物业管理者述职报告

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物业管理者述职报告

我入职以来，主持部门的日常工作，至今已为公司服务了大半年。现就入职至今的工作进行述职，另述及我在工作过程中形成的一些想法和建议。

物业管理者述职报告

一、自我评价

进入公司以来，认真学习并遵守公司的各项规章制度，努力学习各种业务和专业知识，虚心向公司领导和老员工请教，真诚与同事进行交流沟通。在公司领导的指导下，经过一段时间的努力，较好地与团队溶合，以高的热情和积极性投入工作，所管理的部门做出了一定的成绩，为公司的建设和发展做出应有的贡献。

感觉不足的是，在工作中对公司的长、短期目标把握不准，导致努力的方向和效果与公司目标不一致，进而影响到工作的主动性和能动性；与主管领导的沟通还不够到位；对部门管理的精细度还需要加强；专业和业务知识的系统性欠佳，实际操盘能力还需要加强。

二、我开展工作的方式和方法

1、遵循“在主管副总的领导下,对主管副总负责”的上下级关系开展工作。接受主管副总的指导、指令和监督，及时与主管副总进行请示、汇报和沟通，并努力完成主管副总下达的工作任务。

2、按“计划、组织、实施、检查、修正”的工作流程在部门开展工作。在公司没有月、季工作计划的情况下，按公司的主管副总下达的工作指令，结合部门自身的工作实际，制定部门的月工作计划，落实责任人，提出时间、质量和效果要求。期间，为日常工作和业务制定了标准数据和常规流程，使业务必须的谈判内容、预算等技巧在部门内人人可掌握实行，有效提高了部门人员的工作技能。

3、按“落实岗位责任、按工作实绩考核员工、考核结果和收入挂勾”的方法管理团队，制定了相应的岗位职责、考核制度、考核办法等。

率先在部门推行工作日志，详细记录部门日常发生的各种性质和类型的工作，以及对这些工作的处理办法和结果。

4、按“与相关部门进行制度性沟通、密切开展协作和配合”的方式开展部门间的协作，努力保证各工作环节的紧密联系，尽可能减少工作中的脱节和疏漏。

三、入职后开展的主要工作及其效果

1、部门建设和管理

①、明确部门成员的分工，各岗位的职责范围

②、完善部门的工作制度和程序

③、建立健全了部门的考核制度并顺利组织实施

④、建立健全了部门的激励制度并组织实施

⑤、建立健全了招商工作程序和制度。

2、提出的规划建议和方案

①、对部门的建设和工作制度提出设想和建议；

②、对商业广场的功能和动线提出了改进建议；；

③、对项目的环境品质提出整改建议；

④、对项目广告位的规划、管理、使用、经营提出建议；

⑤、对项目的停车位提出了规划和管理建议；

⑥、对项目的导示系统建设提出了规划和管理建议；

⑦、在市场调研的基础上，提出项目购物中心的规划设计建议。

3、开展的主要工作

①、在部门采用“拟定工作计划、落实责任人员、提出时间和质量要求、有总结评价”的工作开展方式，一定程度地提升了部门的执行力。

②、在部门与部门成员订立岗位责任状，开展按工作计划完成情况、按日常工作完成情况、按工作业绩考核部门成员的考核激励制度，一定程度地提高了部门成员的工作意识、责任意识和工作效率。

③、开展了市场调查，形成书面结论，使公司有了第一份自我组织、自我分析的市场调研成果，并以此对购物中心提出规划设计建议。

④、与相关部门配合，开展项目的环境品质整改工作，使项目的车辆停放秩序、环境卫生状况、商家经营秩序有了一定程度的改善，有利地推动了公司和项目品牌形象的提升。

⑤、实现某苑二层南区的出租，租户顺利进驻开业。

⑥、在公司的领导下，与其他部门配合，较好地处理了超市的退场、调解、诉讼工作，使超市一、二层实现平稳交场和出租。

⑦、在公司的领导下，与其他部门配合，积极参与了新进超市的合同谈判、场地移交和进场工作，取得一定的工作效果。

⑧、为推进旅游购物一条街项目，做了大量的业主调查、商家调查、行业调查沟通工作，为启动项目准备好了一手资料。蜂巢物业管理网收集整理

⑨、在两广范围与四十余家商家进行电话、邮件、QQ洽谈，从中筛选出了苏宁电器、麦当劳、真功夫等进驻意向比较明确的商家，其中麦当劳已到项目进行了考察，与苏宁电器也实现了当面洽谈，并向公司的规划设计主管副总提交了这些商家的选址和建筑要求。

