体系，防范财务风险产生财务危机的根本原因是财务风险处理不当，因此，防范财务风险，建立和完善财务预警系统尤其必要。
2、建立短期财务预警系统，编制现金流量预算。由于企业理财的对象是现金及其流动，就短期而言，公司能否维持下去，并不完全取决于是否盈利，而取决于是否有足够现金用于各种支出。
3、确立财务分析指标体系，建立长期财务预警系统。对公司而言，在建立短期财务预警系统的同时，还要建立长期财务预警系统。其中获利能力、偿债 能力、经济效率、发展潜力指标最具有代表性。
4、树立风险意识，健全内控程序，降低或有负债的潜在风险。如订立担保合同前应严格审查被担保企业的资信状况;订立担保合同时适当运用反担保和保证责任的免责条款;订立合同后应跟踪审查被担保企业的偿债能力，减少直接风险损失。
5、科学地进行投资决策
4.管理风险
分析：负责人管理不善，造成公司运营受阻；管理经验不足，公司各部门不能紧密合作，协调发展。
对策：1、健全管理机制，加强奖惩制度。
2、寻找更多的客户渠道，为公司创造更多的利益。
3、可聘请更高水平的技术人员指导运营工作。
政策风险
在市场经济条件下，由于受价值规律和竞争机制的影响，各企业争夺市场资源，都希望获得更大的活动自由，因而可能会触犯国家的有关政策，而国家政策又对企业的行为具有强制约束力。另外，国家在不同时期可以根据宏观环境的变化而改变政策，这必然会影响到企业的经济利益。因此，国家与企业之间由于政策的存在和调整，在经济利益上会产生矛盾，从而产生政策风险。
对此，我公司对政策风险的防范主要取决于市场参与者对国家宏观政策的理解和把握，取决于投资者对市场趋势的正确判断，并且通过保险等方法也可以减少政策性风险的损失。
财务分析 创业计划
第七章 财务分析
。
（一）资金来源 1.股本结构与规模
公司成立时注册资本为100万元，其中：中国创业基金会投资25万，占25%。银行小规模借贷20万，占20%。吸引投资者入股55万，占55%。其中公司打算引入2-5家企业进行风险投资，以利于筹资，分散风险。
一、资金来源与运用 1.银行借款
根据经济业务发展需求决定，由于公司前期处于起步阶段需要银行的资金投入作为公司前期的运营经费，当公司发展两年后盈利模式建立以及相应的市场得到开发后，公司开始盈利后，再进一步扩大经营范围。资金主要用于建设投资60万，其中的50万在公司成立初期就投入，另外的10万在第2年投入，主要是扩大制造车间以及更新生产设配。 2.吸引投资
除了从银行借款外，还需要吸收其他的外来投资，对于这一部分的资金主要用于企业的日常管理，开销和员工的工资和福利政策。
(二）资金的运用
公司经过融资后，资金主要用于以下
、
二、主要财务假设
1.公司运行后，设配和原材料供应商的信誉足够好，设配到货、安装、调试在２－３个月内完成，生产中能够保真产品质量，和厂房的选址正确付租金后即可开始运营。 ２.公司在第二年后就开始获利，且各年税后利润分别是３０万左右。
第8章 风险评估
(1)投资项目现金流量的估计
（2）项目评价
Ａ：根据上表的损益得到：公司从第二年开始获利，在第五年预计可获利达３０万，主要以营业公司产品获得利润。公司于第二年开始按投资比例对所有着分红。在公司营业的第４－５年后公司开始良性运转，且逐步获利。 Ｂ：投资净现值
根据上海证券交易所资料，类似企业（阿里巴巴有机农业）20１２－２０１３年平
均股权报酬率为12%。在此以12%作为贴现率对表中现金流量贴现得 NPV=６４.２万
NPV远大于零，项目可行。 Ｃ：内含报酬率
由投资现金流量表，计算内含报酬率：
得到IRR=100%
内含报酬率达到100%，远高于项目资本成本12%，投资方案可以接受。 一般来说，设计内含报酬率在50%-100%之间较为可行。 PI=NPV/C
计算得到PI=6.62
获利指数大于1，投资方案可行。
投资回收期=3年，而同行业投资回收期平均水平一般为5年，低于同行业平均水平，值得投资。
上表数据根据投资现金流量表取得 E：投资综合评价
通过以上各项指标分析，项目满足以下条件：
净现值（NPV）≥0 内含报酬率（IRR）≥资本成本（12%）
获利指数（PI）≥1 回收期为三年，低于同行业平均水平5年。综上分析，该项目可行。
5.经济利润原因分析
由于该产品属于有机农产品且具有文化价值，附加值较高，而且市场上没有类似产品或替代品，根据调查市场容量很大（参见项目产品市场与竞争）。潜在客户很多且需求量巨大，所以项目可以产生大量经济利润，即投资净现值（NPV）远大于零。 6、盈亏平衡分析
1）BEP（产品）=N*=CF/（P-CN） 其中P为产品销售单价（不含税），且P=0.2万元；CF为年固定成本，CN表示单位产品可变成本；N*表示盈亏平衡点时的生产能力。 图10 盈亏平衡图（第三年）
7 、敏感性分析
公司经营过程中可能会遇到一些不确定因素，包括产品价格、单位可变成本、固定
成本、销售量等。此处，我们对产品价格、单位可变成本、固定成本、销售量按提高10%和降低10%以第三年为例做单因素变化敏感性分析。
通过以上计算结果得出，公司和利润对单价的提高和降低最为敏感，销售量次之，对固定成本最不敏感。以上各因素在变动－１０％和＋１０％的情况下，利润仍能保持较高水平，可见公司具有很强的抗风险能力。
８ 相关国家政策分析（运用管理会计的全面预算方法，包括编制预计会计报表和报表分析）
Ａ 公司财务基本情况与会计政策如下：
（1）该项目属于高新农产品产业，工厂设在陕西省延安市洛川县，自成立之日起，享受两免三减的所得税优惠政策，且基本税率为15%；
（2）公司的存货均采用洛川县的各种优质苹果作为销售的品牌；
（3）固定资产估计使用寿命为1５年，且能够在１５年内保持利润稳定增长和获利。 （4）公司属于一般纳税人，增值税率按17%计算。
根据销售统计表可知公司的整个销售链条良好。可以良性运转。
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