加强停车位管理措施

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加强停车位管理措施

根据2015年10月1日施行的《中华人民共和国物权法》第七十四条

“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”，

以及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条

“建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关‘应当首先满足业主的需要’的规定，前款所称配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例”和第十三条

“业主请求公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资料的，人民法院应予支持：……(四)建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况”的规定。

广州市已于二OO八年三月二十日发布并实施了穗国房字〔2015〕195号《广州市房地产开发项目车位和车库租售管理规定》，并于二OO九年六月三日发布并实施了穗国房字〔2015〕544号《关于执行<广州市房地产开发项目车位和车库租售管理规定>的补充通知》。

广州的《规定》和《通知》本着“民生为重”的原则，规定商品房项目中规划建设的车位、车库必须首先满足业主的需要。

其中之一是首先保障业主的租售权，《规定》第三条规定房地产开发项目规划用于停放汽车的车位和车库应当首先满足业主的需要。同时，为约束开发建设单位的租售行为，切实维护业主的租售权，《规定》第九条规定办理车位权属证时，要对应注明购买该项目房屋的产权证号和合同编号，即采取车位产权与房屋产权“一一挂钩”的方式，杜绝开发建设单位的违规销售行为。

《通知》第三条关于开发企业出售出租车位、车库，应首先满足业主需要作出了更加明确的两条补充规定：

（一）房地产开发项目规划用于停放汽车的车位和车库数量无法满足本项目业主需要的，开发企业原则上不得向本项目业主之外的单位或个人出售或出租。

在已满足本项目业主购买和租赁需要的前提下，开发企业确需将车位、车库出售或出租给本项目业主之外的单位或个人的，必须按照《广东省物业管理条例》第五十四条的规定办理。

（二）房地产开发项目规划用于停放汽车的车位和车库数量无法满足本项目业主需要的，开发企业应采取竞标、摇珠等公开竞争方式出售、出租。

其二是切实保障业主的知情权，《规定》第六、七条确定了车位规划建设情况和租售方案的事前公示制度。

其三是保障业主的公平分配权，《规定》第四条规定商品房项目车位、车库不得预售；第八条规定在规划用于停放汽车的车位数少于本项目的房屋套数的，每购买一套房屋只能租售一个车位。同时，为解决部分小区车位供求关系紧张的问题，《规定》第十五条还确定了鼓励开发建设单位提供机动的车位，供临时停放的车辆使用。

其四是保障业主对小区公共部位的权益，《规定》根据《物权法》的精神，明确规定小区共有道路或其他公共场地的停车位属业主共同所有，开发建设单位不得擅自出售或出租。

此外《规定》针对车位预售中存在的不规范问题，切实加强了对开发建设单位租售行为的规范与监管。

其一是确定了车位租售方案事前备案制度，并对备案内容进行较详细的规定。

其二是规定开发建设单位不得以“只租不售”等理由拒绝提供停车服务；不得擅自就小区公共部位进行停车位经营；不得擅自改变停车位规划功能等。

其三是明确了由于违规租售造成业主损失的，开发建设单位应当承担相应法律责任。

其四是对违规租售的开发企业，确定了通报、整改并退回违规所得等行政处罚措施。