⑩、购物中心前期策划工作。较好地完成了与决策资源集团合作洽谈、合同谈判和签订工作；及时为项目组的进驻解决了食宿办公等后勤问题；较好地保持与该小组的跟踪、沟通、成果接收、成果评审等对接；积极推进前期策划工作的进度，为购物中心的规划设计和开工提供了有力的支撑。

⑾、超市调整、超市调整期的超市招商工作、超市的引进。

A、积极主动地参与了超市的调整工作，在原超市经营团队的撤场、诉讼、场地交接中起到了重要作用，保证超市场地的顺利接收和再出租。

B、在超市调整过程中，与两广的数家超市运营商进行了接洽，积极为超市场地的再出租寻找商家。

C、在新超市进入合同谈判之后，基本能履行部门职能，使租约的签订、场地的移交和超市进场装修工作得以进行，为重启商业打下了基础。

⑿、策划了购物中心开工奠基庆典仪式，主导并参与策划了六一广场活动。

4、在工作中，与部门之间实现较好的协作和配合：

A、在业务上，与物管、工程等高度关联部门密切沟通和配合，使公司的商业运营管理工作在部门互联团队的协同作用下得以顺利进行。期间有效果的主要协作有超市的调整、超市场地的移交、新超市的进驻、青岛啤酒城进驻后管理、商铺的各种物业管理、项目商业环境的整治等。

B、在管理上，与综合部密切沟通和配合，努力改善部门的管理，也为公司的管理升级尽了一份力。有成效的主要协作是部门考核管理和培训组织。

5、在工作中，与主管副总形成了较好的工作关系。

四、工作中形成的主要文字（见附表）

五、一些想法和建议

以下所谈意见和看法，纯属个人观点，如有不妥之处，敬请谅解。

1、对公司人力资源管理的想法

①、新进员工与原有团队的融合问题

在我所工作过的企业中，新进员工一般被安排一天左右的时间，由人力资源部人员带领熟悉企业环境，这里所说的企业环境包括硬环境和软环境，硬环境如企业的办公环境、厂房环境、生活后勤环境、治安安全环境、交通通讯环境等，软环境如本部门人员、其他部门人员、各种工作关系、各种工作程序等。有些企业要求部门要为新进员工专门召开小型介绍会，让新员工最快地熟悉部门的人员、工作情况，使员工较快较好地溶入部门团队开展工作。

②、新进员工的定位和培训方向问题

一般企业对新进员工都要进行初步定位，然后根据定位对其培训。培训有两方面的内容，一种是常规培训，既企业文化、经营理念、规章制度等的培训，二是一般性专业和业务培训。一般性专业和业务培训有两种形式，一是由人力资源部组织，一般培训岗位职责和应知应会等内容；二是由部门指定专人传帮带，同时指定传帮带的内容。

我入职后，非常渴望能接触到专业的系统的商业地产知识，但在部门内找不到这样的资料，也没有人告诉我在什么地方有这样的资料，我只能在网上找，能找到但不系统，直到最近才发现公司其实有这方面的资料，但没有被利用起来。记得我工作过的一家公司这样培训业务员：即使是一个人，也要看完公司规定的资料（文字和光碟），并写出心得体会和对自己未来工作的设想及思路。这样新员工的工作状态才能好而快地调动起来。

③、关于薪酬体制的建议

在晋升、福利（养保、医保等）、进修培训、办公条件、工资报酬、企业发展前景等影响员工稳定的因素中，工资报酬是基本因素之一。科学合理的薪酬制度，应当让员工看到，随着工龄、岗位、职位、贡献、专业技术水平等的变化，他的薪酬谢会发生怎么样的调整和改变，员工能从中对企业的未来进行预期，进而预期自己的人生，对自己进行规划，从而决定自己对企业的认同程度，影响员工在企业的稳定性。

薪酬体制是一项系统工程，做却是企业不可或缺的基本制度，员工新进的时候就必须通过培训熟知该制度。

建议公司重视这个体制度的建设。

2、建议设立计划专员岗位

工作如果没有计划，其弊端是不言而喻的，如方向目标不明确、工作没有依据（考核没依据、资金运用没有依据等）、团队步调不一致、授权不能落实等，严重的甚至让人不知道怎么样开展工作，或所做的工作和公司的目标背道而驰，进而极大地弱化员工的能动性、积极性、以及工作热情。所以，计划被列为管理要素之首。

