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精装修工程安全生产管理制度
住宅产业化的发展大趋势决定了作为非完整商品的毛坯房终将被取代，精装房因为具有省事、省钱、优质、利于管理和便于按揭等优势而胜出。现在，开发商以产业化方式推出精装房，无疑更符合住宅产业化发展的方向。如何加强精装房项目管理控制,呈现在了开发商面前。
一、精装房的趋势
2002年7月建设部住宅产业化促进中心正式推出了《商品住宅装修一次到位实施细则》指出：“装修一次到位是指房屋交钥匙前，所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成，厨房和卫生间的基本设备全部安装完成，简称全装修住宅。”即通常所称的精装房。
房地产市场产品同质化现象严重，要在市场竞争中取胜仅靠户型、楼型的变化已很难有所突破，而精装房无疑是产品升级和赢得市场的有效途径，也成为开发商增加市场亮点的砝码。精装房时代的到来被认为是房地产市场成熟的重要标志，尤其在生活和工作节奏越来越快的现代化大都市，成为主流元素的趋势却越来越明显。精装房有利于国家规范装修市场，促使住宅装修生产从无序走向有序，有利于住宅装修工业化生产，精装房将会成为行业发展的一种趋势。
二、精装房的功能
精装房是对毛坯房实施精装修。传统的毛坯房已包括了住宅初步装修，如门窗安装、墙面粉刷等，可这并不能满足业主的使用与审美需求。精装修功能针对户型分析，对户型平面功能要有严格的定义。在此基础上实现家庭的采暖、空调系统、背景音乐系统、可视对讲系统、安防系统、新风系统、厨房设备、卫浴系统、收纳系统、智能化系统等精装房功能系统集成。从设计、布品、物流、施工及售后服务等方面来确保业主能够得到物超所值的产品。提升建筑居住品质，更突出体现空间利用和居住人性化，倡导生活的舒适性程度。
三、毛坯房设计盲点
精装修并不是简单的毛坯房加装修，需在住宅主体施工动工前进行住宅一体化设计。精装修与土建安装必须同步设计。传统的毛坯房仅对建筑平面功能有粗线条的划分，而缺乏详细具体的平面布置和功能定位，现在列举一些常见盲点：
①平面家具布局的合理性考虑不足，就会造成原有建筑主体施工过程中预留管线需要重新剔凿布线,涉及到房间(包括厨房、卫生间、客厅)内的电源插座、有线电视、开关、电话、宽带模块等位置、布置数量不合理。
②为保持室内地面水平统一，在卫生间、厨房门槛处要满足使用功能保留的高差，可能因地面材料材质厚度不同就造成室内装修面完成后层高损失。
③暖气片位置不合适，需要二次挪位布置；地暖系统盘管在铺设地面铺装过程中易造成二次破坏，修补盘管易留下隐患。
④卫生间干湿无分区，造成地漏不够、洗衣机进水接驳点没有设置，增设会破坏防水层。
⑤厨房内的排烟道、煤制气立管在设计过程中无道道立管定位,造成打火灶与煤气管道、油烟机与排烟道之间的相互位置不合适。
⑥室内门窗套周边与周边墙体的相对尺寸不足，安防系统在门窗洞口的报警系统没有预留位置。
⑦家庭中央空调、新风系统功能设计中，在结构梁部位提前预留空洞，造成房间内的层高局部降低。
四、一体化设计控制
图纸的一体化设计都会得到开发商的认同，可提高房屋的差异性、提升房屋的档次、体现人性化设计。避免施工过程中的土建与装饰脱节，增加开发建安成本。如何实现精装房一体化设计，从图纸设计和管理两个层面控制很有必要。
1、设计层面
（1）、户型分析
