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房地产财务面试技巧
房地产企业财务总监岗位面试样题
一、如果你是某集团公司总部的财务总监，你对集团分公司的财务如何实行监管？
健全内控制度、规范账务处理、财务人员统一管理、分公司财务负责人由集团公司实行委派等
二、对于房地产开发公司，在工程项目中，铝合金门窗及石材加工，委托其他单位加工或转包的事项,对方提供增值税发票来付款,你作为财务总监如何处理这笔业务?
1、审查对方是否有委托加工的资格（受托方法人证书）；
2、调阅委托加工签订的合同或转包的合同；
3、要求对方提供建安发票作为成本入账进行合理避税；
4、如对方提供的是增值税发票，要代扣代缴营业税、城维税、教育费附加5.55%。
三、个别房地产开发企业进行转制时，预购土地作为开发产品形式存在，其评估增值较大，对其评估增值的部分是否应进行税前调整？还是按评估价值直接计入开发成本？
1、对其评估增值的部分应进行税前调整；
2、房地产企业改制时，如以购买净资产的形式进行产权转让，土地价值已按照评估价计入净资产的，应根据土地的评估价和净资产实际支付价计算确定土地的计税成本。
四、制作网页、网站的费用是否属于资本性支出（无形资产）？如不属于资本性支出是否属于广告费或业务宣传费？
网页、网站的设计费、制作费应属于无形资产，其他按年发生的空间租赁费、数据库服务器的租赁费、网站维护费应属于期间费用。
五、某房地产公司法人代表更换，假如你是该公司财务总监，如何立足本职，应从哪些方面着手开展工作？
1、做好财务内部审计前期工作分工，职责明确到人，业务落实责任。
2、对清理往来、财产物资清理、现金、银行存款监督盘点。
3、排查会计重大事项遗留问题，进行整理形成说明材料。
4、审核财务报表及会计相关资料，对资产、负债、所有者权益进行财务比率分析。
5、出具内部审计报告。
6、拟好下一步的财务工作计划。
六、什么是税务筹划？我国房地产企业税务筹划的主要环节
税务筹划不是通过虚报成本、虚报支出，采取违反我国税收法律法规、政策的手段方式来偷税、漏税。税务筹划区别于偷税、漏税的最明显特征是合法性，其是在不违反我国现行税收体系法律规范的前提下，通过不违法的方式对经营活动和财务活动精心安排，尽量满足税法条文所规定的条件，以达到减轻税负，提高企业利润的目的。
1、对筹资中的税务筹划：确定合理的资本结构（债务资本与权益资本的比重），利用租赁进行筹资；
2、投资中的税务筹划：对内投资和对外投资的筹划；
3、房地产企业经营中的税务筹划：存货计价方法的选择，固定资产折旧方法的选择，债券溢折价的摊销方法的选择，费用分摊方法的选择
4、纳税环节的税务筹划：根据税种进行税务筹划，主要是通过减免税政策、税法的模糊性、选择性、数量性条文等进行税务筹划，还可以通过税基、税率、税额避税的方法进行节税。
七、2015年8月某投资公司用5万元买断甲企业100万元的债权（有合同），11月份投资公司收回8万元的债权，余下债权正在追讨，但预计2015年不会再追回其余债权，2015年该投资公司是以100万元作收入，还是以8万元作收入？
投资公司应以8万元作收入，成本以5万元入账，其余账款无法收回的，也不能作为坏账损失税前列支。例中甲企业的100万元债权如符合坏账损失的列支条件，则应经审批后列支100万元损失，同时5万元作收入
八、盐城市中悦房地产公司与江阴房地产公司合作，盐城市中悦房地产公司投资3000万元，你作为该公司的财务总监，如何发挥助手作用为领导出谋划策？土地增值税实行按纳税人转让房地产取得的收入进行预征（企业收到的预收应税收入在收到预收款时发生纳税义务），项目竣工结算销售完毕后进行结算的征收方法。
1、从资金安全性考虑、进行税务筹划，确保公司投资风险低、收益高等。