建议公司设立计划专员（或经理），专门根据公司的战略目标汇总编制、分解公司的长、中、短期工作计划，提交公司决策层会议通过后，以由董事长签发的公司文件下发，并要求各部门按公司的计划制订实施计划和方案报公司批准后组织实施。这样，董事长只要掌握计划的实施情况，就知道公司的运营状况。

再进一步，可要求各部门先由岗位乃至个人提出本岗位（或个人）的实施计划和方案，经部门审核汇总后形成部门的实施计划和方案，报公司批准后实施。这样较能调动员工的工作状态，也可以全面了解公司人员的工作情况，如各部门的人力配置是否合理，有没有部门出现冗员或缺员，有没有部门出现工作负荷过轻或过重，有利于全局调动公司人力。

更进一步，可要求部门根据公司长远目标和年度工作计划，向公司提交本部门的中、短期工作计划和实施方案，报公司批准后实施。这样，部门才能部门的日常工作与公司的战略目标、年度计划挂得上勾，才能从公司全局和部门自身上，主动地考虑工作，才能杜绝有人做不完工作，有人没什么事可做的现象。

有了工作计划，考核有了依据、资金的运用了有了依据，授权有了依据，责任追究也有了依据，就不会出现有人揣测着董事长的意图来做事，或出现工作事故的时候责任落实不到人等到情况。

可设立考核专员对计划的实施进度、质量进行监督、检查，最后形成考核意见。

3、从新超市进驻看团队的战斗力

新超市合同谈判留下的车位问题是一种切肤之痛。正如董事长所说的，公司的谈判人员论年龄、经历、学识都不比新超市的差，谈判怎么就不如对方呢？我想，关键在于以下几点：

新超市在谈判前一定有专门会议研究了合同，并在充分讨论研究的基础上制定了谈判策略，谈判团队一定明白了谈判的全部内容、重点条款、条件底限，出现分歧的应对预案等。人员分工上，除一定明确人员的主谈、副谈外，也一定明确了内容上的主谈和副谈，以便于攻守相济，防止疏漏。

而公司的谈判首先被两个因素干扰了：意向谈判结束，所形成的经董事长认可的意向并没有向有关人员公布，谈判人员误认为合同条件是从意向过来的，是得到董事长认可的，此其一；谈判团队的人员组成事先没有确定，进行合同研究，没有制定谈判策略，没有进行谈判分工，没有确定防守底线，也没有对分歧制定预案，此其二。

因此，不能说公司的团队没有战斗力，而是没有进行有效组织。

4、关于资金运用的建议

从策划环节得到一些信息：和公司进行宣传推广合作很难拿到款项。这样的信息不但使公司宣传推广方面的广告制作与发布难找广告商合作，也严重损害了公司的声誉。我认为这是以下原因造成的：

一是没有计划，没在宣传推广项目实施前落实好资金，二是实施结束后没有及时结算，三是结算后没有支付计划和方案。从大的层面来说，就是公司的资金运用计划不到位，与部门之间的资金需要脱节。

建议加强资金运用的计划管理。

5、关于设立专门委员会的建议

建议设立计划委员会，专门对各种计划进行讨论、研究、决策。

建议设立招商委员会，专门对各种招商政策、重大招商项目等进行讨论、研究、审查和决策。

6、关于会议管理的建议

若非紧急事务，建议会前能拟出主要议题发给参会人员让他们有个思考过程，这样在会上才能提出也必须提出自己的看法和意见，有助于形成较好的决策。

园区物业管理述职报告2015-09-09 16:50 | #2楼

公司领导：

***于XX年年6月份从**公司转到*********，至今已经有两年多了，从开始不了解物业的抵触心理，尝试着接触到适应新的工作管理模式，实践中摸索着进行创新。再到跟着**的发展平台学习成长至今，从当初的班长历经辗转学习到现在的经理助理，从当初的护卫工作到宿舍管理工作再到园区全面工作，从当初的“土八路”到现在的“正规军”。是****让我体现了我个人的人生价值，是****的这个平台让我有机会在河南物业行业中五家一级资质物业公司中的其中一家工作的机会。

回想当初，感慨万分。当初还是一个没有系统管理经验的队长，只知道每天在工作岗位上等突发事件发生后再处理，岗位上只有简单的工作流程，没有后来学习的各种各种突发事件的处置预案和预防措施，七彩形式的企业文化（花式多样的培训模式，岗位轮动，生日聚会、运动会等），在很短的时间内收取信息甚至是膨胀到闭塞。学习公司简介及领导信息再到彻底的推翻以前的工作模式，的确有点接受不了。尝试着接受并融入团队运作才发现物业有很多可学的专业管理知识。短短的两年，让我在基层管理岗位上奠定了扎实的基础。为后来在工作中创新管理做足了铺垫。在公司不断发展的同时与公司同步开拓思路，创新管理。具体事例如下：