开发商对开发的楼盘所在的区域和业主群体分析确定商品房的户型,从项目定位到后期销售整个流程都要提供最有创意和实用性的设计,将其品牌价值带到项目中提升楼盘档次,给楼盘更多的附加值。
（2）、开关插座等位置
户型平面布置确定后,在土建、安装图纸上设计涉及到的电源插座、开关、有线电视等就需精确定位满足使用。
（3）、户型功能
空调系统、新风系统、安防系统、楼宇对讲系统、背景音乐系统、厨房集成系统、中央除尘系统是否具备。卫生间是否具备干湿分区的功能。另外衣帽间橱柜、鞋柜是否配置都需明确。
（4）、设备空洞预留
设备的档次和选型的同时,确定设备管线布置。在结构梁、板等受立部位提前设计预留孔,减少设备管线对层高的降低,避免结构加固。
（5）、结构形式选择
在考虑建设成本的前提下,选择最合适的受力结构形式。避免在房间阴阳角出现墙面与柱子交接处的突变,影响平面布局。
（6）、专业设计提前衔接煤制气、有线电视、电话、楼宇对讲、安防、空调、新风系统应提出专业设计条件,与装饰设计单位、建筑设计单位沟通交流衔接,由建筑设计单位负责审查转换一体化的施工图。
（7）、一体化图纸审查电器、暖通、空调、土建、装饰各专业在图纸审查过程中一定要从设计规范、施工等方面加强施工图纸审查,针对局部无法解决的问题,由装饰设计掩盖来满足功能使用。
2、管理层面
①精装修一体化设计需工程、设计、开发、材料、预算、销售等专业的团队合作,装饰设计单位应从楼盘建设前期介入避免于后期介入被动性。这样既能节省开发商的成本,又能为客户设计出最优的家居方案。
②设计图纸实施之前,各专业必须对图纸审查。装饰图纸调整绝非涉及属于一个专业,对土建安装影响很大,易造成墙体内部的管线预留的调整会造成预埋管线全部报废。
③在图纸审查通过之后应保持装饰方案稳定性,杜绝领导层的一言堂、避免方案随意调整。由项目部对精装房建设实施,各专业人员专业可沟通流畅,克服了施工过程中的信息智障,团队优势明显。
④在装修施工阶段,要展开样板带路的模式,校核土建与装饰配合之间的偏差,尽量减少图纸设计变更。对于变更较大的设计变更,应各专业沟通进行技术论证、造价分析。
⑤力争选择有装修资质的土建单位总包单位,优势在于施工界面清晰、责任明确,避免因扯皮造成的工期耽误。
五、装饰材料选择控制
1、材料选择控制
①装饰材料选择上,尽量选择生产实现工业化、集约化的供货单位。如整体橱柜、成品门窗、整体衣帽间、家具家电、整体卫生间、整体厨房,能直接在建筑施工中安装。
②精装修工程墙体预埋的管线较多,对于预埋的管线如生活水、下水管道、供热管道选择上首先考虑安全耐久性。尤其是采用地暖辐射供暖的方式住宅,确定管道材质优先考虑可热熔连接连接方式。
③涂料、胶粘剂、石膏板、大芯板等基层材料在考虑材料质量的同时,选择环保产品,保证室内空气质量达标。
④面砖、地砖和大理石的材料选择注意辐射指标。⑤外墙门窗型材选型要考虑节能、隔音指标,节点安装可靠杜绝外墙渗漏。
2、材料组织保障
①材料组织在确定档次前提的情况下,实施材料招标注重的材料性价比。
②依据施工计划编制材料进场计划和材料招标计划,并考虑供货周期。
③材料进场时间把握准确,克服提前和滞后问题。避免占用财务资金和停工待料的局面。
六、加强成品保护
解决好施工工艺穿插,加强对地面、墙体饰面、门套部位的成品保护,控制装饰配件的丢失。制定成品保护管理制度,落实责任单位、建立成品保护手续,避免成品修补。
如何做好精装修工地的管理
如何在混乱的家庭装修行业做出特色？最关键的环节就是做出品质，保障服务！那么现实工作中用什么办法才能够选拔出优秀的装修队伍，怎样才能让这些施工队伍主动的按照我们制定的规则完成装修任务，最主要的是要找到有素质的专业队伍。