2、普通住宅预征率1%；
3、营业用房、写字楼、高级公寓、度假村、别墅预征率2%。
九、作为企业的财务总监如何兼做企业的 税务经理人？
税务经理人是新时期企业发展不可缺少的专业管理岗位，作为一种管理制度创新，已经被越来越多的企业所采纳。税务经理人的职责和在企业管理中的重要作用：
第一掌控发展方向。把握形势脉搏，掌控政策走向，利用税收手段帮助总经理进行正确、合理地决策，防止决策上的失误；
第二监控业务流程。规范纳税行为，提高管理水平，帮助业务部门制定有效的税收管理制度，利用税收手段做好业务、签好合同，规避税收风险；
第三监管财务交税。帮助财务部门合理运用税收政策，搞好纳税核算，规划纳税流程，优化纳税方案，降低纳税成本，提升纳税质量。防止误解、误用税收政策给公司带来的风险。
国内企业最缺乏的不是经营管理，而是税收管理。企业税收管理薄弱的主要表现，一是总经理决策不考虑税；二是业务部门做业务不考虑税；三是财务缴纳时没有人监管税。由此带来的税收风险已经严重地影响到企业发展。要解决这些问题，就必须培养有专业素质的“税务经理人”，对企业的税收进行全面的管理和监控。
财务人员面试要求
一、财务经理应具备以下能力：
1、具有良好的沟通能力。因为你需要经常和上级领导汇报工作，大多数经理是不懂会计的，而会计要求和经营需要是有区别的，因此要有良好的表达和沟通能力，让他们明白不能胡来。
2、具有扎实的会计知识，当然具有CPA资格是最好的了。这样知识比较全面，工作起来考虑问题也会全面一些，能给人以可靠的感觉。
3、具有管理人的能力。手下有几个财务人员，你得知道如何分配岗位，如何协调各人的工作，如何去评价手下的工作成绩。只有正确地考核手下，才能让大家服你。
4、具有外部协调能力。财务经理需要融资，需要和各个金融机构打交道，需要为企业发展弄钱，需要和税务部门打交道，这都需要你去协调。当然能喝酒工作会比较好开展：)
二、会计的要求
同从事任何技术工作一样，从事会计工作的人员要在专业素质方面具备一定的条件。《会计基础工作规范》对此提出了三方面的要求。
1、是要持有会计证，即会计从业资格证书。《会计法》第三十八条第一款规定：“从事会计工作的人员，必须取得会计从业资格证书。”持证者才能上岗，这既是对用人单位的要求，也是对用人单位利益的保护。因为用人单位一般难以对拟聘用的会计人员的专业素质进行考核；同时，对已经持证的人员来说，这项规定在一定程度上保护了他们的工作权利。而对希望从事会计工作但尚不具备条件的人员来说，这项规定为他们确立了努力的方向。
2、是应具备必要的专业知识、专业技能和良好的职业道德。《会计基础工作规范》第十四条规定：“会计人员应当具备必要的专业知识和专业技能，熟悉国家有关法律、法规、规章和国家统一会计制度，遵守职业道德。”这是对会计人员最基本的要求。至于如何考核和确认会计人员的专业知识和业务技能，从目前来说，主要是通过设置会计专业职务和会计专业技术资格考试来进行的。
3、是要按照规定参加会计业务培训。《会计基础工作规范》第十四条规定：“会计人员应当按照国家有关规定参加会计业务的培训。”这是因为，受我国会计学历教育规模的限制，目前会计人员中具备规定学历的比例还不高，要使会计人员具备必要的政治和业务素质，进行在职培训是重要途径之一。此外，即使是具备了规定学历的，也还有知识更新的问题，有适应法律的、经济的、政治的或者是技术上新的要求的问题，这些只有通过在职培训才能解决。一般说来，会计人员大多是认识到这一点的，在这个问题上，需要强调的是单位的支持。对此，《会计法》第三十九条规定：“对会计人员的教育和培训工作应当加强。”《会计基础工作规范》第十四条还作了进一步有针对性的规定：“各单位应当合理安排会计人员的培训，保证会计人员每年有一定时间用于学习和参加培训。”这是对会计人员的关心和爱护，也是与各单位的根本利益一致的。
