地下停车管理方案

地下停车管理方案

一、概述

万国城停车场分地上和地下两部分，地下停车场又分三期竣工，其中一、二期已移交给招商局物业公司管理（以下简称“招商物业”），委托期限截至2015年9月15日。依据当代集团的战略，本着提升万国城停车场的经营管理服务品质，万国城停车场管理公司（以下简称“车场公司”）决定将停车场收回，自己经营管理。我们根据《物权法》、《物业管理条例》和建设部制定并颁布的《城市异产毗连房屋管理规定》、《公有住宅售后维修护管理暂行办法》等相关法律法规，对停车场与住宅及附属设施设备的所有权和使用、维护管理权利义务等加以明确，便于共有设施设备的正常使用和维护管理。其中，共有设施设备维护管理，则是明确双方责任、义务的基础。

二、建筑物区分所有权

Ø区分停车场和住宅的专有权、共有权以及基于共同关系而产生的成员权。双方对建筑物内的住宅、停车场等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利；

Ø万国城一期、二期停车场根据产权划分，所有人按照所有权证规定的范围区分所有权，依据停车场建筑总平面图（竣工图）和住宅地下室建筑平面图。

三、设施设备的维护管理

1、结构与设施

Ø结构主体中住宅以外的部分，属停车场专有。停车场墙体与住宅地下结构毗连部分为共有部分，由双方共同维护管理。共有部分中面向停车场一侧的墙面由车场公司维护管理；

Ø停车场专用的附属设施（标识、标线、指示灯箱、反光镜等）为停车场专有，由车场公司维护管理；

Ø停车场与住宅相通的防火门，主要为业主进出自家住宅使用，另外，火灾时作为第二疏散口，为共有部分。根据停车场总平面图及住宅地下室建筑平面图，该防火门是在住宅主体结构范围，不在停车场所有权范围，仍由招商物业维护管理。

2、电气设备

Ø照明和动力系统中在停车场产权范围内的所有灯具、配电箱、配电柜，为停车场专有，由车场管理公司维护管理。前一级的变配电箱、柜等为共有部分，仍由招商物业维护管理；

3、消防设备

Ø火灾自动报警及联动控制系统（包括报警主机、联动及远程控制盘、消防广播及功放、消防电话及分配盘、主（备）电源、微型打印机、中继模块等）为共有部分，因在2号住宅楼首层中控室，仍由招商物业维护管理；

Ø在停车场范围内火灾报警及联动终端设备（如：烟感、温感、手报、声光、扬声器、消火栓报警按钮、监视模块、联动控制模块、短路保护器）、监测及联动控制设备（如：防火卷帘门、补风机、排烟风机、防火阀、防火排烟阀）为停车场专有，由车场公司维护管理；

Ø消火栓系统中停车场的管线和消火栓设备（如：消火栓箱、栓、龙带、枪头）独立设计，为停车场专有，由车场公司维护管理；

Ø停车场设计配置的灭火器为车场专有，由车场公司维护管理；

Ø喷淋系统（包括泡沫系统）停车场的喷淋管线及喷淋头、报警阀、水流指示器、压力开关、防爆波阀等，为相对独立设计，为停车场专有，由车场公司维护管理；

4、给排水系统

Ø停车场专用的自来水管线及设备为停车场专有，由车场公司维护管理；

Ø水泵房的给水泵（生活水泵、消防栓水泵、喷淋水泵）、稳压泵、水箱、水力警铃、仪表设备等为共有部分，仍由招商物业维护管理；

Ø集水坑、排污泵属停车场专用的为停车场专有，由车场公司维护管理。停车场与住宅共用的为共有部分，仍由招商物业维护管理；

5、暖通系统

Ø停车场的送风系统（风机、风口、风管等）、排风系统（风机、风口、风管等）、诱导风机等通风设备为停车场专有，由车场公司维护管理；

Ø采暖系统中属于停车场范围的管线及设备，为停车场专有，由车场公司维护管理；

Ø热空气幕、暖风机为停车场专有，由车场公司维护管理；

6、监控系统

Ø停车场范围内的摄像机及线路归停车场专有，由车场公司维护管理；

Ø停车场设备的前级线路及设备（包括中控室的监控系统设备）为共有部分，由招商物业维护管理；

7、停车场管理系统（道闸系统、收费系统），为停车场专有，由车场公司维护管理；

8、门禁系统归住宅专有，由招商物业维护管理。

四、能耗计量

1、加装水表，以确保做到停车场单独计量；

2、加装电表，以确保做到停车场单独计量。

五、物业共有关系管理及费用分担

Ø异产毗连房屋的所有人按照所有权证规定的范围行使权利，并承担相应的义务。《城市异产毗连房屋管理规定》第五条规定：“所有人和使用人对房屋的使用和修缮，必须符合城市规划、房地产管理、消防和环境保护等部门的要求，并应按照有利使用、共同协商、公平合理的原则，正确处理毗连关系。”

Ø对于按份共有的共有人按照物权法的规定执行各自的权利义务。

Ø共有物及共有关系的管理费用及其分担，由各共有人按其份额比例分担。但共有人另有约定的，从其约定。

六、其他

目前共有设施设备的管理划分，只是根据停车场的产权边界为分割点。双方在今后的日常经营中应以全体业主的利益为主，做到互相配合，精诚合作。共同提升万国城项目的品牌。

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