大家都知道，全世界纪律最严明的是军队监狱，大家设想一下，当军人转业到了地方工作，或者说罪犯被监狱释放了，那么这两种人还能够按照原来军队的纪律，或者监狱的规则办事么？答案一定是否定的，这就是我们要说的管理，也就是工程中的监督管理。
没有规矩不能成方圆，任何项目在脱离了监理的有效监督之后，都会出问题，这就是监理的重要作用！
我们在这里说几个方法，根据百万家园监理公司多年的管理经验，总结出一整套提高工程质量，确保环保的办法，仅供参考！
一：选择正规装饰公司：
北京百万家园室内装饰监理有限公司进行监理的普通家居装饰工程、精装修住宅装饰工程、工装工程必须符合本公司对监理对象要求的条件：
1、装饰公司必须是在北京市工商行政管理局或各区、县工商行政管理局取得营业执照并通过逐年工商行政管理局年审的装饰公司。
2、必须取得建设部或市建设委员会核发的建筑装饰行业资质等级证书（市建委核发的三级以上装饰资质证书）。
3、要有固定的经营场所、有相应的经营规模、有相对稳定的设计和施工队伍并具有相应完善的管理机构。
4、在国家大中型建筑装饰企业挂靠的装饰公司，要有所挂靠单位的法人授权委托书，
并具有与所挂靠的建筑装饰公司等级相配的管理机构、施工力量及工艺水平。
5、装饰公司要有完整工程质量保证体系（书面文件）。
（1）、施工人员的挑选、培训、使用的管理办法；
（2）、工程管理人员的挑选、培训、使用的管理办法；
（3）、施工材料的采购、检验、使用、管理办法；
（4）、具有一套完整的施工全过程的管理办法；
（5）、工地的防火、安全、防盗、文明施工和质量体系；
6、装饰公司具有完整的、稳定的价格体系，根据不同材料、不同工艺标准配备相应的价目，并有详细的材料等级、作法说明及工艺标准。
7、装饰公司使用的合同文本必须是北京市工商行政管理局监制的《北京市家庭居室 装饰装修工程施工合同》,补充协议必须规范、合理、公平。
8、要有一套完整的售后服务管理体系。
9、对环保设计和环保施工有较清楚的认识并有相应的管理、控制措施。
10、对施工后的工地出现质量和环保问题有一整套治理、赔付制度。
二：招标选择装饰公司（可选服务项目）：
接受客户委托，为客户出具完整规范的设计方案，以投招标的形式选择施工企业。
1、招标程序：
（1）、客户来到监理公司签订《家庭装饰监理委托书》，同时交纳监理费。
（2）、依据客户装修要求，由装饰顾问公司设计中心出具完整规范的设计方案。
（3）、依据设计方案以投招标的形式选择三家以上施工企业出具工程报价，客户亲 自开标并依据自身情况选择一家装饰公司。
（4）、协助客户依照实际情况制定《北京市家庭居室装饰装修工程施工合同》补充
条款，协助客户签订公正严谨的装饰施工合同。
（5）、转入现场监理程序。
2、审核装饰合同:
（1）、客户需提供合同文本、相关图纸、概（预）算书。
（2）、审核装饰合同文本：
（3）、审核客户提供的合同文本，没有合同或合同不规范，建议使用北京市标准合同范本。
（4）、协助客户审核装饰公司的资质证明、营业执照，了解公司设计能力、施
工能力、管理制度等。
3、协助客户签订合同：
（1）、合同填写是否完整；
（2）、合同中是否注明甲、乙双方提供材料的品牌、数量、等级、环保指标及购买
场地；
（3）、合同中是否明确合同款的金额、时间、地点及付款方式（建议3331制）；
（4）、合同中是否明确工艺作法；
（5）、合同中是否明确质量验收标准；
（6）、合同中是否明确工期的限定；