会计判断及其对会计人员的要求
传统会计主要是对企业过去及现在的交易和事项进行确认、计量，会计结果是作为明确责任、进行决策的主要依据，它受到企业内部和外部利益关系人的高度重视，并按会计准则的要求对外报告。
一般而言，这些交易和事项的会计处理往往有实际凭证做为根据，有很强的可验证性，会计处理结果是确定的，表现为会计结果与经营活动一致。当然，会计处理过程中允许做出必要的判断和估计，但这种需要判断和估计的交易和事项并不多。
随着经济活动的复杂化，企业面临的风险逐步增加，会计信息使用者（投资者、债权人、企业内部管理人员等）越来越关注企业未来发展前景，要求会计人员提供与未来信息相关的数据资料，促使会计职能进一步向前发展。在基本职能（核算、监督）之外向事前预测、决策方向延伸，因而对会计人员的判断能力提出了较高要求。
A、会计判断存在的原因
会计判断的存在是由经济活动自身模糊性、未来结果不确定性决定的，会计自身理论和技术上的缺陷亦是会计判断存在的原因。
1．某些会计交易和事项是模糊的，结果是不确定的。会计职能向将来预测、决策延伸之后，需要对存在的交易和事项采取恰当的会计政策进行处理，合理披露会计处理结果。但交易和事项的实质内容在有些条件下难以认知清楚，很难确定其最后结果。因为未来交易和事项的结果有多种可能性，依照将来不可能存在的不同条件，结果有一定差异。比如或有事项，对现存条件的判断及将来风险态度的不同，推断的结果可能相反。另外，对客观事物的描述有时候具有模糊性，比如说收入的确认，形式上是容易判断的，但就其经济实质而言，则需考虑风险转移、价值实现等诸多方面，在收入准则中也仅仅是给出了一些判断标准，并没有给出数量上的是非界限。这些标准能否正确运用，与会计人员的判断力紧密关联。虽然会计人员的判断不是绝对正确，但所披露的会计信息往往成为不同层次决策的参考依据。在公众的观念里，会计是企业内部专业人员，具有较强的专业判断能力，在信息拥有量方面也较外界具有优势，因而会计人中判断结果相对准确一些。会计人员虽然不能以绝对准确、客观的数字来描述经济活动，但在正确判断之后，能够做到大致符合交易的实质经济内容。
2．会计前提是对会计存在条件的合理假定，便于会计操作，但有自身的局限。
（1）会计主体假设是解决会计人员为谁服务的问题，在简单企业形式下，会计主体之间的界限是明晰的，但企业相互并购、参股、控股之后，会计主体开始不确定。比如企业集团在编制合并会计报表时，会计主体包容哪些受控制企业并不是唯一的。
（2）货币计量前提使会计以稳定的货币反映企业经济活动，具有综合性强。便于比较的优点。但货币作为计量手段也有其局限。许多会计信息对相关决定来讲至关重要，却无法以货币计量。象企业的人力资源、存在的外部环境、地理位置、管理人员的管理水平等等。再者，货币计量要求币值稳定，在物价变动幅度比较大的情况下，对外披露的会计信息难免有失客观，会计人员必须对原有的会计信息进行判断、调整。M持续经营前提假定企业能长期持续下去，但在出现终止情况时，与之相关的会计政策就要中断，影响各会计要素的变化，如何披露经营状况需会计人员做出合理判断。
3．会计原则是会计处理过程中应遵循的规则，但这种规则不同于数学上定律和公式，其权威性由人们的接受程度而定。即使是广为接受的会计原则亦存在非客观因素，因为会计原则对会计业务处理是指导性的，涉及到具体环节必然依赖会计人员的判断。历史成本原则是与货币计量前提相关的会计原则，其对过去的交易和事项以实际成本来记账，可验证性极强。但以历史成本为基础的会计方法也不是绝对客观。以固定资产折旧为例，为了核算固定资产因物理及技术因素而转移、损耗的价值，会计中规定了多种计提折旧的方法。在影响折旧金额的因素中，只有固定资产原值是账面价值，其余的折旧年限、预计残值都是对将来的判断。更何况企业在确定是采用加速折旧还是直线法折旧政策时，更需专业人员的正确判断。