一、在专业知识不断学习的基础上根据实际情况对本岗位工作进行创新管理：

1、其中在负责园区环境管理中车间消杀工作由被动等通知安排消杀工作改为主动打电话为分厂提供消杀服务，得到分厂领导一致好评。

2、园区地势较低，每年汛期园区逢下雨时园区都积水成河，制订了防汛预案，有效组织员工快速反应防汛并及时排水保证园区正常生产。过后组织员工对园区淹没部位进行清洗。受到****书面表扬，****奖励***项目处XX元。在XX年接收*****时，根据***管网走向绘制了园区第一张下水管网平面图。

3、在负责污水站污水处理工作期间，有效的和维保公司及污水站员工进行结合，在原有上报市环保局传输标准之上制定标准，提前发现异常情况，第一时间维修并定期清理污水口和检测口，在硬件条件之外物业公司接管污水站没有接过一次停顿整改通知。

4、有效组织护卫对**班车沿途路线交通情况进行疏通，得到**公司行政部在**集团内刊上进行通报表扬。

二、个人取得的成绩离不开公司正确的发展计划及领导对员工传帮带的指导，在日常工作中我努力做到了以下几点：

1、日常管理中秉承公司利益及员工成长为第一的原则，将公司的发展规划与员工的切身利益相挂钩，要把对上负责和对下负责有机的结合起来，全心全意做好承上启下作用。

2、以公司“先做人后谋事”“树正气讲团结”的精神为基准团结***团队http://cankao.gcw818.com，团结就是力量。在工作过程中，我能自觉按照民-主集中制的要求，注重维护***团队团结，创造良好的氛围；充分发扬民-主，虚心听取各种意见；勇于批评和自我批评，注重决策的民-主化和科学化，为顺利推进公司下发工作计划及领导临时安排工作创造了先决条件。平时注重观察干部的思想和工作情况，及时沟通思想，凝聚人心，调动各方面的工作积极因素，形成工作合力。

3、坚持以服务标准作为工业园对外展示形象，组织消防、卫生检查、夜间安全检查等工作方法排查隐患。对于隐患问题第一时间协调行政部督促隐患方进行整改。根据园区现场实际情况调整工作流程以保证服务质量。

三、在这两年多里经过公司的培训，领导和同事们的关心与帮助，对物业专业知识的全面学习，加上工作实践，已经能胜任工业物业基层管理方面的工作，如人员物资配置、大型接待工作、应急突发事件处理等，但对个别工作中掌握还不够。在工作作风方面缺乏雷劢风行、紧扣死抓紧的作风。

1、工作布置多，抓落实不够。有很多工作想到了，看到了，也安排布置了，但在抓落实上有所不足。一向重视解决具体问题，对工业园项目部门主管工作强调不够，致使工作成效不明显。

2、协调处理问题多，影响了抓大事讲大事的时间和精力。缺乏纲举目张的工作方法。

3、工作有急于求成和保守留退路思想。自己虽然年轻，但是在基层领导岗位上担任职务已经5年，无论什么时期，无论走到哪里，总想把事业干好，对得起公司，对得起同事，以不做亏心事、愧心事，强调对领导的指示和***工作急于求成，开拓创新思想还不够强。一直认为只要把外部环境协调好，内部凝聚力增强好，维持好原来好的基础，不求有功、但求无过。存在按步就班的思想。

4、在某些工作环节不能很好的做到防微杜渐、警钟长鸣。

四、今后的努力方向

1、加强学习，努力提高自身素质

树立新的创新观念和服务新标准观念。把学习当作作人、工作的头等大事。学习物业专业知识和真实案例，增强发现问题和处理问题的敏锐性；学习物业近期目标和长远规划，把握好正确发展方向；提高项目工作决策水平。

2、工作安排重落实，重检查、重因时俱进，勤沟通（与领导、与业主、与员工），正确面对业主、公司、员工三者之间的关系，努力达到业主、公司、项目及项目员工共赢局面。

3、随着公司在物业行业中越来越重要的地位，对房地产，对社会具有举足轻重的影响。一线的骨干员工，特别是熟悉公司发展历史的骨干员工需求量是越来越多。培养组建核心团队，为公司向外拓展做好人才储备准备工作。

4、不断增强大局意识和整体观念。自觉做到局部服从整体，下级服从上级，做决策、办事情要从大局着眼，服从大局，服务大局。

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