（7）、合同中是否明确违约责任和赔偿条款；
4、审核图纸:
（1）、审核内容：
（2）、图纸是否齐全、图纸标注、尺寸、文字是否清楚。
（3）、图纸有无明显缺陷、误差、家具比例是否合理。
（4）、材料使用是否合理。
（5）、设计是否存在安全隐患。
5、审核工程预算:
（1）、参照图纸审核常规工程项目是否齐全。
（2）、审核预算书中计量单位是否准确。，
（3）、审核预算单价，核实预算是否合理。
6、材料检验:
（1）、检验装饰公司提供的装饰材料（品牌、规格、等级、环保指标、购货凭证）
是否与装饰合同规定的相符。
（2）、协助客户进行工程检查、验收。
7、环保检测：
（1）、参加装饰工程招投标的业主可得到顾问公司赠送的两项免费环保监测。
（2）、业主要求增加环保监测项目的，可按照国家收费标准执行。
三：全方面验收：
1、按客户与施工方签订的有关规定标准验收。
2、施工过程中验收：按客户与施工方签订有关合同规定的工艺标准验收，标准参
考建设部标准或《家庭居室装饰工程质量验收标准》。
3、电路安装验收；
4、水路施工验收；
5、防水措施验收；
6、墙面、顶面的验收；（涂料、壁纸、软包、护墙板、文化石）
7、油漆工程验收；
8、木工（吊顶工程、家具制作）；
9、瓦工（墙面砖、地面砖）。
四：装饰工程全过程监理服务：
1、工作内容：
（1）、包含一、二、三、四、五工作内容。
（2）、审核施工方提供的《工程进度表》，《工艺作法》，《预算》，《合同书》，《施工
方进料单据》。
（3）、参加客户、施工方双方的技术交底。
（4）、审核施工方提供的《施工管理方案》。例如：质量、安全等。
（5）、协助客户签订《工程变更单》。
（6）、依据施工进度定期到施工现场检查、验收。如实填写《监理记录单》协助客
户进行工程竣工整体验收。
2、全过程委托监理：
（1）、接受用户委托进行全过程监理服务包括：审核装饰公司、审核设计方案、报
价、材料、施工工艺、工程款、保修。
（2）、对于挂靠装饰公司上级单位的审核及委托职权范围。
（3）、对于用户没有经过监理公司审定的装饰公司，所签订的装饰合同，监理公司
只接受工程质量验收监理服务。
（4）、用户和“游击队”、劣质工程队所签订的家庭装饰合同，监理公司只承担清理队伍和完工整体监理验收或质量勘察。
五：环保检测：
工程竣工验收时，业主与装饰公司产生异议的，其验收结果以业主聘请监理公司的质
量认定报告书和国家权威部门的环保监测报告书为最终质量验收结果。
六：法律服务：
对于用户委托监理公司所负责的工程提出异议的，监理公司可会同用户进行法律调解、起诉、执行；对于业主与施工企业产生异议的，监理公司可提供免费法律咨询帮助。
七：保修期间的服务:
在保修期间（自竣工验收之日起两年内），总经理办公室不定期对用户电话回访保修期内的工程质量。如果出现质量问题，客户与施工企业可直接取得联系以获得保修服务，业主与施
工企业产生异议的，可由监理公司协助客户明确责任原因。在确定责任原因的前提下，提供协助客户督促施工的维修服务；如果在保修期间业主无法找到原施工企业的，可向监理公司申请协助查找，监理公司不承担保修责任；对于招投标产生的业主与施工企业合作关系，可由组织方协调业主的保修。
八：监理收费标准:
收费标准按工程总造价的5%收取或按照装饰装修套内面积，每平米60元收费；远郊区县的增加1.5%或增加300—500元交通补助费。
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