4．新会计观念的出现，对会计判断提出了更高要求。知识经济的到来已影响到了会计观念，历史成本原则已受到挑战，公允价值则被人们关注。在金融领域，历史成本原则所提供的信息已不能适应新的交易和事项的需要。公允价值等新观念出现后，要求会计人员在实质上增加会计信息的相关性，而不是形式上的准确。
B、会计判断对会计人员的要求
如前所述，会计判断是必然存在的，随着新的交易和事项的出现，对会计人员的判断力要求会越来越高。未来的会计环境将使会计人员处于两难境地：一方面，交易和事项越来越复杂，变动越来越频繁，难以充分客观地披露；另一方面，社会公众对会计责任的认识越来越深刻，要求会计信息明晰、准确、相关。在这种状态下，会计人员必须提高自身的判断能力，适应复杂经济活动对会计的要求。
1．提高自身的专业胜任能力及职业道德素质。专业胜任能力要求会计人员应具有相应理论水平，同时还应具有丰富的实际工作经验，对新的交易和事项要能够在理论和实践两个方面具有预见力，对公布的会计范例更应及时掌握。道德素质也十分重要。在会计判断条件下，会计人员的错弊一般不表现为账面上的数字错误，而是体现会计政策运用不当方面。由于会计判断空间越来越广阔，会计欺诈的隐蔽性就越来越强。会计人员的行为取向受其经济利益影响，会做出不当行为，而且这种行为不易被察觉。所以会计人员应具较高职业道德素质，依照会计规则规范自己的行为。更何况公众对会计欺诈行为也会诉之于法律。
2．尊重客观实际，避免主观臆断。会计判断的结果能够影响决策者的行为，应尽可能反映经济活动的本质。会计人员应以客观存在的因素做为会计判断依据，避免受自身主观态度影响。条件具备时，应采取抽样统计的方法提高判断的准确性。当然，客观性原则不是完全免除差错，只是要求会计人员的判断误差在可接受范围内应尽可量小。
3．持谨慎态度。会计信息的使用者是多层次的，每一层次都在追逐特定的经济利益。在利己主义支配下，对会计信息的态度不完全一致。内部管理者往往持乐观态度，为了树立良好企业形象，吸收投资，管理者会高估企业未来收益水平，低估现金的风险。外部投资者、债权人出于资金安全考虑，往往要求会计判断准确、稳健。显然，盲目乐观忽视了资本的未来风除从长期来看，会加大企业的财务风险，对企业的影响可能是致命的。会计判断应持理性的谨慎态度，采取稳健的策略。这种策略是对经济活动的客观反映，不是盲目悲观。
4．遵循充分揭示与重要性相结合的原则。会计报表受其格式、编制手段等因素影响，不能反映经济活动全貌，同时亦不易被普通投资者理解，所以文字报告越来越重要。一方面，文字报告可以增加会计信息量，对于无法量化到表内的信息可以用文字形式做出判断和描述；另一方面，表外文字也可对表内数字做出必要的解释。但表外报告亦应分清主次，做到信息的披露详略得当，这样，判断结果更易于被公众接受。
三、出纳的要求
任何工作都有自身的特点和工作规律，出纳工作虽然是企业会计工作的一项基础工作，是会计工作的组成部分，但做好也并非易事，出纳工作具有一般会计工作的本质属性，但它又是一个专门的岗位，一项专门的技术，因此，具有自己专门的工作特点。主要特点有：
（1）社会性。出纳工作担负着一个单位货币资金的收付、存取任务，而这些任务的完成是置身于整个社会经济活动的大环境之中的，是和整个社会的经济运转相联系的。只要这个单位发生经济活动，就必然要求出纳员与之发生经济关系。例如出纳人员要了解国家有关财会政策法规并参加这方面的学习和培训，出纳人员要经常跑银行等。因此，出纳工作具有广泛的社会性。
（2）专业性。出纳工作作为会计工作的一个重要岗位，有着专门的操作技术和工作规则。凭证如何填，日记账怎样记都很有学问，就连保险柜的使用与管理也是很讲究的。因此，要做好出纳工作，一方面要求经过一定的职业教育，另一方面也需要在实践中不断积累经验，掌握其工作要领，熟练使用现代化办公工具，做一个合格的出纳人员。
（3）政策性。出纳工作是一项政策性很强的工作，其工作的每一环节都必须依照国家规定进行。例如，办理现金收付要按照国家现金管理规定进行，办理银行结算业务要根据国家银行结算办法进行。《会计法》、《会计基础工作规范》等法规都把出纳工作并入会计工作中，并对出纳工作提出具体规定和要求。出纳人员不掌握这些政策法规，就做不好出纳工作；不按这些政策法规办事，就违反了财经纪律。
出纳工作要求出纳员要有较高的政策水平，熟练的业务技能和严谨细致的工作作风。
1．具有一定的政策水平
出纳人员的出纳工作多涉及国家及企业的相关政策，如现金管理制度、银行结算纪律、《会计基础工作规范》、成本管理条例、费用报销额度、税收法规、发票管理办法、本单位财务管理办法等，这就要求出纳人员熟悉并掌握这些法规和制度。所以要做好出纳工作，必须要先学习和了解、掌握相关法律法规和制度，提高政策水平。
2．具有一定的业务技能
出纳人员在日常工作中需要借助于算盘、计算机(器)进行计算，需要填支票、发票等票据，出纳过程中需要点钞票，这些工作都需要出纳员有一定的基本功。作为专职出纳人员，不但要具备一定的财务会计专业知识，而且要具备出纳专业知识、出纳事务处理能力和较强的数字运算能力。出纳工作往往是先进行计算，然后再根据计算结果开出票据或收付现金，在完成这项工作过程中，不仅要求计算速度要快而且要准确，点钞的速度也要加快，所以出纳人员这方面是要有一定的基本功的。
3．具有严谨细致的工作作风
由于出纳人员每天都会与钱、票据打交道，稍有不慎就会出现差错和损失，因此出纳人员应具有严谨、细致的工作作风。出纳人员的工作作风可以概括为：精力集中、有条不紊、严谨细致、沉着冷静。出纳人员在进行工作时，要集中精力，不能眼观六路、耳听八方，工作环境、会计工具的摆放要井然有序，钱款、票据要依习惯和要求摆放整齐、便于存取，收付现金时要认真、细致，不发生差错，若发生问题要沉着冷静将问题解决。
4．保证财产安全
出纳人员保管着企业的现金、有价证券、票据、印鉴，企业要采取一定的保安措施，如建造专门的办公用房，安装防盗门、柜、锁等，财务部门内部也要建立相应的管理办法，如分工管理、相互牵制，使得隐患不易滋生。出纳人员要严格按安全制度和防范办法执行，完成保证财产安全的工作。
5．具有良好的职业道德
面对每天都有大量的钱从自己的手中流过，出纳人员一定要有一颗坦然面对的心，要洁身自好，不贪、不占，实事求是地反映经济活动的本来面目，顺利通过“金钱关”。具体来讲，出纳人员应遵守的职业道德是：
(1)敬业爱岗。出纳人员应热爱本职工作，努力钻研业务，使自己的知识和技能适应工作要求。
(2)依法办事。出纳工作要依法律、法规和企业财务制度要求的程序办理业务，保证会计信息的合理、合法、正确、真实、及时、完整。
(3)客观、公正。出纳人员在办理会计业务时要实事求是、客观公正，不能徇私枉法。
(4)搞好服务。出纳人员每天都会面对各种各样的工作和人，所以出纳人员要努力改善服务环境，提高服务水平。
(5)严守秘密。出纳人员应严守企业秘密，不得私自向外界或相关人员泄露企业的会计信息。
(6)清正廉洁。清正廉洁是出纳人员的立身之本，由于出纳人员每天和现金、银行存款打交道，有较多的机会和条件挪用公-款和将公-款据为已有。出纳人员不应存有任何侥幸心理、私欲心理，一旦第一次伸出手，就会有第二次、第三次，最终走向犯罪。
(7)坚持原则。出纳人员的工作是一种原则性很强的工作，很多利益关系都会体现在出纳工作之中，出纳人员切忌因私废公，为了面子和个人利益不敢得罪上级同事，应坚持原则，维护-法律、法规的尊严。
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